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深圳写字楼市场发出调整信号
发布日期:2013/12/10
在住宅产品二套首付提至七成的背景下,近几个月来,深圳市场上不限购、不限贷、总价低的商务公寓呈现供需两旺的热闹景象。据记者了解,目前全市公寓和办公楼市场库存水平处于全年较高水平,本月还将有5个商务公寓类项目入市,供需两方面都对公寓市场未来两个月的成交形成支撑。

数据显示,11月2日盐田区君临海域开盘推出478套60~80平方米商务公寓单位,均价3.7万元/平方米左右,当天还推出10套2.6万元/平方米的特价单位,稀缺的临海小面积公寓吸引了大量购房者前去购买;同日,龙岗中心城远洋新干线项目也推出约650套32~65平方米复式精装公寓,均价2万元/平方米,该项目蓄客时间较长,认筹客户超过千批,销售情况也较为乐观;位于坂田片区的润创兴时代公寓11月9日推出400多套 30~70平方米公寓,均价2万元/平方米,开盘当天销售约七成;临近月底,位于龙岗中心城的万科广场项目也将其办公单位推向市场,均价2.3万元/平方米,由于是毛坯交房,定价略低于同项目的精装公寓,开盘销售接近八成。

根据深圳中原研究中心统计,2013年11月全市一手写字楼成交8.04万平方米,环比增加51.79%,成交套数为899套,环比增长85.36%,其中商务公寓产品套数占比超八成。

商务公寓市场火爆的同时,由于中低端项目成交占比增加的情况仍在继续,导致均价继续大幅下滑。

从11月成交情况较好的物业类型来看,近两个月市场供应和成交都主要集中在中低价位的项目中,成交结构的变化使得全市成交均价持续走低。根据深圳中原研究中心统计,2013年11月全市一手写字楼市场成交均价为32773元/平方米,环比下跌14.5%,已经连续两个月跌幅在10%以上。

从成交区域分布来看,中小商务公寓集中的龙岗区成交面积占比高达51%,创年内新高,办公楼供应较为集中的福田和南山区成交量也维持在较高水平。此外,11月罗湖区富基帕克大厦以及盐田区君临海域项目销售情况乐观,使得这两个区域11月的成交面积相对前期有较大幅度增长。

据记者了解,商务公寓市场供需两旺的情况或将延续到12月。

数据显示,新增供应方面,11月由于项目申请预售有所放缓,所以整体库存略有下滑,但仍处全年较高水平。根据深圳中原研究中心统计,截至2013年11月底,全市一手写字楼存量为155.84万平方米,环比减少0.52%。

本月全市将有5个商务公寓类项目入市,其中包括龙岗坪山首座、福田京基滨河时代广场、梅林理想城以及宝安华盛盛会等。
 
12月7日,被前海深港现代服务业合作区(下称“前海”)定为“大日子”。一年前,习近平总书记将基层调研的第一站选择在前海。一年后,前海在这一天举行了具有承前启后意义的“汇报演出”。

7日上午,前海企业公馆外的草坪上,前海深港青年创新创业基地启动,同时启动了12个基础设施项目,总投资19.48亿元,以及3个房屋建筑类项目,总投资440亿元,这15个工程总投资约459亿元。

一眼望去,这片15平方公里的土地正进入大开发大建设的阶段,除了前海企业公馆已具雏形外,更大的区域还是一片工地,“效率+创新=前海梦”标语贴在工地围栏上。

在建设硬件设施的同时,前海在推进先行先试政策上不遗余力,尤其在金融创新方面。不过,外界对于前海政策落地的速度仍有些“不满”,尤其上海自贸区挂牌后,外界更是议论纷纷。同时,香港企业对前海态度谨慎,港资企业占比5.78%,前海面临如何争取香港政商界以抱团发展的问题。针对这些问题,前海管理局局长张备12月4日接受了《第一财经(微博)日报》记者的专访。

在前海做各种压力测试

第一财经日报:最近一年,前海掀起大开发大建设高潮,前海曾对习近平总书记有过“一年一个样”的承诺,你认为现在的前海和去年相比有了哪些发展和变化?

张备:前海过去一年发生了巨大变化,归结起来三句话,新城建设迈出巨大步伐,深港合作取得实质性突破,金融创新迈出了实际步伐。新城建设方面,开工二十几项基础设施建设,出让了5块土地,前海进入了大开发大建设的阶段。深港合作方面,建立了深港联席会议制度,走访了香港特区政府、企业、行业协会、中介机构,加深了香港各界对前海的理解和支持。金融创新方面,跨境人民币贷款备案突破了100亿元,国务院批复的22条政策已经落地16条,极大推动前海的发展。

日报:此前阿里巴巴菜鸟公司、民生电子商务公司等知名企业项目入驻前海,你认为入驻前海的公司有何特点?

张备:前海坚持发展四大产业,金融、现代物流、科技以及信息服务业,以前金融业比例曾达到80%,目前比例下降,维持在60%左右,这是很好的现象,说明随着前海政策不断落实到位,物流、科技信息服务业企业不断增长,并非一业独大。

到前海注册的2000多家企业大致分为五类,第一类是到前海战略布局的,看中前海面向东南亚的战略地位;第二类是来前海创新的;第三类是到前海来寻找发展空间的;第四类是到前海来投资和融资的;第五类是到前海来享受优惠政策的。未来,符合前海产业优惠目录的可以获得企业所得税15%的优惠,同时还可以享受深圳其他总部经济的优惠政策。

日报:今年1月前海率先启动人民币跨境贷,目前进展如何?未来前海在金融创新上有哪些突破?

