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2010年北京甲级商铺市场概况
发布日期:2010/12/30
北京社会消费品零售额及城镇居民可支配收入的持续增长(截至2010年11月同比分别上涨17.0%及8.8%),促使北京商铺物业市场2010年保持活跃,大量海外及国内零售商积极扩张或进入本地市场。尽管新增供应量创下历年之最,商铺租赁市场的竞争日益加剧,但2010年北京中高端购物中心市场整体空置率较2009年下降1.79个百分点,平均固定租金水平与去年基本持平。
 
全年共有十一家购物中心开业,其中包括朝阳大悦城(23万平方米)、华联万柳购物中心(11万平方米)及大钟寺国际广场(21万平方米)等,为市场带来总计超过102万平方米新增供应,为2009年新增供应量的近三倍。随着传统商圈内竞争的加剧及有限的商业项目土地供应,北京商圈开始呈现分散化趋势。发展商将项目开发转移到北京新兴零售节点或近郊,使一批新兴商圈逐渐成形,其中朝青地区及公主坟即为典型。与去年谨慎的扩展计划有所不同,众多国际奢侈品牌和高端品牌2010年积极在京扩张门店数量,租赁活动显著增加。譬如:Burberry在翠微广场签下400余平方米面积,Versace珠宝腕表专卖店进入华贸购物中心,GUCCI及Salvatore Ferragamo入驻都汇天地,以及Emporio Armani在三里屯village北区开出旗舰店。与此同时,中端定位的国际品牌和内资时尚、餐饮、教育、超市及百货零售商亦在扩大销售网络。截至2010年底,共有超过93万平方米的中高端购物中心面积被市场消化,整体空置率为14.48%。
 
受到不断上升的租赁需求的鼓舞,多数业主开始取消优惠措施并放弃通过低租金吸引零售商的策略。因此,北京中高端购物中心固定租金在2010年第二季度同比上涨5.84%,环比增长2.76%,至每月每平方米人民币709.68元,系2009年第一季度以来的最高值。2010年下半年,位于新兴零售节点的新项目集中于三、四季度入市 (总面积占全年新增供应量的六成以上),且租金多低于市场平均水平,整体租金相应出现下滑。至2010年底,整体租金同比下降0.25%至每月每平方米人民币692.53元。其中,王府井和西单商圈继续领跑北京商铺物业市场,平均租金分别达到每月每平方米人民币1,225.06元及1,200.0元,中央商务区商圈租金为每月每平方米人民币623.76元。
 
纵观2010年全年,北京商铺物业投资市场表现平静,投资机会依旧有限,本年未录得整售交易成交。值得注意的是,更多的内资大型零售商及传统住宅开发商开始涉足商铺物业市场,苏宁电器和万科即为代表。
 
鉴于北京居民消费力的持续增长,北京商铺物业市场在2011年的前景保持乐观。北京仍将是多数国内外零售商进行扩张和拓展的战略性市场。尽管2011年有超过70万平方米的新增供应计划入市,但持续增长的需求预计将使整体空置率维持在现有水平或有一定程度下降。同时,2011年北京中高端购物中心固定租金应将保持稳定,虽然各商圈间租金差距将进一步扩大。未来商铺物业市场投资机会依然有限,投资零售物业在购买力及管理能力等方面对投资者仍系一大考验。
 
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