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广州深圳写字楼三季度市场情报
发布日期:2012/10/29
广州甲级写字楼租金下跌
2012年第三季度,广州市甲级写字楼租赁市场表现较上季度相比趋于平淡,租赁成交量有所下滑,平均租金录得下降2.3%,整体空置率水平则上升1.6个百分点。业内人士分析,随着近期写字楼市场大量新货入市,市场可供选择项目增多,以及业主在租金等租赁条款上让步空间有所增大,催生部分潜在租户的观望情绪,租金面临下行压力。
 
空置率连续三年升高
广州商务区历经数十年的发展,经历了从越秀老城区“环市东路、东风中路”向东天河北体育中心转移,再沿中轴线向南发展,广州21世纪商务区最终落户于珠江新城区域,随着广交会迁移至琶洲,逐步发展并正在形成新的琶洲商务区。
 
广州甲级写字楼的井喷近年开始出现,数据显示,2010年广州甲级写字楼供应量首次超过吸纳量,空置率达到近年来的最低点,而从2011年开始,写字楼供应出现持续井喷,2011年新增写字楼供应量比2010年提高了一倍,2012年供应量进一步提高,环比增长再次达到1.5倍之多,空置率也进一步升高。高力国际数据显示,2012年第三季度,甲级写字楼空置率已达到22.2%,环比上升1.6%。截止至2012年上半年,广州优质写字楼总存量已达299.6万平方米。
 
业内人士分析,广州甲级写字楼市场需求主要来自于金融保险、IT/通信、医药、消费品等行业。受国内经济增长趋缓及外围经济走势不明朗影响,目前甲级写字楼租赁市场成交表现平淡。由于珠江新城区域整体租金水平偏高,但市场可选择项目、单元及租金谈判空间则因新项目陆续入市而有所增大,不少租户对签约入驻持观望情绪,而随着供应量持续增加,空置率可能进一步升高,因此短期内租金下行压力加大,投资写字楼收益率可能减小。
 
超高层写字楼井喷
目前广州现有和在建的超高层写字楼特别多,是导致租金下行压力进一步加强的另一个隐患。据统计,目前在建的广州的200米以上的超高层项目超过了25个,且集中在珠江新城板块,包括539.2米的周大福中心(广州东塔),地上112层,总建面积约269000平方米,高309.4米的财富中心,地上68层,总建面积也达到约210000平方米,而高285米的富力盈凯广场已经封顶。近年内预备建设的还有广发证券大厦、高德置地冬广场等。
 
国内几大城市已经建成并封顶的200米以上超高层建筑,上海以44个的总数排名第一,广州是22个只有上海的一半,而如果计算所有预备、奠基及搁浅中的超高层建筑项目,未来200米以上的超高层建筑上海将有61个,而广州将有57个,规划中超高层建筑数量的增幅将远超上海、北京和香港,国内仅和深圳并驾齐驱。
 
广州和深圳的写字楼市场有明显区别,写字楼最难出租的是前35%,而深圳的写字楼开发商大多是需要自用写字楼的大型企业,在楼建好的时候就已经租好了该写字楼的30%以上,可以说深圳的写字楼一“出生”就渡过了难关,而广州的写字楼的开发商一般都会将绝大部分单位都用于出租,每栋楼的出租都是“从零开始”,这也给开发商推租增添了难度。另一方面,深圳的超甲级写字楼遍布深圳市区的各个区域,相对而言竞争压力小,而广州的超高层写字楼集中在珠江新城,相互间竞争压力大。
 
市场转入租户主导阶段
近期广州写字楼市场共迎来三个甲级新增项目,包括位于珠江新城的恒大中心和保利V座,以及位于海珠区琶洲的南丰汇,新增供应体量达266627平方米,约占整体库存的9.5%。值得注意的是,南丰汇为海珠区琶洲的第三个甲级写字楼项目,其竣工入市提供51748平方米新增办公面积,该区整体库存增至208539平方米。
 
由于大体量新增供应带来的业主招租压力,市场转入租户主导阶段,租户在租赁项目选择及租金谈判上均占优势地位。租金谈判空间加大,广州甲级写字楼市场平均租金水平在今年第三季度开始转入下行,环比下降2.3%至每月每平方米人民币157.6元。
 
