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投资商铺的四点提醒与投资策略
发布日期:2008/9/27
投资商铺四大提醒
不少投资者以为投资地铁上盖物业就能稳赚不赔,事实并非如此。地铁并不是决定投资成败与否的唯一因素,而只能起到锦上添花的作用。 

投资地铁上盖物业并非稳赚不赔

从广州地铁的情况看,事实证明并非所有的地铁上盖物业商铺都能赚钱,关键还是要看地铁上盖物业周边的配套商业环境是否成熟,一些周边商业配套本身就很成熟的商铺物业,增加了地铁上盖物优势的拉动,生意更是火上加火。佛山的情况还与广州略有不同,佛山本身的汽车与摩托车保有量都比较大,地铁对佛山区域内人流量的带动作用暂时很难跟广州相提并论。

挑选商场铺看经营环境与发展商实力


“投资一手社区街铺,可优先考虑区域处于启动阶段,未来发展前景较为明朗的区域商铺。”佛山雅居乐副总经理陈咏梅表示商铺毕竟是一个高投资高风险行业,一旦投资失误也有可能血本无归,因此,要从成本、前景、回报率等多方面考虑,而如果是选购商场商铺的话,则一定要看整个场的地段、经营定位是否符合所在区域的消费需求,经营团队的营运能力高低都一定程度上决定着培育期的长短,如果前期定位不准,或是操作团队缺少实力,以及后期经营不善,都有可能令经营者陷入难以为继的局面。

商铺投资高门槛高风险可能20年难回本


高门槛高风险是商铺投资的两大难点。世联地产广佛事业部总经理助理刘世恩表示,“商业地产的利润有可能比住宅多一倍至数倍,但商业房地产开发涉及市场咨询、设计、建筑、融资、招商、运营及管理等多个环节,比开发住宅项目难度更高,风险也更高。”刘世恩分析:一是资金回笼慢,商铺的租金普遍回报率低于5%,20年也难以回本。二是对开发商经营运作的要求高,项目的前期定位与招商,直接决定了商铺的资金回报率与回报期长短。三是不可预见性因素太多,也是导致商铺投资成败的因素之一。

车流过快单边街铺选铺禁忌


“马路过宽车流过快的单边铺切忌莫买”。挑选临街商铺并非商铺前面的马路越宽越好,特别是中间有绿化隔离带的主干道街铺,一般只能承接单边人流,且车流量过多过快,难形成商业气氛,仅合适做银行、电信行业等的形象展示厅等,做普通商铺则很难留住有效顾客,因此一般不建议自购投资。
 
 
商铺投资应不同预算用不同策略
 
商铺是一种极具个性的投资品,其投资价值会因不同地段、客流量、经营范围等而不尽相同,不同的投资预算,应有针对性地选择相应的商铺。日前,美联物业的专业人士教路:
 
投资预算:300万元以下
推荐商铺:成熟社区商铺
美联物业商铺部负责人法永能认为,投资预算在300万元以下的投资者,应选择租金回报稳定、承租率高的成熟社区商铺,此类型商铺投资风险较小,容易保障首次投资获利。
 
据统计,此类商铺主要分布在一些大型楼盘附近,人气旺盛,有良好的商业氛围,主要服务于社区范围内固定的消费群,竞争也较小。若打算自己经营,只要根据该社区的顾客群特点选对经营范围,并与社区内其他商铺形成互补,则会有稳定的利润;若想投资出租,由于有固定的顾客群,承租率高,租金回报稳定。
 
投资预算:300万元—500万元
推荐商铺:一线商圈辐射的二线街铺
法永能认为,预算在300万元—500万元之间的商铺投资,除要考虑有稳定的租金收入外,还要考虑能否通过商铺的转手来获利的问题。法永能特别推荐一线商圈辐射范围内的二线街铺,此类型商铺售价没有一线商铺昂贵,却延续了一线商铺的客流量及商业氛围,深受租客欢迎。此类型商铺靠近一线商业街或商场,例如靠近上下九商业步行街的宝华路,受商业街的辐射,宝华路上的人流量可与上下九商业街媲美,但商铺价格却比商业街低很多。
 
投资预算:500万元—1000万元
推荐商铺:潜力大的发展型商铺
投资预算在500万元—1000万元之间的投资者,在选择商铺时除考虑有稳定的租金作保证外,对具有较大升值潜力的商铺应加以关注。此类型商铺在市政规划等利好影响下,地段升值潜力大,发展前景好,多为尚在发展阶段的商铺,成长空间大。例如宝岗路一带的商铺,宝岗路属海珠区近几年发展较快的路段之一,多个大型楼盘如罗马假日、宏宇广场等均位于此,且还有多个全新楼盘如中惠家园、富力金禧花园和兰亭御苑等都在建设中,随着这些楼盘的交付使用,人流量将大幅增加,是一个拥有巨大发展潜力的社区商圈。目前,该路段商铺价格相对较低,与单价十几万元的成型商业街商铺差价较大,现在正是低价“入货”的好时机。此外,珠江新城在住宅价格高涨的同时,商铺价格也将水涨船高。未来两年内,随着多个高端楼盘的竣工、写字楼及酒店的落成使用,将带来数以万计的中高端消费群,商业氛围便会随即翻倍,商铺价值亦然。保守估计,届时珠江新城商铺的租金和售价将会有25%—30%左右的升幅。由于尚处于发展阶段,目前,珠江新城商铺售价并不高,人气稍差的珠江新城中部商铺售价约2.5万元—4.5万元/平方米,较成熟的西北侧售价则为7万元—10万元/平方米。若现在趁低吸纳,将会有不错的投资回报。
 
投资预算:1000万元以上
推荐商铺:商业街上的大型商铺
与其他投资者有所不同的是,投资预算在1000万元以上的投资者资金实力雄厚,对大型的物业和资产总值高的物业有能力介入,同时对商铺物业的回报率要求也相对高。法永能认为,这类型投资者不妨考虑买入或租商业街上现成的大型商铺及商业气氛浓厚的裙楼商铺,通过重新包装将物业分租或分售。这类型物业投资收益率高、回报快,但需较熟悉商业状况。例如五山某裙楼项目,共四层,每层1500平方米。两年前王先生以4950万元的总价买下物业。王先生看中附近有华南农业大学和华南理工大学的十几万大学生,加上地铁三号线岗顶至天河客运站延长线的五山站出口就在项目附近,升值潜力好,地铁开通后,大量的人流通过地铁站汇聚到项目附近。于是,王先生买入的裙楼物业受到不少商家的青睐,现该裙楼售价已升至11400万元,比两年前买入时的价格增长了6450万元,升幅高达130%。除有巨额的升值回报外,其租金回报也很不错,目前其首层租金约为200元/平方米/月,2-4层租金约60元/平方米/月,每月共可收取57万元的租金,租金回报率高达13.68%。
 
 
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