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商铺写字楼投资潜力有待开发
发布日期:2010/5/23
商业地产进入2010年后就一路高歌,无论成交量还是成交价,均拉出一条大阳线,充分显示出良好的抗跌力。
 
据中原工商铺研究部统计,今年1月份广州一手商铺成交量同比急升近1.7倍,2月份同比也有10%的升幅;写字楼方面,1月份一手写字楼销量同比暴增近2.1倍。中原工商铺市场及研究总监刘广浩说:“以上数据表明投资商业地产的气氛已日渐温热,不难理解为这是一个可以进入市场的信号。”
 
质优货多前所未有
有好的前景也需要有充足的货量做支撑。纵观今年广州商业地产市场,货量创历史之最——亚运会前后新增大型购物中心数量,将是过去五年年均供应量的3倍多,写字楼新增供应量相当于过去五年广州甲级写字楼年均供应量的3倍。
 
在众多商业项目中,我们不难看到“大鳄”们的身影,如万达集团旧白云机场的巨型商业项目、太古汇等等,它们都将大幅度提升广州商业的档次。
 
万科、保利等企业均有所动作。此外亦庄区域的写字楼项目更是瞄准时机抢占市场,个别项目纷纷推出针对个人投资者的小户型办公产品,均价在9000元~12000元不等,远远低于同区域住宅项目价格。
 
商业投资成“避风港”
为此,不少地产专家指出,今年是入市商业的一个好年。刘广浩认为,通胀日益加剧,投资者的资金出路仍是老大难问题,就目前的投资渠道而言,商用物业无疑回报更稳定抗跌性更好。
 
住商倒挂,写字楼“V”型反弹投资价值明显
自金融危机以来,外资公司紧缩开支,原本计划中的转租、扩租基本告停,北京市写字楼空置率大幅攀升,加之2009年全年写字楼大量上市,造成空置率上升。2010年开始,写字楼供应将大幅下降,2010年全年供应为09年的57.8%,而2011年的供应更仅为2009年的17%,经过2009第三季度北京写字楼市场的触底,2010年第一季度强势反弹已经到来。
 
世邦魏理仕高级董事黄蔚也这样预测,受全球经济回暖预期影响,北京写字楼市场本轮调整或呈V形,而不是U形。按一般分析,商业地产视为一种纯投资的地产商品,其价值是高于住宅的,但如今出现的“住商倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值,还没有被充分挖掘。
 
商用物业、工业地产等是宏观经济的“晴雨表”。在一个健康的房地产市场上,相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。对比价格已经进入天文数字的豪宅市场,写字楼投资的余地还有很大。
 
对此,来自第一太平戴维斯的徐伟成先生也表示,新政影响下,虽然出现投资资金由住宅市场向商业地产流动的现象,但并不意味住宅和商业地产市场存在一个此消彼长的关系。
 
“楼市新政力度空前,一系列急刹车举措目标直指住宅市场中的投机资本”,徐伟成表示,新政出台后北京住宅市场反应明显,五一后一周成交量环比下降近25%,成交均价环比下降近18%。
与住宅投资不同,商业地产投资回报周期较长,首付比例要求在五成以上,准入门槛较高,并不适合中小投资者。
 
商铺或成投资热点?
随着政府调控楼市政策的密集出台,一线城市一些嗅觉灵敏的投资客开始将部分资金转向商铺投资。省城太原在楼市新政的助推下走进了观望期,商铺投资是否受到影响?商铺会成为新的投资热点吗?
 
投资者比较理性
5月1日,位于太原市三墙路中段的顶好时尚商城正式开始招商。5月15日,记者走进这里的招商大厅。一进门,墙壁上大大的商铺布局图特别醒目,上面已经扎满了密密麻麻的表示商铺已售出的图钉。热情的工作人员说:“虽然商铺是5月份开始招商,但4月份就已经有很多人慕名前来咨询。商城分二层,第二层已经整体出租,现在是一层招商,目前所剩的铺位已经不多,位置也不太好了。”
正在现场咨询铺位的孙女士告诉记者:“之所以来这里投资,主要是感觉这里的位置好,商铺紧临沃尔玛、肯德基、快乐迪等娱乐餐饮场所,即将形成一个北城的新商圈。投资越早机会越大。”工作人员表示,目前进驻这里的商户大多是一些有经验的老商户,都是经过深思熟虑,都非常理性。
 
位于五一路广场附近的皇后大道商铺较之顶好商城规模高档了许多,产权独立,每平方米均价在2万元左右。置业顾问白小文说:“房贷新政出台前后,咨询的人都挺多,但真正出手的人较少。毕竟商铺投资有一定的风险,金额占用大,就皇后大道的商铺交易量来看,但新政对太原的商铺投资影响不大。”
商铺投资看好长期收益
投资商铺,看中的是商铺未来的长期收益。
太原三墙路御花假日酒店下有一排商铺,前几年一直空着,随着美特好、沃尔玛等大型超市的进驻,这里的商铺陆续多了。在这里有两间商铺的翟女士是2008年进驻这里的,她对记者说:“虽然目前的经营不太好,仅仅处于收支平衡的状态,但我还是很看好这里的发展前景。”在居然之家一层经营鹰卫浴的高峦也认为:“商铺投资看得就是长期回报。商铺需要一定的培育期,但长远来看回报率还是很高的。”
白小文说道:“以皇后大道为例,目前的均价是每平方米2万元,但二期工程即将开工,这里商铺的价格还会上涨。一般来讲,好的商铺能够在10年左右收回投资。”白小文认为,从投资的角度看,和这几年价格暴涨的住房相比,商铺还有很大的潜力。投资商铺最关键要看眼光,如在合适的地段,找到合适的商铺,回报率是很惊人的。
 
投资要看商圈地段
一直以来,受各大开发商及传统住宅投资影响,地产投资最重要的考量因素就是地段,不好的地段和陌生的商圈,哪怕是价格再低,也不会吸引到人们投资或租赁。另外,人口密集度、日均人流量、交通状况、配套设施结构等也是必不可少的考虑要素。
 
在太原,服装城的商铺、柳巷的商铺是最有保障的,因为该地段已经成了成熟的商圈,出租自做均有保障。此外,北边的兴华街,南边的长风街、亲贤街,河西的下元、义井等商业区,以及一些专业化的商业聚集区,比如滨河西路的建材家装市场,南屯的水果蔬菜批发市场,北营的电子产品市场,南内环的电脑数码产品市场等,这些地方的商铺收益大都有保障。
 
与此同时,随着城市南移西进的进程,太原也有一些新兴区域商铺正在显露出极高的升值潜力。有关人士认为,投资追求的是回报率,并非只有黄金地段才能获取高额回报,对于地段的选择也需要从长远眼光出发,这样商铺的商业价值才能够历久不衰。
 
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