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写字楼租户感慨租金涨幅过快
发布日期:2012/11/21
2012年初在北京开投资公司的李总和他的“房东”北京东方广场前段时间差点闹掰。“2009年时东方广场给我们的租金是每月每平米190元,现在续约的话要480元!”虽然经协商后有一定幅度的下调,但对于翻了倍的租价,李总仍然感慨万千。东方广场属于王府井商圈,其租价走势是今年北京甲级写字楼租金暴涨的一个缩影。2011年北京甲级写字楼租金平均上涨幅度超过38%,成为北京写字楼市场租金增长最快的一年,空置率已经降到10年来的历史最低点。另外,各机构普遍认为,2012年租金继续上涨,但涨幅将趋缓。
 
租金100%增长, 租户搬家成本高,开发商趁机集体暴涨租金
 
李总的公司从2003年开始就在东方广场办公,当时是租下了E1楼的一间办公室,2009年扩租至同栋楼的另一间办公室,扩租时签署的协议价格为190元。公司下一个租期是从2012年4月份开始,东方广场对续租开出了480元的价格。东方广场租赁经理给出的理由是,2011年春节后,国内经济持续腾飞、外资公司不断扩张在中国的业务,北京市的写字楼租赁市场持续火热,供不应求,导致市场租金大幅度上涨。“现时东方广场的出租率一直维持在99%以上的水平,租金屡创新高。”经理试图用出租的火爆程度让潘先生接受翻了倍的租价。“考虑到免租及装修期调整因素,实际租金为150元,我们能接受75%-90%的涨幅,即月租金260-280元/平米。”潘先生说,自己也打听过,2011年以来,北京写字楼租赁市场的租金出现了一定的上涨,但对于两年内超过2倍的涨幅,公司无法承受。
 
被开发商暴涨的租金伤到的还有CBD和燕莎商圈的租户们,“去年我们公司也想来万达广场,当时问的价格是7元/平米/天,今天来问变成13块了,老板肯定不会同意。”在一家互联网公司负责财务工作的张小姐在CBD的万达广场连看好几套房,得到的结果都一样,客户经理们告诉她,“议价空间不大”。万达纯写字楼目前的租金已经涨到13元/平米/天,在这个基础上顶多能谈下0.5元/平米。商务用楼也从去年的5元左右涨至7元。周边的写字楼如蓝堡、梅地亚都已经涨到8元。“今年太紧俏了,刚腾出来一间就马上有租户找上门。”该经理指着梅地亚仅有的几间空房说到,“这家上个月底才搬出去,现在已经有好几批人来看过了。”不平衡的供需 去年缺口达到58万平米
 
位于亮马桥的燕莎商圈去年租金涨幅在所有区域中是最快的。截止2011年第4季度,该商圈租金同比去年年末上涨63.5%。陈小姐所在的写字楼租价相对偏低,但也已经从去年的4元/平米/天涨至6元。目前,仅剩下一间200多平米的办公室在出租,“上个租户刚搬出去,现在的租金他们无法承担,老板说去找朋友凑合一下。”大幅上涨的租金背后是写字楼市场供需的极度不平衡。北京目前主要分为六大写字楼区域,分别为CBD区域、金融街区域、东长安街区域、燕莎区域、东二环区域和中关村区域。全市甲级写字楼空置率达到历史最低值3.83%,环比下降0.54个百分点。北京整体市场的空置率达到9.1%。统计路径的不同导致两家机构给出的数据不一致,但2011年北京写字楼市场的火爆程度可见一斑。“写字楼和商业地产最能反映实体经济的形势。”业内人士认为,第四季度虽然全球金融市场动荡以及欧洲主权债务危机引发世界经济增长预期下调,但北京甲级写字楼市场需求依然保持稳步增长,没有出现市场迅速转向的情形,部分热点区域出现了客户排队等候出租面积的状况。市场通常用新增供应量与净吸纳量之间的差额来衡量供需缺口。2011年第4季度,北京甲级写字楼市场上交付使用的可租赁面积为4.5万平米,但季度内净吸纳量达到了新增供应面积的5倍。从全年来看,可租供应面积约为21万平米,而净吸纳量达到80万平米,缺口达到58万平方米。
 
