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高峰之后是调整之北京写字楼论
发布日期:2013/4/23
2013年一季度,北京经历了三年黄金增长时期后,北京优质写字楼市场进入了一个调整期,出现租赁交易活动放缓,租金增幅显著下降。这些变化将市场注意力转向与北京优质办公楼市场相关的的诸多问题,包括未来租金走势和近期供需关系变化产生的影响等。在金融危机随后的三年中北京的办公楼物业市场需求旺盛,跨国公司和国内企业快速扩张,同时由于受到有限新增供应的影响,北京办公楼的空置率由2009年中的23%迅速下降至2012年底的3.2%。由于受到国内外经济放缓以及有效供应持续紧张的影响,北京办公楼需求在2012年明显放缓。进入2013年,我们预计,随着全球和国内宏观经济趋向进一步趋稳,北京办公楼市场将再度活跃,预期越来越多的租户将把目光转向更多新兴或非核心区域。
 
三年黄金期的形成原因、演变及特点
2008年初期,金融危机爆发,并波及全球,中国市场也未能幸免,北京写字楼市场受此影响,需求减少,空置率上升,租金下滑。从2008年后期开始,中国经济迅速恢复,跨国公司和国内企业快速扩张,致使北京办公楼市场需求在2009年中期出现了急速上扬,上涨趋势持续到2012年。需求上升的同时,北京写字楼的新落成量明显下降,从2007和2008年年均落成量超过100万平方米,降至2009年至2012年年均24万平方米;然而,同期市场净吸纳量达年均62万平方米,需求明显超过供应,由于需求在这一期间集中放量,空置率由2009年中期23%的高点下降至2012年的3.2%的历史低点。自2009年中期市场回暖以来,北京办公楼租金在随后的3年中增长超过一倍,北京现在已成为亚太地区继香港和东京之后排名第三的最昂贵办公楼市场。
 
然而,受近期全球经济低迷影响,面对日益昂贵的办公楼市场,租户在承租办公室时持更为谨慎的态度。自2011年第二季度市场平均净吸纳量达到高峰后,净吸纳量已连续六个季度持续下滑。尽管在2012年年底中国经济出现了触底回升迹象,但是,中国GDP增速放缓,已经开始对国内租户的需求产生影响。自2011年年底以来,国内租户对于核心区域优质办公楼的需求出现缓慢下降。由于租赁面积有限,加之市场需求放缓,致使净吸纳量在2012年第四季度下滑至4.7万平方米,低于历史平均水平的三分之二。
 
同期,租金上涨幅度也逐渐减慢。在近几个季度中,由于租户对市场趋于谨慎,也更注重缩减成本,北京办公楼租金增长幅度已经呈现放缓趋势。在2012年第四季度,办公楼租金环比三季度仅增长了0.4%,这是自2009年中期以来租金增幅最小的季度。
 
在市场大幅波动的同时,需求对区域地选择也在悄然发生着变化,非核心区域的写字楼成为市场选择的重点。过去三年中,核心区域办公楼租金不断上涨,迫使越来越多的租户将目光转向新兴区域或非核心区域。除了可以节省租金费用外,非核心区的其他竞争力还包括享有建筑物的冠名权、更具个性化的物业管理服务、享受地区优惠政策等。逐渐完善的基础设施和逐步改进、提高的公共交通系统,使位于非核心区域的办公楼对于注重成本的企业越来越具有吸引力。
 
望京就是北京主要的优质非核心办公区域之一。作为重要的新兴市场,已有多家跨国公司将其中国总部设于此地。该地区现成为汇聚信息技术、制造和制药三大产业的高端商务园区。目前进驻的主要跨国公司包括ABB、戴姆勒、惠普、默沙东、微软、卡特彼勒、三星等公司。
 
值得一提的是,CBD租户结构在更长一段时间内发生变化。北京经济由第二产业快速发展成为第三产业主导型经济,对CBD办公楼租户结构也产生巨大影响--租户所属行业及内外资租户比例在过去十年中均发生了较大变化。
 
2000年年初,制造、贸易等传统行业租户占CBD办公楼需求的25%左右,而金融行业租户仅占3.7%。随着2001年中国入世,有条件地对外开放金融市场以来,金融业进入快速发展期。从事相关高端专业服务的外资金融机构和跨国公司开始在北京大规模设立相关机构,而这些机构主要集中在CBD。截至2012年,CBD金融业租户占办公楼租赁总需求的28.1%。而利润率相对较低的制造业公司撤出CBD的趋势也较为明显,其租户占比从2002年的15.1%骤降至2012年的3.2%。而该区域国内企业租户比例也从2001年的25%,上升到2012年的35%-40%。这些变化使得CBD租户组成更加多元化,更具抗风险能力。
 
未来市场谨慎乐观
国家统计局近期发布结果显示,国内经济出现回暖迹象。预计国内经济将在2013年继续保持复苏态势,而这一态势将有助于拉动优质办公楼需求增长。在办公楼供应方面,在建办公楼项目工期分析显示,2013年新增办公楼供应量为38.6万平方米。受少量新增可租办公楼面积和回暖需求影响,2013年办公楼租赁市场活跃度将会上升。由于需求反弹而供应有限,业主降低租金报价的可能性依然较低。2014年,整体市场租金涨幅不大,因此企业外撤至非核心区域这一趋势将愈演愈烈。
 
北京办公楼市场的下行风险主要来自于放缓的国内经济,从而抑制租户的扩张需求。这也会使更多业绩较差的租户拖欠租金,缩小办公面积,甚至提前中止租赁合同,势必会对办公楼租金施加下行压力。
 
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