租金明显下跌区域主要集中在珠江新城。多个近期新增项目在租金报价上较上季度有2%-3%的下调,并对世界500强等优质租户提供更大的租金优惠或延长免租期等。得益于较低的楼宇空置率和丰富的来自现有客户和潜在客户的扩租与续约需求,越秀区甲级写字楼租金较上季度基本持平。海珠区尽管有新增项目入市,但稳定的市场需求使该区域甲级写字楼租金继续保持平稳。
 
尽管租金下行压力巨大,但高力国际调研及咨询部陈厚桥董事分析,目前广州优质写字楼平均租金水平为国内一线城市最低,因此尽管广州由于将迎来大量新增供应入市,短期内租金面临下调压力,但随着市场存量的逐步消化,广州市写字楼租金水平最终仍将有所上升。
 
深圳写字楼市场注入新活力
 
日前,世联地产发布深圳写字楼市场报告,显示前海中心、科技园片区、宝安中心区和福田CBD仍是深圳写字楼商务市场的核心区域,但是伴随城市更新项目的推进,商务市场也将呈现多点开花的局面。各个区域都将承担相应的商务功能。而在产品方面,“工改工”项目、低密度生态型写字楼等多元化产品,也将为深圳写字楼市场注入活力。

  
深圳前后海将成深圳商务标杆区域

  
受深圳城市规划影响,深圳写字楼商务市场一路西进,在历经地王金融商务圈、华强北电子物流圈、中心区及中心区一级辐射地段中心区西区后,最终“收官”于宝安和南山的前后海片区。

  
值得一提的是,在全市写字楼圈中,原规划为深圳最高端写字楼区的福田中心区的影响力已经开始被分流,相反是前海中心有后发趋势。报告指出,密度高、资源无法匹配以及商务建设放缓是福田CBD面临的难题。

  
不过,虽然前海中心吸引了大量深港企业总部的进驻,但是未来真正的总部写字楼和高端综合体的聚合地将会从深圳湾后海开始。因为,前海中心是以国家级别的高标准来规划,有相当高的准入门槛。而在深圳湾后海则不受限制。 “总部型企业可以属于金融或科技类,甚至其它高端行业转型都可。” 据透露,现在拟定签约的已有16家,且全为企业总部。

  
城市更新让写字楼市场遍地开花

  
如火如荼的城市更新,同样也会影响深圳商务写字楼市场。世联报告显示,罗湖区未来新增写字楼主要源城市更新项目,呈现片区规模式放量供应。据统计,罗湖区符合城市更新政策的区域总面积达8.3平方公里,占建成区面积的1/4。商业更新项目将主要向高附加值、高活力的商业综合体和写字楼倾斜。

  
而在龙岗,新兴商务区雏形显现,城市旧改使得未来写字楼供应主要集中在龙岗大道沿线的龙岗中心城片区。据统计,沿着“龙岗大道”有35个项目列入城市更新计划,着力打造多个区域性商贸集聚区,未来将推出一批商业综合体和写字楼。

  
运营模式多样 产品打造多元

  
2010年以来,政府在出让福田和南山地块的条件设置上,都显示出了明显的“总部经济”用意。据悉,70%以上的地块都要求自用率在60%—90%以上,且该部分面积10年内不准出售。因此,未来5年,深圳可预计供应的写字楼租赁自用型物业供应量将超400万平方米,销售型物业供应量约185平方米。

  
写字楼商务市场不仅仅将迎来量的突破,在产品上也将走向多元化。在市场上,“工改工”项目,低密度生态型项目,非核心商务区的单体写字楼,超高层写字楼以及综合体物业大量涌现,形成了写字楼商务市场的新格局。其中,综合体将会成为供应的主体。

  
而关于深圳是否有足够能力消化如此大体量的写字楼,负责人强调,以上的数字为总量概念。但需要注意的是,写字楼也是会分批量推出市场,所以从目前深圳商务市场的消化来看,暂时无需担忧。
 
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