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写字楼功能设计详解
在世界重要城市里,现代写字楼已发展到了100米高以上的高层建筑乃至500超级高层建筑。高层写字楼中有关消防的内容,消防规范里规定得比较详细:如防烟楼梯、消防电梯、防烟前室,正压送风、避难层等,在设计方面好像并不困难。但另外一些内容:如客梯的数量、货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道排烟等具体细节需要专业论证设计。
 
一、 写字楼的核心筒:
问题出在写字楼的核心筒里。写字楼的使用面积,大致是70%,这是大家知道的。但要做到70%也不是那么容易,尤其是超高层,电梯占用面积比较多,所以,我们要把30%的核心筒设计好,才能保证70%的使用面积。核心筒的内容是什么?除必要的疏散楼梯及消防电梯在规范里很明确地说清楚:就是要两个防烟楼梯,其前室面积是6平米,每1500平米要一个消防电梯,前室也是6平米,当两种前室合并的话,其合用前室是10平米,这方面大家都知道。但其他内容书上找不到,在审查图纸时就没根据了,尤其是客梯。
 
二、 写字楼的客梯数量:
说到客梯,电梯的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。但人数的根据又是多少?一时查不到根据,而电梯商可以提供你很多假设,人数有10、11、12平米使用面积/每人不等,高峰等候时间40秒,50秒,60秒或者40秒以下的35-30秒等,电梯载重从1000kg-1150kg-1350kg-1600kg之间又是很多种,再加上电梯速度的变化,所以他们用“电脑计算”来使人们认为是一种很复杂的计算公式,吓唬得使我们的设计人从此就不想去弄懂,我遇到的绝大多数境内外很有名的建筑师都声称需另请电梯专家来咨询,看来大家都被电梯商给唬住了。其实所谓人数,就你自己这一层办公室的人数除以这一层的建筑面积,大体就有数了。我们的一层设计室40多人,700多平米,大体是15平米/人。北京市曾在报纸上公布过一个公务员标准是16.5平米/人。电梯商实际也是根据15平米/人,但他们有时用10平米/人(使用面积),有时用11平米/人(使用面积),实际就是使用系数67%-73%之间,也就是70%这个数。是一个定数。为什么是定数呢?本来一栋建筑物还没有建成,还没有使用,即使使用以后,一栋高层建筑至少也要用50年,50年里是否会永远人数不变?事实上本来就是一种模糊统计的数字,本身就不是计算出来的,所以不是只有电梯商才能够说出的数据。为此,我问过境外的机电顾问公司:你的使用面积那里来的?他说是根据方案图,而我们的设计图纸还在方案阶段,我又问我们方案不断修改,你是用什么办法跟上的,他答不上来。实际没有方案图,有总面积,有层数,他们就是根据70%的系数来决定的。所以,我们在设计初期时只有建筑面积(平方米),为什么不用平方米自己来推算呢?我工作的办公楼15000平米,两台1000kg客梯,合7500平米/1吨电梯,上下班特别紧张。办公楼是21层,越是紧张越是站站停,十分着急。后来改成单双号停,好了一点,但还是不能承受,于是使用了十多年的大楼,正在想办法加电梯。由此说明合理的话,一定在7500平米/1吨以下才行。
 
二十多年前,我从当时先进国家的书本、杂志、图纸中,统计出了很多大楼的数据,粗略统计的平均数字是5000平米/1台,但由于书本、杂志的比例不清楚,不知1台是多少重量的。但客梯大多在1000-1600kg之间,而高层写字楼的柱网也大多是8-9M之间。反算的话,是5000平米/1吨-5000平米/1.6吨之间。为什么我用“5000平米”及“1吨”这两个数字为基础呢?是为了容易记住。用1000kg-1600kg反算的话即是:5000平米/1吨-3125平米/1吨之间。这是非常宏观的数据,但已很清楚地说明写字楼的等级就在这几个简单数据之中,没什么好神秘的。
 
