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商业地产市场回暖 城市综合体迎来黄金时代
发布日期:2010/8/30
从去年下半年开始,中国的商业地产出现了很重要的转型,原来业内一直谈租售结合的问题,但从去年下半年开始,持有性物业、资产性物业持有的比例,在很多品牌开发商的公司资产配比上达到30%。这个配比适应了资本市场比较的需求,另外也说明中国的城市化进程,预示着中国未来的资产物业升值的空间。
  
全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波认为,城市综合体一直是业内最关注的商业模式,“去年我们出了中国第一本城市综合体的报告,七月份我们办了第一个城市综合体的研究班,反响非常热烈,城市综合体为什么现在这么热,从大的外部要素来讲,从城市国际化发展的趋势来讲,有几个指标可以参考。”
  
朱凌波指出,“在城市化的提速期,人均GDP七千美元的过渡时期中,第三产业在很多城市成为支柱产业,甚至占的比例非常高,还有公共交通系统的发达,这个要素在中国有很重要的体现。”
  
首先,中国有二十多个城市同时在建地铁、轻轨,中国未来的快速交通必然将排名世界名第一,中国的汽车生产出口已经排名全球第一,中国市场消费总量也很快会超过美国,形成全球第一,奢侈品已经全球第二。
  
这代表着市场发展的趋势和状态,中国的城市综合体为什么发展这么快?
  
朱凌波作了一个比喻:城市可以比作一个棋盘,城市综合体就是棋眼。“我们中国房地产大盘时代的开发模式,是以牺牲人们生活质量为代价的单一功能的城市化,不是按照城市功能配置的,而是单一功能的。”
  
综合体:一个城市的形象
  
做好城市综合体不应该一些人急功近利的想法,无论是写字楼、酒店还是大型商业,都需要同时完成一个城市标志性的,形象的带动,做好棋眼。
  
中国的金融体系多元化,中长期的趋势造成了以住宅为主体的开发商的资金结构,多元变现的通道一直是非常狭窄单一的,城市综合体是一种商业模型,资金链来讲可以是租售结合的,住宅、公寓写字楼可以销售,短期的现金流支持购物中心、酒店甚至写字楼长期的持有和资产不断的增值,最后用资本市场的变现通道完成价值的最大化。
 
  
中国近三十年快速的城市化,带动人们追求奢侈品,消费品追求时尚的潮流。如果没有快速连锁复制的商业模板,中国的城市化过程中,老百姓的生活靠什么来跟国外竞争或者达到城市化所应该提供的生活质量的提升?
  
“城市综合体这种产品模型的组合恰恰是满足了人们作为城市市民或者追求城市化的复合型的功能,所以我们叫做城中城,满足了人们吃喝玩乐等等一站式的全程的7天24小时全程的生活形态。它不是我们单纯说的城市综合体有酒店、写字楼、公寓的功能问题,而是满足全新的生活方式的城中城,所以城市综合体出现今天这样快速发展的阶段是必然的。”朱凌波表示。
 
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