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上海浦东:商务成本高逼走金融机构 写字楼发展陷僵局
    2007年的最后一天,当陈青(化名)下班离开位于上海浦东陆家嘴的的大楼时,脚步有些沉重。三天假期后,他工作的证券公司将搬离浦东。

    在过去的一年中,券商开始纷纷搬离浦东的高档写字楼。东方证券已经把总部从浦东搬到了一江之隔的黄浦区,而光大证券正准备将总部迁往上海的其他地区。

飞速上升的商务成本

    在过去的三年里,陈青已经习惯了在陆家嘴这个区工作和生活,在香格里拉请高级客户吃饭,到滨江大道的星巴克边喝咖啡、边看黄浦江边的风景。

    “如果不考虑成本,在上海你可能再也找不到比浦东更适合工作的地方了。”陈青说。

    陈青工作了三年的地方是浦东陆家嘴,这是上海金融产业的心脏,有以中银、汇丰、花旗等为中心的银行聚集区以及跨国公司聚集区;而香格里拉、正大广场、东方明珠、金茂大厦则成为这片景点的标志性建筑。还有众多证券交易所、中外贸易机构林立其中。

    在陆家嘴以其无可争议的环境优势成为众多金融机构首选之地的同时,急剧上升的经营成本开始让一些国内金融机构无法承受。

    陈青告诉记者,在浦东,要想维持一个小型证券营业部,一年成本约为400万元。如按照证券交易佣金1.5%来计算,营业部日交易量至少要达到1500万元左右才能平衡成本,但一般来说对于小型营业部来说,这几乎是不可能完成的任务。陈青的公司在陆家嘴地区,每年的运营成本接近500万元,这让他们这种服务性机构无法承受。

    据了解,日前浦东的中银大厦、中保大厦、汇丰银行大厦、金茂大厦等高档写字楼日租金在每平方米8元到14元,比去年上涨了25%以上。

    据记者了解,一些企业开始采用“流动办公方式”。由多个员工在不同时间来享用一个工作区域,分流公关、技术等员工,允许一部分员工在家庭办公,在需要进入公司办公时,提前给公司协调部门打电话来安排好特定时间的工作区域。更多公司则开始采用让多个员工共用一个办公桌,以减少办公面积,减少成本。

    据世邦魏理仕“全球租金最昂贵市场”报告显示,上海已经跻身全球五十大写字楼租金最贵排行榜。报告显示,上海浦东目前写字楼租金水平为58.55美元/平方英尺/年,远远超过了美国纽约市区、澳大利亚悉尼市区。

    国际房地产联盟主席Jean Marc Levet也曾对媒体表示,房地产的投机泡沫使上海总的租金加上维修费用和每平方米的税收,比巴黎、伦敦和新加坡要高50%左右。

浦东正在失去吸引力?

    据记者了解,更多的企业开始落户到上海闵行、上海松江甚至周边长三角城市,浦东开始上演企业集体搬迁。

    除了租金成本上升的原因之外,浦东原本优惠的政策不再那么有吸引力了。

    浦东的崛起最早缘于上世纪90年代的浦东开发大热潮,那时中央成立陆家嘴金融贸易区、张江高科(爱股,行情,资讯)技园区、外高桥(爱股,行情,资讯)保税区、金桥出口加工区四个战略性开发区,浦东的开放政策也主要来自那个时期。

    不过,随着我国加入世贸组织的开放力度,当时给予浦东的优惠政策如今看来已经不再吸引人。浦东一家世界500强跨国公司中国区副总很直接地对记者说:“目前,除了外高桥的企业还暂时享受优惠外,浦东其他的公司已经享受不到优惠了。”浦东一位工商联人士对记者表示,现今浦东真正的政策优惠就是给予企业15%的所得税政策,但在“两税合一”开始实施后,这个政策对企业的吸引力已经不再。而周边的一些区有时通过返还税收等手段可以达到比这更优惠的效果。

    因为成本原因,近期不准备扩大在浦东工厂产能的还有英特尔、西门子工厂、摩托罗拉公司。如2007年,在浦东建厂已经11年的英特尔公司决定在大连投巨资建设高科技芯片厂。他们考虑的不仅有大连政府的各种优惠政策,还有近一半的成本节省因素。

    在上海流通经济研究所所长汪亮看来,一些企业开始放弃浦东,也与浦东的招商引资方式有关。只注重大企业,而忽略了相关配套的小企业。“如没有小企业的产业集聚,也会让那些大企业陷入不利的局面。”汪亮说。

    制造类的企业开始有选择地迁出上海,而金融类企业开始迁出浦东,这似乎已形成一种趋势。

    而被称为上海金融产业心脏的陆家嘴地区日子也不好过。按照上海国际金融中心的定义和规划,要把金融业做到占上海GDP20%左右的目标。但实际上,上海金融产业产值一直在10%左右徘徊,离目标相差一半。

    在专家们看来,上海政府开始被迫用房地产业来填补金融业对GDP贡献的不足。如政府希望靠地价上升来弥补金融产业的不足,但由此增加了企业的经营成本。一些企业选择出走,由此又影响了金融产业的发展。

    “浦东的问题也是上海的问题,在成本大幅上升的时候,如果不提升附加值高的服务,很多企业将会离开。”该人士坦言,要实现金融核心区的目标,浦东并不轻松。

 
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