由此得出一般写字楼5000平米/1吨客梯。
 
高级写字楼4000平米/1吨客梯。
 
超级写字楼3000平米/1吨客梯这个宏观数据的规律。
 
后来经过20多年的很多工程实践证明,并通过很多电梯商用精确的电脑计算出来的数字基本是吻合的。而电梯商的数据往往略为偏大一点,是可以理解的,他们要推销商品么!让他们降一点下来,他们认为也没有问题。因为电梯计算不只是重量一个参数,还可以用速度来调节,而我们的设计图对载重是设计中最重要的数据,有了载重就可以有电梯井道的具体尺寸,设计就好做了。
 
同时我还推论的公寓在10000平米/1吨-6000平米/1吨之间,也是普通、高级及豪华公寓之分。
对旅馆客体的数量是每100间客房/1000kg-1600kg之间,也就是三星、四星及五星之间的区分。
而商住楼虽是居住建筑,但作为小公司办公者居多,所以用写字楼的下限5000平米/1吨为好,这方面很多设计人用了居住的概念,每每大量地等候,是一种常见的错误,要特别提醒注意。大量的实践证明这些数据是可行的。另一种思路可以旁证,如超级写字楼3000平米/1吨客梯,相当于200人用1吨客梯,1吨客梯可载14人,即高峰时200人要载14次,再去掉满住系数,以及去掉非高峰人数,打两个八折的话,高峰时不过运载9次就行了,再加上速度的调整、上下分区以及群控来调节,就会得出高峰等候的时间。根据这样的分析,是不是心里有点底数了。当然非超级的高级写字楼及一般写字楼,由于电梯的吨位和数量相对少,其等候时间会长一点。
 
三、高层写字楼电梯的服务面积
写字楼由于下面经常有商业裙房,所以计算面积的时候,要将裙房的面积扣掉,首层不用电梯的面积也扣掉。即使用电梯的面积来计算,是理所当然的事。如一栋40000平米写字楼,首层加裙房商业10000平米的话,我们算电梯时,就依30000平米来计算,一般写字楼用6台1吨,或4台1600kg的客梯就基本正确。
 
四、客梯厅的理想布置
客梯的安排,最好是一对一对的,因为如果遇到检修,不至于没有电梯用,当然一对以上,如3台为一组也可以,但横向最好不要超过3台,超过后会看不见信号,而在电梯厅里挤来挤去也不是办法,如果面积偏大,也可以用1吨以上的电梯来调节,如1150kg、1350kg、1600kg等来调节。
 
电梯群控能充分发挥电梯的效能,我的经验是群控不要超过4台,而4台最好用各两台双双面对为好,横向一排4台很不理想。因为群控多了有一个毛病,即有时这台电梯人刚进完,门刚关上,外面有人按信号按钮,门又自动开了,有时会有多次开关,这是群控台数太多造成的问题,所以群控的电梯不宜过多。
 
一个失败的过宽的电梯厅是北京饭店(虽不是写字楼,但可借鉴),电梯厅是8M宽,由于8台群控,经常来回走,再加上地毯产生的静电,常常在按钮时打电,非常恐怖。
 
另外有一种常常出现的问题是,由于很多城市地处地震区,核心筒的墙,作为抗震墙是理所当然的。但建筑师们很容易将电梯门的短墙也设计成抗震墙,而抗震墙一般比较厚,当三台或四台成排的时候,客人往往看不见后面两台电梯门开了没有,等到发现有人进去而赶过去的时候,门已关上了,感到特别的烦恼。其实只要将该墙不要设计成厚的抗震墙,而设计成填充墙,就会薄得多,那样就看得见了。
 
那么墙薄了,对抗震是否不利呢?其实不然,因为该墙的洞口很多,对抗震起不了很大作用。如果这道墙减薄0.2M,而将电梯背后的墙加厚只要0.1M,其抗震的作用反而更大些,岂不合适吗。再者,这道墙改成填充墙后,还有一个好处是,不管电梯定那个厂商的型号,不管电梯的信号箱是何种样子,反正当填充墙砌的时候,肯定已经定货了,所以可以轻松出图,何乐不为呢?
 
