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三季重点城市写字楼租金放缓
发布日期:2012/11/6
2012年是近12年来,北京甲级写字楼供应量最低的一年,也是空置率最低的一年。
 
北京已连续三个季度没有新交付的甲级写字楼进入市场,市场上写字楼的存量依旧维持在620万平方米,第四季度新增供应量依然有限,今年将是历年来北京甲级写字楼新增供给最低的一年。由于供给持续短缺,截至第三季度末,写字楼空置率仅为5.7%,创12年来新低。
 
与供应短缺伴随而来的是租金大幅上涨。以最具代表性的CBD区域为例,年初至今,北京CBD区域租金取得了20.4%的增幅,而同期上海CBD区域租金仅增长了2.8%,香港中环区域的租金则出现下滑。仲量联行、第一太平戴维斯等多家研究机构均预计,在市场可租面积有限的背景下,核心区写字楼租金将持续上涨。
 
甲级写字楼的低空置率和持续上涨的租金水平,迫使一些企业租户为同时满足办公空间和预算的需要,正考虑向乙级写字楼和商业园区转移,预计这一趋势将持续到2013年,一些对价格敏感的租户,对核心区写字楼高企租金的抵触正逐步显现。仲量联行北京研究部主管覃晓梅对记者表示,这些“出走”的租户主要以制造业、IT企业为主,据其统计,在今年前三季度,约有24%的租户从CBD迁址新兴商业区域。在实现了近两年的高速增长之后,这些城市的写字楼需求在三季度不约而同地有所放缓,相应的租金上涨幅度也明显放缓,有的城市甚至出现了租金水平下滑的情况。
 
2012年第三季度,北京甲级写字楼市场无新项目入市,总存量仍保持为665.7万平方米。经济的不确定因素以及有限的可租赁面积,导致本季写字楼市场吸纳走低,第三季度写字楼净吸纳量为17551平方米,而前三季度吸纳量则达到24.2万平方米。经过两年多的租金持续上涨,北京写字楼租金增幅从上季度开始放缓,受整体经济形势的影响,三季度写字楼市场需求明显放缓,租金增长的驱动力开始减弱。同时目前的高租金水平已接近租户所能承受的极限,写字楼报价开始趋于理性,市场平均租金同上季相比保持稳定,租金环比仅增长2.3%至每月每平方米295.47元。三季度上海甲级写字楼有效净租金达到每月每平方米人民币428元,与上一季度相比仅上涨0.2%。租金上涨缓慢,与空置率的上升有显著关系。据了解,该季度上海核心商圈甲级写字楼共有两个项目投入使用,新增供应量接近12万平方米,使得上海甲级写字楼空置率从二季度的4.3%回升到三季度的5.4%。
 
而成都的写字楼空置率更为惊人,三季度成都甲级写字楼的平均空置率被推高至40.9%,达到历史最高水平。其中东大街区域由于新增的大量供应,甚至推动空置率升至55.7%,高居成都各区域市场之首。高空置率直接导致了成都写字楼三季度租金下滑0.6%,至每月每平方米人民币161.1元。“总体来看,四季度成都甲级写字楼租金仍然面临着较大的下行压力。”高纬环球中国区研究部负责人张平对新金融记者表示。2012年第三季度,天津市甲级写字楼租赁市场无新增项目入市,全市甲级写字楼总存量仍维持在85.06万平方米。全市甲级写字楼租赁市场整体空置率为21.6%,较上季度环比上涨0.4个百分点。甲级写字楼租赁市场的平均成交租金环比下降0.3%,至每月每平方米139元。数据显示,三季度广州甲级写字楼平均租金下降2.3%,至每月每平方米人民币157.6元,整体空置率水平则上升1.6%。三季度深圳写字楼总租赁面积达88040平方米,环比上涨0.3%,平均租金每月每平方米143元,环比上涨11.7%。三季度大部分中国市场的吸纳量都较之前一季减少。“需求的转弱,直接影响了部分市场的租金增长。”纪言迅表示。
 
回归理性
在接受新金融记者采访的过程中,业内人士一个普遍的观点就是,此前对于住宅市场的严厉控制,使开发商和投资者纷纷涌向商业地产。而在经历了连续两年的高速发展之后,整个写字楼市场开始出现回归理性的信号,而写字楼租金在增长达到一定程度后涨幅趋缓,则是其回归理性的重要一环。
愈演愈烈的欧债危机、美国经济复苏缓慢,以及国内经济增速减缓,都使得实体经济发展受到影响。企业扩张动力不足,成为写字楼需求减少的重要原因之一。“2012年上半年,由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响,国内经济增速放缓,跨国企业扩张相较去年趋于谨慎,目前国内企业成为写字楼市场新增租赁需求的主力。”魏东对新金融记者表示。
 
张平则指出,北上广深等一线城市,近两年来的写字楼租金快速上涨,使得核心商圈受到高租金挤压,市场需求相对平淡。“部分业主表示三季度问询量及看房率均有下降,也导致出租价格有所调低。”张平表示。
 
业内人士表示,商业地产虽然在一定时期内在调控中“因祸得福”,大量原本瞄准住宅的投资需求涌向写字楼、商铺等商业地产领域,但依然脱离不了大的经济环境影响。“无论是买卖还是租赁市场,买卖双方都需要保持理性的心态,平稳的租金水平,有利于企业的发展的同时,也有利于培育出更加成熟的写字楼市场需求。”上述业内人士表示。
 
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