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摩天大楼解析
发布日期:2012/12/5
摩天大楼(skyscraper)又称为超高层大楼,非常高的多层建筑物。起初为一、二十层的建筑,但是现在通常指超过四十层或五十层的高楼大厦。随着高层建筑在各地不同的发展,人们所认知的摩天大楼定义高度也略为不同。在中国大陆,建筑规范规定100米以上高度的属于超高层建筑;日本、法国、规定义超过60米就属于超高层建筑;在美国,则普遍认为152米(500英尺)以上的建筑为摩天大楼。
 
首座摩天大楼
摩天大楼诞生于19世纪八十年代的美国芝加哥,54.9米高共十层楼的“芝加哥家庭保险大厦”被公认为世界第一座摩天大楼,这座楼由威廉·勒巴隆·詹尼设计,主要目的是为了缓解城区用地紧张,促进商业发展。然而,不到120年,世界各地的摩天大楼早已一次次挑战了人们对高度的承受力,2010年迪拜哈利法塔以828米、160层的高度雄踞了世界第一高楼的宝座。
 
摩天大楼缺点
今天的摩天大楼风潮早已不仅仅是为了利用城市土地,促进商业发展了,它还是城市的面子,很难想象一座国际性的大都市没有傲人的摩天大楼。除了哈利法塔,目前在建超过600米以上的高楼,包括上海中心大厦(601米)、日本松岛国际城(601米)、韩国首尔的数码城大厦(640米)、菲律宾马尼拉国营赌场大厦(665米)。
 
然而,随着2001年纽约世贸中心大厦(526.3米)被毁,人们不禁对摩天大楼的危险性产生怀疑。的确,在摩天大楼居住和工作的人无论地震还是火灾时,都很难逃生,而且近来环保组织也提出,摩天大楼会导致一系列环境问题,影响人类及其它物种的生存:
 
首先,摩天大楼会引起城市峡谷效应:城市峡谷效应是指由于几何效应,高层建筑尤其摩天大楼的玻璃幕墙会吸收、反射大量阳光,导致周围的温度比其它区域更高。
 
二、摩天大楼会导致光污染:如果您对光污染没有什么概念,那么想象一下您有多久没看到星空了。其实光污染绝不仅仅破坏了美好夜空,它会造成炫目,影响司机开车质量;光入侵也给人们带来许多麻烦,比如许多人在夜晚不能打开窗户,因为对面高楼的霓虹灯会闪烁一整个晚上,极大的影响人们的睡眠质量。目前,几乎所有大城市的居民都生活在多重反射的光线下,摩天大楼在这一方面的“贡献”最大。
 
三、影响鸟类迁徙:摩天大楼的光污染会误导迁徙的鸟类,使它们在夜间也继续飞行而精疲力竭,或不小心撞到夜间大楼的霓虹灯上而导致死亡。在美国,每年有上万只鸟类因此而死。因此,一些大城市的鸟类爱好者们,呼吁鸟类迁徙路线上的高层建筑在晚上熄灭灯光,以保证鸟类的安全飞行。
 
四、影响人类居住环境:影响人类居住环境的因素包括:光照、阴影、声音以及各种自然现象。摩天大楼会造成大片阴影,使得比其低的楼层无法得到充足的光照。而且,风会在高于地面10米以上加快速度,比如在200米的高度,风速会比10米处高出3级,造成了很大的噪声。而且,摩天大楼还会形成通道效应,也就是在大楼拐角处形成旋风,使得行人在经过大楼时受到强风的冲击。
 
五、火灾救援度难:目前世界最高的消防云梯只有130米,那么超过这个高度的楼层居民将很难在火灾中得到及时救援。请阅读博闻网文章《为什么高层建筑火灾难以救援?》此外,一些心理学家也提出,人类在10层以上的建筑生活,会产生孤寂感,影响心理健康。当然,摩天大楼的确在一定程度上促进了城市的发展。因此,究竟摩天大楼对人类是福是祸,还要从正反两面来客观看待。
 
全球十大高楼中国占一半
由于“摩天大楼”起源于美国,因此该报告按照美国标准,以152米(500英尺)以上的建筑为摩天建筑。那么,在这样的标准下,中国哪些城市拥有最多的摩天大楼呢?
 