2012年租金继续上涨  但涨幅趋缓
 
截止2011年第4季度,CBD、东二环、燕莎商圈的空置率在5%以下,而金融街、东长安街、中关村几乎均处于呈现满租的状态。据了解,2009年到2011年的三年间,北京市甲级写字楼供应量呈逐年下降趋势。在2009年超过110万平米的供应量之后,2010年迅速下降到35万平米,2011年再度下降到21万平米。2010年以来可租供应量的递减主要由于近年核心商务区土地供应的紧缺所致,且该状况应将持续到2014年。各机构普遍认为,2012年租金继续上涨,但涨幅将趋缓。第一太平戴维斯表示,2012年北京甲级写字楼市场将大体维持稳定。预计将有27.4万平方米新增供应进入租赁市场,包括侨福芳草地、凤凰国际传媒中心等。该机构对网易财经表示,27.4万平方米新增供应入市的同时,全年净吸纳量预计将达30万,因此,该新增供应将令整体市场供不应求的状况得到缓解。不过,因所有新入市项目均位于CBD周边、金融街和燕莎等核心商务区,预计能够很快被市场需求吸纳,市场空置率将保持稳定,可租赁面积仍然稀缺。IT、金融机构、专业服务机构和工业企业等仍将构成市场的主要需求来源。分析人士认为,随着2012年续租成本增加迫使部分租户转向非核心商务区寻求办公面积,市场整体租金涨幅将进一步放缓。
 
尽管整体外部经济环境依然不确定,经济增长出现下调,但2012年北京甲级写字楼市场需求仍将保持平稳增长,年净吸纳量超过40万平方米,空置率将继续在9%左右的低位徘徊;市场平均租金仍将保持上涨,但增长幅度趋缓。但到第四季度,租金涨幅仍然高达18%。在持续半年的大幅上升后,三季度北京写字楼市场表现平稳,录得平均租金为每月每平方米407.4元,较上季度上涨1.5%,为近6个季度以来租金涨幅最小季度。需求平稳租金小幅上升2012年第三季度,北京写字楼市场表现平稳。本季度优质写字楼平均租金为每月每平方米407.4元,较上季度上涨1.5%,为近6个季度以来租金涨幅最小季度,经过前期租金大幅上涨后,市场情绪渐趋平稳。2012年二季度季度在供应不足的前提下,能源、汽车制造和食品等传统行业公司表现依然活跃。到三季度末,北京优质写字楼整体空值率为3.8%,较上季度小幅回落0.2个百分点。
 
新增供不足空置率持续下降在经历了连续两个季度没有新项目落成后,2012年三季度,位于金融街的丰铭国际中心落成,为市场提供37,000平方米写字楼面积,暂时缓解区域供应紧张的状况,但全市供不应求的局面仍在持续,本季度市场空置率下降到3.8%,可供市场选择的写字楼面积越来越少。供应不足,需求保持平稳使得北京优质写字楼平均空置率到本季度已下降至1995年以来的最低水平。自2009年开始,北京优质写字楼供应量持续下降,同期,市场需求大幅增长,使得北京优质写字楼整体空置率连续下降,到本季度已下降至历史较低水平。
 
市场吸纳量渐趋平稳2012年第三季度,北京优质写字楼需求多来自外资公司,行业涉及制造、能源和食品等多个传统行业。二季度季度戴姆勒在位于酒仙桥的颐堤港扩租了9,400平方米,成为本季度面积最大的优质写字楼租赁交易;而雀巢公司也在颐堤港承租了3,000平方米;壳牌石油在国贸中心三期承租赁了9,100平方米;罗氏制药租赁了位于CBD的侨福芳草地6,100平方米;中国信安国际投资集团承租了北京IFC1,500楼面积,内、外资租户共同支撑了第三季度北京写字楼租赁市场需求。同时,市场整体空置率处于较低水平,可供租赁面积少,市场吸纳量也趋于平稳。
 
新增供应增加租金将保持平稳预计年内,北京将有13.7万平方米写字楼供应,新增量增加,供应吃紧的局面将有所改变,供需双方对未来市场变化将持谨慎的态度。
 
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