此外对上下分区的电梯组,由于低区电梯的上空是不用的,那么由于不是抗震墙,上面就可以变成一个大房间,可作为会议室或数据库,增加投资的回收,一举数得。小小的研究,可以将被动变成主动。
 
五、客梯的上下分区
当高层或超高层,层数多的时候,可以上下分区,以提高效率,分区以50M高度左右一区为宜,因为50M左右,大约10-12站,以1000-1500平米一层来算,大约12000-18000平米,正好是2-3台一组,即使达到20000平米左右,也不过4台,又因结合避难层,容易安排中间的电梯机房,比较理想。
 
第一个50M用最慢的一种常规速度,过去是1.5M/秒,现在有1.75M/秒,价格差不多,所以近来都用1.75M/秒的产品。
 
每隔50M升一级,每升一级可加1M速度,即50-100M高用2.5M/秒,100-150M高用3.5M/秒,150-200M高用4.5M/秒,200-250M高用5.5M/秒……,以此类推为什么我敢大胆的用这个宏观数字呢?因为50年以前美国的电梯最高速度是6M/秒,而当初的建筑高度没有超过300M的,后来经过实践,20年前我在深圳设计的218M高的建筑,就用自己的经验数字,电梯商是认可的。用每秒的速度在平时很少有对比物,但用每分钟就有点数了,6M/秒相当于360M/分钟,300M高的建筑不到1分钟就到最高层,速度已很快了。
 
当然,现在科技更进步了,我在十年前看到三菱在日本横滨的一栋300M高的建筑上用了12M/秒的电梯,直达最高层只用了20秒钟,所以在高级或超高级的大楼可以利用这种新技术,可以提高一级。即每隔50M,每升一级加1.5M,即50-100M用3M/秒,100-150M用4.5M/秒,150-200M用6M/秒……,以此类推,肯定会提高效率,现在北京正在建设的330M最高建筑用了8M/秒,相当于480M/分钟,已相当快了。
 
六、客梯的门宽
高挡一点的写字楼最好不用1吨的电梯,因为1吨电梯的门偏小,只有1M宽,1150kg的电梯可以做到1.1M的门,这样进出就比较理想。也有1600kg电梯能做到1300门宽的,对特大型建筑人数特多的建筑应该考虑,门宽可以提高效率。
 
七、客梯厅宽及直达梯的等候电梯厅
也不宜太窄,当然也不宜太宽,一般在2.5M-4M之间合适,太宽了,来回走,很不方便,如上面谈到的老北京饭店,厅有8米宽,那边刚刚铃响,待走过去,正好关门,值得注意的是,在首层的电梯厅口,不要缩小宽度,如厅宽是3M的话,口部也应是3M,因为首层的人数是标准层的10-12倍,要十分注意这个口部,为什么我要提醒这个问题呢?因为很多设计单位做居住建筑多了,居住建筑经常是电梯厅就是消防的合用前室,做防火门习惯了,所以我经常发现此问题而特别提醒大家。
 
一般在150M到200M以下的建筑,上述的规律可以运用,但150M以上,甚至到了300M及300M以上,那种超高层,每层面积很大,而总面积更大,造成安排进电梯的核心筒的面积过大,而150M以上部分的核心筒无论内容或结构、抗震诸方面都没有需要那么大,那么多的电梯筒里空走的浪费面积过多。所以结合这种特高的大楼,就要分析它的功能。例如上半段很可能有旅馆,很可能有供观光的并带有餐饮的楼层,也可能上面有公寓。因此应该充分利用核心筒下半层电梯井道的上半部分,怎么利用呢,可以在首层的大堂里安排直通上半段的高速直达的电梯,一站到达150M以上的空中转换层。然后再像下面一半的办法,重新分成2-3段,这样核心筒就在150M以上缩小了,这样可以节约出很多净使用面积来。
 
关于最高层的观光层的电梯,应该是直通的,最近媒体报导的阿联酋迪拜的最高楼是10M/秒,比日本的横滨的12M/秒稍慢一点,这种电梯起速较慢,逐步加速,快到的时候逐步减速,以减少失重感,为什么迪拜不用12M/秒最先进的产品?可能报导有误。
 
这种负担大楼一半人数的到达空中转达大厅的客梯,要注意在首层大厅在高峰时候得集中人流,往往在4M宽的电梯厅里就使分紧张,由于不是消防梯,所以可直接使用大堂,以扩展人流德等候空间。
 
