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成功选址写字楼
    企业的办公室选址是否合理和成功,不仅考验企业行政部门的工作,也考验着老板的眼力。新的办公环境因素事关企业未来发展优劣。柏斯环球甲级写字楼服务机构北京上海区域经理欧平华表示,企业选址应考虑三大要素,即运营成本、风险控制、发展空间。企业办公室选址大有学问,应该规划为企业发展重要战略的一部分。
 
    一:运营成本
 
    除了写字楼租金外,优惠政策,交通出行及实际使用成本。
 
    1、优惠政策因素
 
    在北京数个区域内的写字楼特定企业会获得国家相关扶持发展等优惠政策,比如中关村科技园区的高新技术企业,金融街内的金融类企业等。到了2012年四季度,北京市不少企业在选址时遇到同样问题,即可选择写字楼不多。如金融街内的写字楼除了新招商的丰铭国际采取整层或半层租赁方式还有一定的供应量外,金融街内很难找到小单位的办公室。柏斯环球对北京写字楼租金统计中,金融街写字楼租金水平为北京之首。金融企业符合优惠政策但在金融街没有合适的办公室怎么办?欧平华则表示,在北京部分非金融街内的写字楼同样能享受金融街同等优惠政策。比如位于北京西直门的西环广场写字楼,不仅金融企业在西环广场入住能享受同等金融街优惠政策,高薪技术企业在西环广场入住也能享受中关村科技园区的优惠政策。
 
    2、出行成本因素
 
    时间就是金钱,节省时间等于节省成本,增加企业效益。优质的办公楼除了自身硬件好以外,重要的是其占有地段优势。对业务员比占大的企业而言,对于选址在一个具有交通便利地段的写字楼来说意义深远。在北京中关村至国贸的距离20公里,乘坐地铁10号线需要40分钟,上班时段驾车一般需50分钟到90分钟。如果进入及其拥堵的短距离路段如建国门东南侧写字楼群,则又多需消耗拥堵时间。曾经公司在国贸的某国际知名企业员工抱怨,上午拜访中关村的客户,回到公司时已经是下班时间,当天工作效率极低,。所以尽量选择地处良好的交通位置,对公司发展很重要。最新据调查显示,能力优秀的白领偏向位于良好交通地段办公的企业就职。
 
    3、实用成本因素
 
    实用成本包括三方面,一方面为能耗,另一方面为租赁面积利用率,其次为装修成本。
 
    能耗因素分析:不同的写字楼能源收费情况尽不相同。位于北京东大桥的昆泰大厦写字楼,租金包含了办公室区域的电费。位于东二环港澳中心写字楼,租金则包含24小时冷暖气,用户不需另外缴纳昂贵的空调加时费。位于三元桥的鹏润大厦写字楼则需另收冬季采暖费。在北京,甚至部分写字楼开启空调产生的电费为租户承担。由此一来在使用办公室的成本中,能源成本同样重要。
 
    实际使用率分析:除了赛特大厦、国际大厦、亮马河大厦及港澳中心等早期运营的写字楼沿用“使用面积”计租金外,大多数写字楼均采用“建筑面积”为计租单位。欧平华表示,办公室选址时应注意比较在同等租金的单位建筑面积下,应首选实际使用率高的办公楼。由于公摊面积和办公室结构的原因,使得同样建筑面积的实际使用面积不尽相同。大多数写字楼的使用率在62%-68%,如果柱子位于办公室中,户型不方正等,则会造成浪费。最后可能“地毯面积”仅为50%。但也有使用率高的写字楼,如上海的宏汇广场写字楼整层使用率高达77%。
 
 
    上海宏汇国际广场使用率高达77%                                        上海宏汇国际广场平面图
 
    装修成本分析:选址确定后,接下来是进行办公室装修。对于甲级写字楼来说。开发商交房状态一般为毛坯房,即便是原租户搬出,开发商也会要求恢复到原始的毛坯房状态。为此,一方面给新租户在装修方面提供便利,另一方面划清办公室安全使用责任。由于单元内某些设备相连通整栋大厦,写字楼对于消防设施改造的要求非常严格。而某些写字楼的消防改造和审批收费非常昂贵,在确定办公室新址之前,最好联络好装饰公司进行评估,以免在签订租赁合同后进行装修发生高额费用超出搬家成本。例如某企业在签订租赁合同后进行装修工程,由于大厦消防改造费远远超出预期,这个过程中由于费用的争议达不成一致使得工期拖延,白白浪费了两三个月房租租金,最终一方面没办法控制超支的预算,又给企业带来损失。
 
 
    二:风险控制
 
    物业管理因素:优质的写字楼自然少不了良好的物业管理服务,选址时应尽量考察物业近年来物业管理综合服务水平。良好的服务管理标准精细到各方面细节,例如保洁人员和快递中大件或送餐人员不应该和租户使用同一电梯,大厦应设有专项功能电梯。
 
    基础设施因素:高峰期电力系统是否安全,写字楼是否设置双路供电,或有无备用电源或应急发电机设施。对于某些行业来说,电力保障这点尤为重要。其次,光纤通信,网络传输系统是否达到企业自身需求。
 
    产权变更因素:应该重点考虑长期而稳定持有自主产权经营的大厦,避免产权变更被迫搬迁的风险。另外,入住整栋持有的大厦,对于企业未来扩充面积非常有意义,可以便于楼内调换到更大空间,把违约损失降到最低。
 
    政府管制风险:对于某些行业政府会限制或管控其办公场所不能离政府部门特定区域太近,应了解区域的政策,以免租赁后不能正常注册和开业。
 
    三:发展空间
 
    办公室空间因素:特别是外资企业,注重为员工提供一处良好的办公空间对于企业业绩发展至关重要,采光合理的办公布局对长期在办公区工作的员工健康有重要意义。另外,对于企业规模比较小的企业或外资公司刚进入北京设立代表处的企业,可以选择商务中心类型的小型服务式办公室,一方面配套齐全,另一方面可节省办公室面积过大造成浪费。
 
    周边配套发展因素:写字楼周边配套也很重要,有便于解决员工和客户吃饭的餐厅,便于招待的酒店,便于企业展开会务或发布推广的会务中心。例如,某外企长期有外籍员工不定期来京发展技术项目,由于外籍员工对住宿环境要求比较高,若公司选址于国贸商圈,由于周边可供选择的高档酒店式公寓比较多,就能满足员工就近安排住宿,提高工作效率。
 
 
    总之,办公室不是越贵越好,更不是越便宜越好。关键还需结合企业的发展对写字楼功能的需求,找到各方面条件对企业更有利的方案才算是选址成功。本文为甲级写字楼网市场部员工在为企业用户选址工作过程中总结出的观点,与大家一同分享。同时,预祝正在为办公室选址而忙碌的朋友最终能找到最合适自身发展的写字楼。
 
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