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上海写字楼市场2013年频现并购
发布日期:2013/12/30
 
受个税政策影响和传统交易旺季等因素影响,上半年写字楼市场在3月和5月出现两次供应高峰,供应面积分别达到41.1万平方米和36.4万平方米。但由于个税政策被市场消化后,资金挤出效应不理想,交易量并未像供应量出现井喷现象,总体处于盘整回落状态。2013年沪上写字楼市场交投活跃,截至目前写字楼市场新增供应面积约308.9万平方米,环比增长81.53%,成交面积为248.8万平方米,环比增长48.2%,成交均价为22279元/平方米,环比下降8.27%。价格方面,今年出现两次比较明显的波动,分别是2月和8月,主要是由大型项目的整购引起的。年底则受市中心项目集中成交影响,均价出现翘****情。
 
 
上半年在高供应的刺激下,以及楼市投资热情在下半年得到释放,整个市场热度明显高于上半年。进入8月,供应量再次出现井喷,共49.6万平方米,成交量也达到今年最高点31.5万平方米,成为历史新高,之后9、10、11月份交投维持盘整向上格局。2013年办公楼市场交投活跃,一方面是今年全球经济仍处于缓慢复苏阶段,而国内经济信心仍保持上涨。加之上海稳定的投资环境,近几年办公楼租金保持稳步向上的趋势,因此不仅是个人,包括企业也在寻求资本的增值,投资预期高涨是背后直接动因。另一方面,从产品结构上看,100平方米以下的小户型办公楼受到追捧,除了不限购、不限贷的优势之外,还满足普通投资客投资门槛低的需求。而全年库存不断刷新历史纪录,预计2013年全年库存量约554.3万平方米,不管是企业还是投资者都有必要正视这个存量压力的含义。
 
今年写字楼市场显着特点是大宗交易案例比去年更为频繁,数额越来越大。并且从去年外资是收购主力不同,今年内地资本参与或直接收购的案例增多。比如,10月份李嘉诚出售东方汇经中心,收购总额更是高达71.4亿元,刷新今年整购金额纪录,最大的买家则是交通银行。房地产都是以地段决定价值,从收购的项目来看基本都位于中心区域,这些区域供应量有限,而且需求一直比较稳定。其次,这些项目已有或者将来会有稳定的租客,对企业而言会有稳定的现金流。随着房地产信托以及基金发展日趋发达,商业项目越来越注重资本化运作。
 
2010年前的住宅限购政策导致很多专注于住宅市场的知名开发商加大商业项目投入比例。随着项目建设周期到来,入市的办公项目越来越多,明年入市的项目还会延续基本格局。因此,可以预计明年库存持续攀升是大概率事件。不过,由于今年经济总体运行平稳,投资意愿维系一定热度,而且自贸区建设也是对需求的强大推动,这些都是有利因素。因此明年写字楼市场维持谨慎乐观,而价格方面还将会以2万元为基线上下波动。
 
 
 
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