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中国不同地区甲级写字楼租金涨跌不一
发布日期:2012/12/19
12月19日,中原集团研究报告显示,2012年,不同城市甲级写字楼租金走势出现明显分化。其中,深圳及重庆的租金一路下跌,全年累计下跌7%和2%;其余城市租金则基本保持上涨态势。其中,北京一枝独秀,累计上涨21%,杭州、上海、广州、成都的租金涨幅缩小明显,全年分别累计上涨10%、8%、6%、5%。由于深圳是2008年金融危机后租金率先出现上涨的城市,且涨幅惊人,2012年的租金调整是一个正常的自我修复过程。
 
整体来看,2010年至2012年,中原集团研究中心所监测的7个主要城市甲级写字楼租金均呈现快速反弹的过程。从2009年的最低点算起,与最高点相比,反弹幅度最大的城市是北京和深圳,租金分别上涨105%和82%,广州、上海、杭州、成都和重庆的租金则分别反弹38%、36%、32%、23%及21%。
 
空置率保持低位,一线城市表现较好。空置率的上升直接影响租金水平,2012年空置率上升的城市分别是上海、深圳、杭州、重庆,其中深圳和重庆均录得租金的下滑,虽然2012年各城市写字楼空置表现略有差异,但整体来看,目前的空置率依然处于相对低位。其中,空置率低于10%的城市均为一线城市,分别是北京3.46%、上海6.94%、广州6.34%、深圳7.90%;二线城市的空置率均超过10%,成都、杭州、重庆的空置率则分别为11.57%、11.23%、16.00%。
 
中原集团研究中心研究总监张海清表示,通过对比北京及上海写字楼租金在金融危机前后的变化过程,可以得到以下三个基本结论:第一,写字楼市场的周期性波动是受经济的周期性波动所影响的;第二,除非出现大规模的经济危机,否则写字楼市场的租金一般会呈现平稳增长的态势;第三,经济危机过后,一般写字楼租金将会出现暴跌、反弹、平稳增长的过程。
 
张海清告诉记者,2008年国际金融危机过后,主要城市甲级写字楼租金均出现了探底之后的报复性反弹过程。以上海写字楼市场为例,1997年亚洲金融危机前后至1999年的三年间,上海的甲级写字楼租金暴跌70%;之后租金快速上升,至2001年反弹约70%,但与高位相比仍下降近50%;2001年至2007年,上海甲级写字楼租金长期保持平稳并在2007年重新回到了1997年金融危机前的高点;2008年国际金融危机再现,上海写字楼租金再次重挫30%;随着四万亿政策的出台,中国经济快速回暖,上海写字楼租金逐步回升,至2012年底回升约35%,但与高点相比仍有5%的差距。北京写字楼市场变化与上海基本类似。
 
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随着恒大中心、保利V座、广州银行大厦、珠江城等几座写字楼陆续投入使用,珠江新城内甲级写字楼队伍更加壮大。数据显示,从今年三季度开始,珠江新城新添67万平方米甲级写字楼,或将使居高不下的租金略有下调。近期开始招租或投入使用的这四座甲级写字楼,均位于花城广场周边。傍晚时分,一些新楼陆续亮起零散的灯光,与早已投入使用的成熟写字楼形成强烈反差。据广州银行的一位负责人介绍,他们总部暂时还没迁入位于珠江新城的广州银行大厦,预计将在明年上半年正式入驻。而在广州银行大厦附近的恒大中心,已于今年第三季度入市,不过目前还未达饱和状态,该中心一名物管人员告诉记者,大约还有20%左右的单位没入驻。2012年下半年,广州甲级写字楼市场会有三个大型项目交付,分别是保利V座、广晟国际大厦及珠江城,合计新增甲级写字楼面积约40.5万平方米,约有70%的面积将投入到租赁市场。这使得全年的新增写字楼面积接近73万平方米,致广州累计甲级写字楼存量达310万平方米。
 
珠江新城空置率为19.6%。随着第三季度大批写字楼的入市,业内人士估计,目前珠江新城的写字楼空置率或已超过25%。在供应集中放量的同时,国内经济放缓导致写字楼需求收缩,更增加了市场的压力。来自广州市某商业地产调研机构的数据显示,今年上半年全市写字楼空置率环比上升1.3个百分点,至10.8%的水平。珠江新城写字楼空置率环比上升0.8个百分点,至19.6%;租金环比下降1.5%,为每平方米每月174.1元。
 
数据显示,广州甲级写字楼市场平均租金水平在三季度开始转入下行,环比下降2.3%,至每月每平方米157.6元。其中,租金明显下跌区域主要集中在珠江新城。由于明年珠江新城还有“出售型”的富力盈通等写字楼入市,因此,不排除明年珠江新城的租金还会继续往下走。
 
 
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