榜单显示,在已经建成的摩天大楼城市中,香港以58座的数量为例第一,上海和深圳分别为51座和46座,位列第二和第三,广州、南京、重庆、天津、武汉、北京和大连为其余前十。榜单发布者告诉《每日经济新闻》记者,“摩天大楼,能体现一座城市GDP总量与总部经济的融合程度及整体实力。”“例如,虽然上海GDP已经超越香港,然而目前香港仍然是中国总部经济最为密集的城市,榜单结果与之相符” ,“广州的GDP总量虽然已经超过深圳,但深圳作为华南金融中心、总部经济相对广州发达,榜单结果亦与之相符。”
 
而在当今全球十大高楼中,中国以5座占据半壁江山,除了828米的世界第一高楼阿联酋迪拜外,世界第二、第三、第四、第七和第九分别位于中国的台北、上海、香港、南京和广州。
 
成都有32座潜力摩天大楼
与“2011中国摩天大楼城市排行榜”同时发布的“2011中国十大摩天潜力城市”显示,广州、天津和沈阳分列前三,成都以32座的潜力,排名第六,是西部地区唯一入选的城市。其中,2011年在建的摩天建筑,成都有12座,规划中的摩天大楼成都有15座,已经建成的摩天大楼有5座。
《每日经济新闻》记者发现,位于榜单中的大部分摩天新秀城市,都属于国家“十二五期间“新增批准的国家中心城市或综合改革示范区,基本都与新一轮的国家战略有关。榜单发布者对记者亦如此表示,成都属于“城乡统筹综合改革示范区”,未来的发展潜力较大,凸显出了经济发展的动力。
 
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摩天大楼的热衷者们一直都难逃指责,气短之处只有一个:几乎所有项目都无法盈利。但台北101大楼是个例外。
 
2011年春节后,曾经全球第一、直到2010年才被迪拜塔取代成为全球第二的摩天大楼—台北101大楼的员工,开始分批享受自己的欧洲度假旅游。这是这座大楼的董事长兼总经理林鸿明曾经承诺过的。2009年1月,林鸿明将250名员工一个不落地叫过来,“如果我们2010年实现了盈利”,一定让大家体面地到欧洲旅游一遭。
 
如果追问林鸿明当时到底有几分当真,林会笑而不答。台北101官方公布的盈利计划是2012年,届时如能盈利,将照旧是在林立的摩天大楼中创造出的奇迹。一个更贴近真实的情况是:即便从动工算起已经超过10年,员工们,也包括林鸿明自己,依旧需要来点儿其他的东西以保持对101大楼的预期。
 
此前的林鸿明,不只是建造台北101大楼的最大推动者,也是那个最不信“摩天大楼指数”效应的人。“在我最初决定盖楼的时候,的确有人提醒我关于摩天大楼指数的事。”林鸿明如实告诉《环球企业家》,“经济运行自然有从峰谷到峰底、再从峰底到峰谷的不断曲线波动,我们不能以一个经济周期来论成败,而应该以更加长远的眼光来看待整个经济运行的曲线变化。”
 
台北101大楼的破土动工正基于此,彼时是1999年。但行至2009年,林鸿明和101大楼似乎也只验证了一件事情:摩天大楼指数之魔咒,的确存在。直至2011财年林鸿明大声对外宣布:台北101大楼实现了2010年的全年会计盈利。
 
2010年全年,台北101大楼实现盈利超过2亿元新台币。林鸿明将整个现金流新增加的盈利部分和定位于折旧的资金用来提前偿还贷款,以冲抵以后的利息。台北101大楼不仅创造了7年建造、6年运营实现盈利的最快速度,似乎也掌握住了未来。
问题只剩下一个:这会是摩天大楼热衷者们的共同福音吗?
 
把它当敌人
眼下林鸿明和他的团队最为忙乎的就是如何接待好来自内地的游客。内地银联卡的消费中,有43%是在台北101刷掉的。而可能很快,林鸿明就要准备好如何接待另外一批同样来自内地的客人—根据“2011中国摩天城市排行榜”的统计,国内在建的摩天大楼已经超过200座。未来三年,平均每5天就有一座摩天大楼在内地封顶。
如果林鸿明面对这些取经人,他会说什么?
 
