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北京商铺租金上涨
发布日期:2008/3/25

北京商铺价格持续上涨

2007年1-11月,北京市累计完成社会消费品零售总额达3437.0亿元,同比增长15.3%。快速增长的商品零售业带动北京商业市场持续繁荣发展。

9月27日,央行发布通知明确,对于利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。贷款首付比例不得低于50%,最高期限为10年,贷款利率也相应地提高到同期同档次利率的1.1倍。这一通知对于稳定房地产市场价格、降低信贷风险具有积极意义。

行业需求

面对北京持续增强的消费力以及奥运商机的带动,各个行业对于优质商铺的需求都有所增加。进入下半年,服装服饰品牌在京的开店速度加快,而珠宝、钟表行业对于商铺的需求也并未减少。随着新光天地、金融街购物中心等高端奢侈品商业项目的开业,众多国际品牌亦随之落户于北京,其中不乏首次在京开店的品牌,如MIKIMOTO、JILSANDR与ON PEDDER等。

进入下半年,购物中心的表现略胜百货公司, 至于内资和外资项目则不分上下,但百货方面还是内资唱主角。除了市场上已经开业的项目外,仍有一些商家正在积极寻求优质物业进行市场拓展,例如美美、百盛以及太平洋百货等, 同时一些国外的百货公司也积极在北京寻址开店, 例如泰国的Central Group, 法国的Galeries Lafayette。

北京商业市场的热点区域正在从原来的东部区域逐渐向北部以及西部区域转移,尤其是西部地区随着金融街购物中心、西直门嘉茂购物中心以及枫蓝国际购物中心的开业而越来越受到关注。另一方面,CBD、望京以及中关村的商业市场也在新项目的带动下日益活跃,北京整体商业市场正在呈现出由市中心的传统商业区域向城市外围区域扩展的趋势,区域型的商业项目亦在逐渐成为市场的主流。

销售和投资需求

虽然限外政策频繁出台,但北京商业市场的持续繁荣使得外资机构仍然看好北京的商业地产,亦在积极寻找优质物业进行投资,而面对北京商业地产中优质物业相对供应不足的情况,外资投资机构虽接触的项目很多,但近期却鲜见实际成交。而另一方面,开发商投资收购商业物业的现象日益频繁,它们的收购对象多为在建工程或项目公司,下半年就有两宗投资成交发生在开发商中。

供应

进入下半年,北京商业市场上新开业的项目明显增多。购物中心方面主要有金融街购物中心、西直门嘉茂购物中心以及燕莎奥特莱斯购物中心C座, 大悦城等。而久隆百货、王府井百货新馆等百货商场也于近期开业。新增商业项目的增多,将会加剧市场竞争,而另一方面这也将会促进现有商业项目更加关注市场变化,积极提升自身经营水平。

展望

为了共享奥运商机,许多潜在项目都力争能够在奥运前开业,因此预计明年上半年开业项目将会继续增多,主要将会集中在CBD和望京区域,如金地中心、银泰中心、华贸商城以及国贸三期预计都将会于明年上半年开业,而近期刚刚签约望京的新世界利莹百货预计亦将在奥运前对外营业。

随着新光天地、金融街购物中心等高端奢侈品商业项目的陆续投入运营,北京奢侈品商业市场已经呈现出阶段性的饱和状态,一些国际一线奢侈品品牌在CBD及金融街的布点工作已经基本完成,但随着数个高档项目在王府井及燕莎区落成, 预计今后一段时间奢侈品品牌会再次巩固其市场占有率。同时,国际一线品牌培养出的商业氛围与市场环境势必会在一定程度上促进其它国际二、三线品牌以及国内品牌零售商在京的长足发展,同时亦会对北京商业市场品牌结构的完善起到积极作用。

越来越多的开发商意识到分散销售会给商业项目带来诸多的不可控因素和影响,因此销售项目中开发商自持的比例逐渐增多,这在一定程度上造成了市场上可售优质商铺数量的减少。而商铺租金的持续上涨刺激了市场对于优质商铺的需求,可以预见北京商铺市场的这种供求关系在短期内不会发生变化,因此预计明年上半年商铺销售价格将会继续上升。

 

商铺投资分析

 

北京市民张先生最近琢磨着从股市上退出来,买套商铺进行投资。但他面临的问题是,不知道什么样的商铺值得投资。

与张先生类似的个人投资者如今正在增加。进入2008年,国内A股市场波动加剧使不少投资者拟转战房地产市场。在房贷新政策的影响下,投资住宅的压力不断加大,因此不少中小投资者把目光转向投资回报稳定性较强的区域性商铺,这使得目前北京商铺受到青睐。

北京明天地产业务总监贾玉鹏表示,近两年北京住房涨幅较大,政府正在进行宏观调控,投资住宅的风险日益加大。加之广州、深圳等一线城市房价出现松动现象,“拐点论”出现使得市场观望氛围浓烈。但商铺价格相对稳定,按常规来讲北京区域性商铺应为住房价格的2-3倍以上,但目前北京多数商铺价格与住房价格持平或维持在1.5倍左右,因此买商铺还存在不小的升值空间,成规模和档次的商铺升值潜力更大。

中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路认为,投资商铺时,分析该商铺所辐射范围内的人流和购买力十分重要。其中人口数量、收入水平、购买力状况、交通状况、开发商的责任心等都是考虑的要素。荀培路认为,根据国际发展趋势,轨道经济将是未来商铺投资的新亮点,国际经验表明几乎所有区域化购物中心都依托地铁而建,原因是地铁交通带来了巨大的人流,从而形成独特的“地铁商圈”。

全国工商联房地产商会执行秘书长钟彬认为,2008年北京的商铺供应量相比去年有所减少。在一些快速发展起来的地方,例如朝阳区东部国美第一城、华纺易城、星河湾等人口密度大、区域配套完备的新建楼盘的商铺,更适合于长期投资。目前,这里已形成了以10万平方米规模的国美第一商街为代表的商铺中心。随着周边10多个高档楼盘的汇集,以及CBD的东移、6号线地铁的开通、奥运商机的来临,在未来1-3年内这里将会形成一个核心商圈。

 
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