八、货梯及消防梯兼货梯
客梯解决之后,就是货梯,由于写字楼客户的可变性比较大,经常要做装修,所以货梯的数量就要研究。
 
由于一般写字楼才2-3万平米,消防电梯就够用了。但面积较大,且高度很高时,货梯设计往往不够,这是需要注意的问题。但由于数量较多,占核心筒的面积太大时,可以用较大重量的货梯来解决电梯的数量问题,例如2000kg-3000kg的货梯,就可以代替一般1000kg的货梯。货梯与客梯的比例大约1:4的关系,大约20000平米就需要1吨货梯才够使用。
 
消防梯可以兼作货梯,但消防梯是高层需要,消防梯不需到地下室,而货梯往往要下地下室与后勤挂上勾。所以不要以为消防梯要下到地下室,这是两个概念,不要混淆,但货梯也不一定下到最底层,而是应该根据需要来决定。由于高层防火规范里6.3.3.11条里写了要在消防电梯的井底设排水设施,很多设计单位误认为消防电梯要到地下室的最底层,甚至审图单位也是这种解释。其实,在条文说明里明确写着“消防电梯不到地下层,有条件的可将井底的水直接排向室外”如果必须到地下室最底层的话,这条就没必要写了。消防梯是解决高层建筑的,不是解决地下室而设置的,低层建筑的地下室没有消防梯就说明这个问题。

超高层的消防梯,虽然照消防规范最多1-2台,但美国的9.11后,我们要深思,是否应该也像客梯一样,上半段另加一些消防电梯,当然也可客、消两用,这个问题是供探讨用。
 
九、 多电梯的电梯厅:
写字楼电梯厅的口部,往往很拥挤,因为口部在高峰的时候要有楼上的10倍甚至20倍以上的人流,而超高层有时高达60-80倍的人流,而电梯厅不可能做得很宽,因为上面没有需要,我们还常常看到首层还做防火门,这样更将口部缩小,问题更大。
 
所以首先要将口部放足。此外一组电梯最好不超过6台。4台以下更好。但超高层的电梯数量多,所以要注意一个方向来人很可能对大堂压力过大,所以应该有两个面的入口较好,必要时四面都能进门,或大堂里不设商业。
 
在很多超过200M高的建筑,往往是城市的标致性建筑,因为高了,一般也比较粗,每层的建筑面积就很大,电梯的数量很多,占用核心筒的面积也很多,在首层的人数也特多,所以有时可以设双大堂,即首、二层都设大堂,以解决疏散进出的拥挤,在首层大堂单设自动扶梯直接上二层大堂。
也有另一种办法,由门厅设一定数量的直通电梯上到空中门厅,例如在100M以上来转化,其电梯筒就可以重叠使用,以节省核心筒的尺寸,节省面积,提高使用率。这种直达梯由于人数多,在电梯厅里不好办,也可以直接在厅的一侧解决,下面一个实例就如此处理,非常理想。
 
十、 洗手间:
写字楼的洗手间,是根据人数来的,人数根据有了,厕位的数量就可以计算出来了,一般情况每400平米一个男厕位一个便斗及1个女厕位,洗手盆可根据厕位4:1或3:1来定,高级一点的写字楼男女各不少于2个盆为好,最高档的卫生间,手盆可以多一点一厕一盆的也有。还有残疾厕位及清洁间也要注意不要漏掉。最高级的写字楼还有要求一个咖啡时间的备餐间,也应注意,由于核心筒的设计,都要求十分紧凑,任何缺一点内容,就要改一次图,所以在方案阶段就要想清楚这些内容很有必要。
虽然算出这些数量,但高级写字楼的首层最好不设厕所,因首层停留的人少,万一管理不善,大堂有了异味,其大厦的等级就没有了。解决的办法,可以上二层或地下一层设置,加上明显的标致就行,这样较为妥当。
 
