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商铺贵贱的分水岭
发布日期:2009/7/12
商铺的价格如何决定?按照经济学的理论,开发商在土地成本基础上加上开发成本、相关的税金以及利润就得出销售价格。但商铺的定价,并不仅仅这么简单就能从中得出一个具体价格的。影响一间商铺的价格因素很多,很多人认为,租金价格就反映了商铺价格,但好的商铺却不一定要通过租金的高低来衡量。
  
对任何一个城市而言,由于级差地租因素,城市中心商业区和其他区域的商铺租金肯定是有差距的,关键是差异大小的问题。对中小型城市而言,中心商业区只有1-2个,导致商业区与其他区域的租金差距非常大,从而使商铺的销售价格非常高;对大城市来说,不仅有市级商业中心区,还有区域商业中心以及社区商业中心等,相对于小城市而言,其租金的差异不是特别大。因此我们可以说,开发项目所处位置的租金水平将直接决定项目本身的定价。
  
在商铺投资界还有个基本的定价原则,一般街铺的合理价格是同地段住宅的2-3倍。但我认为,影响平均商铺价格的主要因素是市场商铺供应总量。比如香港,该地区人口密度极高,而可供应的商铺用地有限,导致商铺价格极高。而北京,近年商铺的供应量增长远远高于住宅供应量的增长,商铺总体向过剩发展,因此北京商铺价格是住宅价格的1/3也不足为奇。
  
当然,影响一间商铺价格的因素还有很多,比如当前国家的经济发展水平、政治的稳定性、税收政策的变化等等。从商铺投资的角度看,投资人应根据自己的投资期望,对商铺投资风险、流动性、管理、税收、价值变化等许多因素做出自己的考量标准。
 
另讯:上海投资客抄底商铺
与昂贵的住宅相比,上海商铺的“便宜”租金勾起了一些快速时尚品牌弱市扩张的强烈欲望。这对有意“抄底”的零售商来说不啻为一则好消息。
 
作为新一届日本首富柳井正旗下的品牌,优衣库在上海最近的“大动作”几乎灭了那些欧美时尚品牌的威风——他们最新租下了一个面积9000平方米的商场空间,这是南京西路上原通利大厦的全部面积。相比而言,与这一店铺数百米之隔的Zara上海首家旗舰店面积为1500平方米;时装杀手H&M上海首家旗舰店占地3000平方米。
根据仲量联行所获知的内部消息:这将是优衣库在上海最大的店铺,剩下的少量空间将转租给其他一些日本零售商。而优衣库公司市场部相关人士对CBN记者所称:此店铺目前还没有可对外公开的消息,可以确定的是,优衣库在上海暂时拥有11家店铺,并将在下半年继续开出3到4家,届时他们全国店铺数量将从32家扩容到50家。
 
一边是跨国公司尽力节俭成本,缩小办公空间;一边是“不差钱”的零售企业寻机而动,于租金“低点”抢食上海的黄金铺位。人们一度担忧消费信心的缺失会给上海商业房地产市场带来持续的阴霾,不过目前看来,零售商的扩容给商业物业的升值提供了强大的驱动力。目前看来,上海的一些顶级铺面甚至租金出现略微上扬。终使得持续低迷了数个季度的上海商业市场出现起色。
 
有便宜开店的机会,何乐而不为?
更多“快时尚”的企业,尤其是那些小有名气的零售企业在稍显低迷的上海商业地产市场中显露出了野心。例如:特力屋,家居家饰软装品牌,在上海五角场万达广场中租下了6层楼面,计划将2层自用,其余空间则转租给其他时尚和餐饮品牌。
 
按照这些租户的行事惯例,他们将一次性敲定8到12年的租约,甚至更长。
“这么好的机会去和业主谈租金,为什么不谈呢?”仲量联行Sandalwood华中区总经理邓汝舜反问CBN记者称。在今年第二季度,出于对零售消费能否持续增长顾虑的加深,以及零售商缩小扩张规模,一些业主降低了租金预期。在各个主要商圈中,租金变化最明显的就是淮海路,目前有好几个项目正停业装修以重新定位租户布局。
 
除了大举地吃下店面,市场上还出现了新的异动——随着商业市场的持续萎靡,一些零售商做起了“房东”。这其中,先是宜家宣布,其正在积极选址建设宜家购物中心,届时宜家家居将作为购物中心的主力租户;继而是乐购透露其将在南京购买土地做购物中心,并以乐购作为主力店。
 
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