张备:人民币跨境贷款是国家给予前海的重要政策,也是人民币国际化的标志性事件,今年前海备案金额已经突破100亿元,希望明年能达到500亿,后年要突破1000亿元。人民币回流机制的正常化可以为香港人民币提供良性发展渠道,我们希望更多开拓人民币回流的渠道,能够使人民币成为香港和东南亚市场的结算货币,为人民币国际化提供坚实基础。

目前,金融监管机构对于人民币回流采取了积极不干预的态度,只要不用于买股票和金融产品、自购住房、转贷,其它都可以在前海进行尝试。

我们给国家建议是定点、定行业、定风险,也就是在前海做各种压力测试,得到一手数据,给国家提供有价值的数据,下一步政策出台就有概念。我们会支持类金融、准金融的项目到前海来试点。

目前,证监会已经专门成立了一个前海办指导前海证券和基金工作,希望“一行三会”其他部门也逐步建立专业机构来指导前海工作,相信前海有更大突破。

日报:天津滨海新区曾吸引全国PE入驻,发现多数公司只注册不办公,并没有发挥实际作用,前海如何避免重蹈覆辙?

张备:我认为很大区别是深圳有天然的市场,就是中小板,全球PE中心更多是发掘公司中的金矿。其次,深圳是非常有商业号召力的地方,有良好的商业氛围,成长了华为、腾讯、招商、平安等机构,这也对股权投资提供了良好吸引力,让他们在这里有业务可做。

未来我们希望发挥深港合作的优势,将来逐渐把这里打造成国际板的发源地。

每周至少去一次香港

日报:在深港合作方面,前海一直在强调不会跟香港争利,要和香港抱团发展,但种种迹象显示,港商目前还是在观望状态,前海如何解决这一问题,争取香港的支持?

张备:我来前海一年,开了60多场和香港交流的活动,有8000多人参与,现在香港越来越理解和支持前海的发展。越来越多人认识到国家的开放和改革是香港的机会而不是竞争。他们也对国家进一步改革开放持积极的态度,只是在考虑如何抓住这个机会。

我们也了解了港商的需求,用地方面,香港企业比较喜欢在成熟的区域拿地,但前海还没有成熟,我们就告诉他们,前海在两年内就会成熟,并说服他们。

他们喜欢拿小一点的地而不是大的。原来我们主张的是单元开发,地块面积大,现在给香港供地的时候缩小面积。香港企业进入内地往往喜欢找一些合作伙伴,我们给他们推荐合作伙伴,比如万科、华侨城。

我觉得更多是交流和沟通的问题,没有本质上的矛盾。我几乎每两周去一次香港,最多的时候一个礼拜去三次。当天去,当天回,加深双方沟通。

随着金融改革创新的政策进一步落地,越来越多香港的银行金融机构进入前海,也会带动香港的地产企业到前海来投标摘牌的积极性。金融机构有业务,就有用房的需求,大的地产商就会愿意来拿地,提供给这些金融机构。这是一个链条。

前海已具备先发优势

日报:有学界认为,前海的发展有“窗口期”,尤其在人民币资本项下开放方面,抓住了窗口期机遇就有了先发优势,否则可能出现全国政策趋同,前海如何抓住这个“窗口期”?

张备:我理解前海已经拥有了先发优势,我们需要做的是牢牢把握先发优势。前海具备一个城区发展的四点黄金法则,经济规模、区位、成本和特殊事件。珠三角经济规模去年已经达到3.8万亿元,香港2万亿元,北京是1.7万亿元,上海是2万亿元,在珠三角和香港这样一个雄厚的经济腹地的支撑下,我们坚信前海能和香港共同成就全球现代服务业发展的基地。

前海紧邻香港、深圳两大机场和两大货运码头,对于人流、物流、资金流都有很好承接。同时,前海15平方公里做了高水平规划,地下四层,口岸也设在地下,12条轨道线可以延伸到珠三角每一个城市。

另外,地价、融资、人力资源成本等都有优势,地价比北京、上海低,只有香港的1/5,资金成本比内地低3个百分点左右,人力资源成本比香港更低。

前海有独特的区位优势,毗邻香港,这也不是别的区域能有的。深圳特区能成功,很大因素是毗邻香港,吸取了很多先进的经验,我们要继续发挥这一点。我们对前海的发展充满信心。当然,你说的这种时间紧迫感我们是有的,要率先取得发展。

下一步,前海的方向是更国际化和法制化。

日报:如果以后全国出现先行先试政策推广复制,前海面积很小,是否就不具备优势了?

张备:小不怕,伦敦金融城才1平方英里,香港中环才2平方公里,关键我们要有品质,要有内容,要把握先发优势。我们在法制建设、国际化方面会更加努力,充分用足用好国家给予的先行先试政策,为改革创新提供更多新鲜经验。

日报:近日,央行给上海自贸区批了30条决定,目前虽然没有细则,但很多金融创新政策超过前海,你怎么看?

张备:确实我们也注意到这一点,我们在研究这30条政策,同时准备马上出台一个前海2014年创新工作要点,要在这方面持平,有些方面创新力度还要力争超过上海自贸区,不过具体细节不便透露。
 
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