洗手间的细节也是很重要的。卫生间是每一个设计里都有的,但那么多的卫生间很少见到设计到位的。例如挡视线的问题,往往就解决不好,尤其是男卫生间,一开门就看到小便斗,让人家不得不挂布帘子,布帘子几天就脏了。甚至于男女卫生间还经常门对门。我还见到连浴室的更衣间也有门对门的?有的设计还做两道门;当正好两道门都开的时候还是看得见,而况两道门费用要多,还经常遇到门把是湿的,不很理想。其实只要动一点脑筋,里面做一道挡墙,使门开着也什么多看不见就好了,君不见很多国外的电影里,不少镜头里看到,写字楼里的女职工受委屈之后,在卫生间里哭泣,之后又在卫生间里补妆,所以挡视线很重要,是能做到的。有些人多的公共卫生间完全可以不做门,因为卫生间是负压设计,气流是向里走的。
 
还有卫生间里的厕位小隔断,1.2M宽加外开门,一进卫生间看了很乱,其实做向里的内开门,其隔断1.5M也够了,再紧凑一点的话,1.4M也够了,这样的卫生间,既省面积又看上去文明多了。
在美国,我还看到一些设计得很好的卫生间,他们的隔断及所有的卫生设备全都挂在墙上,小便斗可以、脸盆可以、恭桶也可以,而隔断呢?是吊在顶上的。离地150mm,在清洁时非常方便,由于没有死角,特别干净。
 
十一、强电、弱电、新风机房:
此外,强电与弱电大约各6平米。若有新风机房放在核心筒的话,大约是本层面积的1.5%,即1000平米的话约15平米左右,1500平米的话约20平米左右。只要弄清这些东西就行,写字楼就是这些内容。高级写字楼也可将新风机房放在地下室或避难层及屋顶层,不过首层最好不做,因为首层的经济价值很高,做了可惜。对于新风机房,很多设计人在方案时,不把它当回事,随着设计的深入,由于绝大部分功能已经各方反复研究全部定位,新风机房的问题就突出来了,我们经常看到很好看的建筑在不该有的地方出现了大小不等的百叶,有的就在首层该做商店的地方出现了白叶,这些就是新风的采风口,里面就是新风机房。其实新风机房完全可以放在屋顶上或放在地下室,而不用占重要的价值高的商业面积,使经济损失,使建筑难看。关键是设计前期没考虑,在设计的后期,发现有新风机房的要求后,不得已占用了不该占用的地方。
 
新风机房的安排有什么关键点呢?要想把机房安排在屋顶、或价值较低的地下室,其关键是安排与屋顶或地下室之间相连的垂直风道,而垂直风道事先没考虑的话,要想上下几层串起来,在设计后期就不容易了。所以要比较早的安排,大体上60-80M,一个放火分区应该有一组立风道,风道也不过1-2平米,这样出来的横向管道在一般的吊顶里就能排开。如果事先没有考虑的话,管道太粗,吊顶里走不开,只能到处设机房。出图在即,不得不牺牲了,这就是到处出现不规则百叶的原由,尤其是裙房,由于功能迟迟不定,更容易产生上述的问题。其实垂直风道并不大,在方案到初步设计时早一点想一想是不难的。
 
十二、车库设计:
住宅和写字楼是当前房地产的主要项目,是设计人都要接触到的.但由于汽车的发展,要将汽车全部停在地面,是根本办不到的.以10000平米建筑用地作为例子,假设地上容积率是3的话,地上要建30000平米,北京绿化要求30%,密度一般只能做到40%,由于北京要退红线,要达到建筑的大门及消防环路至少也要占15%,剩下最多只剩下15%,即最多剩下1500平米,而车位要求每10000平米要65辆车,即使设计得最经济的话,每辆车只用25平米,也要65X3X25M=4875平米,超过1500平米很多,只能在地下来解决,有时容积率高达5-6,加上密度更大,造成地面几乎1辆车都放不下,所以将地下车库设计好很重要。车库设在地下,以每辆车40平米来计的话,约占总建筑面积的20%,我见过很多图纸要占到30%,甚至到35%,即每辆车要占70平米。因此,车库设计已在建筑设计中占很重要地位了,以下一些内容,一不注意就会损失很多面积:
 