“准备好足够多的钱。”这会是林鸿明给出的第一个忠告。由于摩天大楼的整个非盈利期过长,多家股东的参与显得尤为重要,因为没有任何一家公司能够保证自己有连续13年的高增长率,从而保证自己的现金流不受影响。
 
林鸿明正是这么走过来的。在过去的13年里,台北101大楼一共花了585亿台币。台北101大楼在经历了最初的募资和此后的2次增资后,股东方已经由最初的6家公司增加为14家公司。此外,林鸿明还找银行借了250亿台币的贷款。每2个月一次的股东大会,林鸿明得告诉股东详细的支出和收入表。
 
林鸿明给出的第二个忠告会是:给未来留空间,从设计开始。跟一般摩天大楼的伴随梁柱型内部结构而生出的密密麻麻的柱子相比,台北101大楼的每个楼层核心筒之外只有8根柱子。这得益于设计之初采用巨型结构的创造,将整个101层化为11个结构单元。在每个横截面为2500平方米到2900平方米的楼层中,东南西北四个方位各有2根大柱子。除了这8根大柱子和中心部分的电梯,其他的面积都是租户的可使用面积。这种可使用面积的灵活性和自主发挥性对租户有着非常大的吸引力。
 
还有吗?有一个:申请美国绿建筑协会的白金认证。这是林鸿明在2008年的金融危机略微回暖后做的第一件事情。要得到该认证,需要达到美国绿建筑协会对建筑的能源、节水、垃圾分类和回收等非常严格的标准。
 
这是一个将魔鬼赶出细节的过程。台北101大楼对整体设备的能源情况进行了详细的检测和矫正,主要是灯光和空调。在灯光方面,将普通灯换成了LED灯,既节省了1/7的用电量,又降低了普通灯所散发的多余热量。2年内,台北101一共减少了15%的用电量。在冷气方面,整个台北101也改变了原来的冰水操作模式,晚上电费低的时候制冰,白天融化成冰水并转化成冷气。
 
在用水方面,台北101大楼用回收的雨水来浇灌户外的景观植栽和绿地,所有的马桶和小便桶都装上了节水装置,已经实现了30%的节水量。而通过严格的垃圾分类,目前台北101大楼已经实现了61%重量的垃圾进入回收程序。
 
此外,林鸿明还通过加大CO2 sensor的安装,将这栋每天4万至5万人流量的大楼的二氧化碳含量控制在200ppm内,而台湾的行业标准是1000ppm,美国标准为800ppm。
 
“申请绿建筑白金认证中的努力不光有利于整体运营成本的降低,同时也有利于整个台北101大楼品牌的提升。”台北101大楼的副总经理杨文琪称,“用电用水量的节省会对企业有一定的吸引力;同时,当一个企业跟外界说,他们在台湾最高的绿建筑中办公,这也是有面子的事情。”
 
而对于一个被一栋建筑控制了13年后终见曙光的男人来说,林鸿明最想传授这些取经者们的恐怕是:“建造摩天大楼是一种荣耀,但唯有把这个庞然大物当成敌人,你才能够取得成功。”
 
不规则经营
比接受以上建议更难的是:管理者们必须寻求超常规的经营能力,恰如设计者们对摩天大楼千奇百怪的不规则外观的探求。
 
林鸿明在台北101开业的第一天就做到了这一点。2003年11月,台北101大楼的购物中心开始营业,此时,整个写字楼的内部还在装修之中,观景台也处于筹备状态。事实上这两个部分直到2005年1月才开始投入使用,彼时购物中心已经投入运营一年多。
 
“这个模式是台湾高层建筑中唯一一家使用的,在其他地方也鲜有耳闻。”杨文琪告诉《环球企业家》。此前的摩天大楼均采取普通商业物业的在同一天整体开业的做法,而不是101大楼的某个部分准备好了就先开业的模式。林鸿明的逻辑是:庞然大物,早喂早饱。
 
101大楼观景台则是另一个能体现破除陈规运营的地方。现今,这里已经成为游客们的必到之所。
这正是林鸿明当初的期望—让101景观台成为台湾最好的景观台。林鸿明从电梯入手。项目之初,在考察了全球各国摩天大楼后,林鸿明给自己的电梯提供商提出了一个验货标准,“在电梯内部放一枚竖着的铜板,电梯门关上,上升后再打开,铜板得保持竖着的姿态。”正因此,今天台北101大楼的电梯虽然比美国摩天大楼的电梯还快出6.5米/秒,但游客不会有任何摇晃的感觉。
 
而观景台的东南西北4个方位,还分别立着一块长达2公尺的触摸液晶屏,上面有着各个方位的玻璃外的风景封面图,游客用手触摸屏幕就能够知道自己看到的风景的具体信息。这项贴心服务也是全球摩天大楼中唯一的。
不规则经营有无基本规则?林鸿明和台北101的答案是有:人性、价值和与时俱进。
 
 
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