1,地下车位与结构的柱距有关,很多人习惯用柱距,但由于地面建筑的高度不同造成柱子的直径不同,因此,用柱距净尺寸为依据最合理。车库停车最基础的数据是车的大小,一般以1800X4800来计算,但我统计大量车的数据,以北京最多的捷达的尺寸只有1660X4428,富康是1702X4071,即大多数小于1800X4800,即使高级一点的奥迪A4也不过1772X4548.知道这些尺寸,是为了个别地方尺寸紧张的时候还有可能安排一些车位,不要将面积浪费了。
2,一个地下车库最少要两组坡道,如果每层停一点车,往往坡道的面积就占了很多,车库应尽量集中在同一、二层。
3,地下车库防火单元允许到4000平米,要求疏散楼梯少,有很多楼梯可以不下去,以节省面积。
4,转圈坡道占面积很多,应尽量少用。
5,地下车库尽量设计成单行线,会增加一些停车位。
6,车库应尽量不和其他机房放在同一层,因为层高不同,而其它机房在同层的面积一定少于50%,面积即使不损失,起码空间也要损失,坡道也要加长。
7,现在的建筑都很大,所以车库也很大,车库大了坡道也就多了,众多坡道要占很多建筑面积,如果我们注意到高速公路上收费站的话,三车线的路面,会对应9-12个收费口,因此,当我们下车库经收费后,坡道就可以减少到一对,这样也可省面积。采取措施及精益求精的话,每辆车35平米以下是可能的,有关车库方面已另有文,这里就不详谈了。
 
十三、对结构柱的估计:
当前的建筑都很大,很高,50米高乃至100米高的建筑已经很普遍,在设计方案的时候,结构柱子的大小如果估计不清楚的话,就很难将柱网定的合理,我在工作中总结出一个简单的数据,即100米高是1.7平米,柱直径是1.3X1.3米,列表如下:
100米—1.70平米--1.3X1.3
90米—1.53平米—1.2X1.2
80米—1.36平米—1.2X1.2
70米—1.19平米—1.1X1.1
60米—1.02平米—1.0X1.0
50米—0.85平米—0.9X0.9
40米—0.68平米—0.8X0.8
30米—0.51平米—0.7X0.7
20米—0.34平米—0.6X0.6
 
若感到柱子太粗,想让它细一点的话,可在下面几层用型钢混凝土柱(也称劲性钢筋混凝土),那么100高是1.0平米
 
170米—1.7平米—1.3X1.3
145米—1.45平米—1.2X1.2
120米—1.2平米—1.1X1.1
100米—1.0平米—1.0X1.0
 
但超高层的结构的限制要多一些,很多实例证明,用筒中筒的可能性要大一些,外筒的柱间只有一般柱距的一半,如4-6M之间,当然入口处必要时可以拔掉一根,用斜柱来转移。
 
十四、对总机房面积的估计:
我们建筑师从50年以前将各个专业全包,但现在各专业越分越细,甚至于本专业的室内装修,乃至于内墙的木门窗、铝合金门窗及外墙的玻璃幕墙、干挂石材、构件墙板等等在不知不觉地分出去了。对这些本专业的东西,我们新一代的建筑师还多少知道一点,但其他设备、电气、结构在我们很多新建筑师头脑里几乎都没有了。最近两、三年里遇到世界上顶尖的建筑设计公司大多数也不是很清楚,甚至于见到一个欧洲建筑师为了一个18米以下的商业建筑,过了半年建筑方案也完不成,一个美国建筑师设计一个旅馆也如此,图上没有结构柱,也不知道机房需要多少,与这种“先进”国家的建筑师打交道,感到建筑师的基本功好像在倒退,其实只要下一点点功夫,我们各专业又在一个设计单位里,要得到一些专业知识并不是很难的。我在25多年以前,为编制旅馆设计面积定额时,统计过几十套图纸,发现设备、电气约占建筑面积总数的7%左右,当然有的不一定在一个建筑物内,如锅炉房、煤气调压站、变电房等,但现代建筑很多都在一个建筑物里,除每层有强、弱电小室及每层新风机房外,有关变配电、备用发电机房、生活水箱及泵房、消防水池及泵房、中水处理机房、污水泵房、热交换机房、空调制冷机房、排烟机房等多数在地下室,所以,我们现在需要在方案的时候事先做到预留,使以后各设计阶段顺利,地上的部分约占建筑总面积的2%,其余的5%左右都在地下室,如果在方案的过程中留够了机房面积,就不会被动了。
 
十五、层高的研究:
一般写字楼的层高在3.4M以上,但当前已开始向4M及4M以上冲击,写字楼下面有时有一~二层的裙房,如果裙房做4.8M甚至4.6M层高,就能做四跑楼梯,可以节约很多楼梯面积,但4.4M、4.2M等就将公寓楼梯间全加大,损失太大。业主喜欢在设计之前定层数,目的是提高容积率,由于不是设计人员的计划,很多因素没考虑,以致最后的成品很糟糕,不得不降价销售,其实只要告诉设计人要求的容积率,设计人员是有办法在不降低层高的条件下来完成,例如:一个4跨X5跨的实例写子楼来说,每层面积是1684平米,如果每边挑0.5M的话,是1775平米,约增加5.4%,即增加了1/19,在100M高的建筑24层变成23层还多面积,不合理的层高可以加高,而况再挑1~2M对结构来说也并不困难。但层高达到4M或4M以上的话,写字楼的等级就上提了很多。
 
十六、屋顶的围挡
在设计及计划层数的时候,别忘了屋顶女儿墙里还有东西,这就是很难办的空调用的冷却塔,在城市用地越来越紧张的时候,冷却塔找不到地方放,在限高很严的大城市尤其如此,发展商又老是将层高算得精之又精,屋顶的女儿墙最多只有1M高,而冷却塔的高度又很高,过去的冷却塔,加上支撑的基础及最上面的遮音罩,高度要达到7M,所以我们在很多建筑物上就看到我们不想看到的冷却塔。现在新的冷却塔低了一点,也有5M左右。那么已经通过的方案怎么办,我有一个办法,就是将建筑物的外轮廓向外扩展一点点,例如上面谈到的实例,只要向外扩展500mm,就可以增加1/19,相当于100M高的建筑可以减掉一层,问题不就解决了吗?
 
十七、楼梯间的防火门也有讲究:
一般高层建筑,至少有两个楼梯间,而楼梯的宽度最少也要1.1M及1.2M,也就是说每层的最多人数可达到220人,但一般塔式公寓人数极少,即使2000平米一层的写字楼的人数也达不到150人,所以按消防规范的要求,可以设计1M宽的乙级防火门,但很多设计单位设计1.2M的双扇门,经常影响楼梯的宽度,花多了钱还影响使用。
 
十八、吊顶灯具及喷淋
我们在写字楼的设计中经常看到设计很详细的吊顶分格、灯具布置、风口安排、消防喷淋的定位、广播喇叭的设定等,但由于消防喷淋要求是2.5M-3M之间为合适,所以在8M-9M之间的开间里,绝大多数设计成三排,但我们发现当新建筑交房之后,由于大多数公司总有经理、长官要小房间,而小房间一般又是在4M-4.5M之间,正好与中间一排重合上了。由此,为装隔断,不得不大拆大改,有时为了动不了喷淋及风口,而不能将隔断装到顶而造成使用上的别拗。那么,为什么不容易改呢?因为喷淋头的数量是分组的,是有限度的,所以建成之后,只能少量改造,如果每开间加一排的话,备量是不够的,这就是改造困难的原因。所以,我建议大家注意这个问题,将设计做成每开间四排,这个问题就迎刃而解了。
 
十九、门厅该多大
很多人喜欢门厅大,认为大了气派。大了当然气派,但大是要代价的。一般情况是在1/100-1/50的大楼建筑面积之间。一般的建筑取下限,如20000平米,可取200平米的大堂。高级的写字楼可以取上限或取其中间值,如30000平米的大楼可取300-600平米之间,再大了就没有人气。
 
二十、食堂
现在写字楼越建越高,大楼里的工作人数越来越多,中午吃饭是一个很大的问题,现在常看到的是送盒饭,但不见得永远用送盒饭来解决中午吃饭问题吧,国外很多利用租价较低的地下室来租给廉价的快餐店来解决这个大问题。那么有多大的面积能解决这个问题呢?我在研究旅馆的时候,发现一个数字可以参考,旅馆是根据职工的30%的人数作为定额,理由是旅馆的职工有2/3在白天工作,而上班的人数不可能同时去吃饭,所以用两班轮流吃饭,再加上白领职工可以在对外餐厅里吃饭,所以用人数的30%是很有道理的。旅馆对食堂的定额是1.4平米/人来考虑包括厨房在内的食堂面积。
 
我们的写字楼人数,从电梯的计算上可以了解到人数。例如:10000平米的写字楼建筑面积,以15平米/人来计的话,是666人,写字楼有不少人流动在外面工作,我们扣掉他1/10的人数,再扣除1/10高级白领不在食堂吃饭,人数约533人,而533人以两班倒去食堂的话,可以考虑266人为计算依据,我们也以1.4平米来设计食堂的话,应该是266X1.4=372平米。所以对10000平米的写字楼来说,相当于3.5%-4%的这个参数,可以作为重要的参考。
 
二十一、标致性写字楼的综合性
写字楼在市场经济的条件下,多半具有商务性质,在城市中的位置,往往在商务的中心区,市长们也喜欢让这些建筑作为城市的标致。由于身处中心区,标致性的建筑的体量也比较大,由于商务活动需要很多配套的内容,导致标志性写字楼要建成含有旅馆、公寓、展览、会议、娱乐、商业服务业在一体的建筑物。一栋建筑有时像一个小社会。有综合要求的写字楼,其标准层就要考虑其综合造成的技术要求。旅馆及公寓的厨房、卫生间要解决排油烟及排废气,排在建筑物的中间会污染建筑,所以这种内容往往安排在建筑物的上部,容易将废烟气排到上空。另一方面向下的大量下水可以在两种不同性质内容的中间段的设备转换层来解决。
 
此外,也由于旅馆、公寓的人数比写字楼的人数要少,综合这些矛盾,使电梯用得少的部分放在上部对核心筒里的面积可以节省,在人流的安排方面也比较合理。
 
商业服务业方面肯定是在最下面接触地面上下的头几层及地下一、二层的范围来安排。而其大量的货物后勤,最好安排在地下解决。
 
同样人数多的大会议厅及展览的内容也和商业一样安排在地面层上下为宜。
 
那么多的内容的综合体,其地面层一定会显得特别拥挤,难于安排,所以其人流要想法分散,例如旅馆的接待大堂可以放在空中,其地面只安排直通空中大堂的直达电梯,以减少地面层的压力。上层的公寓、旅馆能在地面层独立安排私密的门厅更为理想。
 
总之,综合楼的交通特点是设法各行其道。因为综合楼是将不同的平面各栋建筑垂直的拼装在一个楼里,虽然其内容有一定的联系,但又有其各自独立的管理要求,所以垂直交通的各行其道特别重要,要想尽一切办法来摘清楚。
 
尤其是地下车库与上面的联系,最好不要将所有的内容都与车库相通。相反,最好要彻底的分开。要想开一个问题,如果停车场在室外,是不是必须从室外通过各自的门厅进入各自的部门。因此,地下车库的人流都应该首先用垂直交通达到地面,可以在公共的大厅出来,也可单独设一小的地下车库电梯厅,其出入的人流敬辞电梯厅转入各自门厅使综合楼的安全管理得到比较理想的管理。
 
对于地下货物的运输通道与大量的客车通道最好要分别设置,如遇到困难时,也可先合并使用,到了地下以后中途进入单独通道,使货物的货区与客车分离,保证客、货不通。
 
综合楼由于内容复杂,重要的是研究其分合的关系,分合的关系解决了,设计也解决了。
 
综合楼的设计,在与业主打交道的过程中,发现综合楼各种内容的比例常有变化,我们也能理解业主在运作那么大量的资金投入时的把握的顾虑。所以在设计时要考虑其各种内容的相对可换性,那就要求其使用空间的深度要适合旅馆、公寓的可能性。因为写字楼的深度弹性较大,而旅馆、公寓的深度其弹性较小。能做到弹性变化,可使我们的被动变成主动。
 
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