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住宅投资客转攻写字楼市场
发布日期:2012/6/26
    在住宅限购政策影响持续发酵的背景下,北京楼市的购买力结构也在悄然变化。一方面刚需、改善型需求重回“以价换量”的中低端住宅市场,一方面,原本高端住宅的投资客也找到了合适的投资出口。

  随着个人投资者纷纷涌向散售写字楼,在北京市场上延续多年的“商住倒挂”在今年戛然而止。今年以来商业地产价格同比上涨12.3%,投资热度远超住宅项目。与此同时,北京写字楼租金也频创新高。2012年一季度,北京写字楼平均租金达到每月每平方米277.57元,环比增长12.64%,预计今年北京写字楼租金还将上涨48%,在国内大城市中的租金水平将稳居第一。 这些购买写字楼的客户,有一多半买家都是原来北京高端住宅市场的投资客。

  投资客扎堆散售写字楼

  从近期北京散售写字楼项目来看,主要购买群体包括三部分,一部分是来自山西、陕西等能源省份的客户,一部分是来自文化创意产业等第三产业的新兴企业,还有一部分是北京原有的高端住宅投资客。虽然从投资额来说还是来自能源大省的客户资金实力最为雄厚,但从投资客户的绝对数量上来说,北京原有的高端住宅投资客占到多数。更重要的事是,这一部分客户的数量还在持续增加。

  “以前商住倒挂,写字楼可能比同地段的高档住宅便宜三分之一,但近一年的时间,写字楼不仅租金上涨,售价也在不断上涨,这让投资者们开始重新判断散售商办写字楼的投资价格。”吴疆说,非中心地带的写字楼交易量较大,购买资金在1000万元左右的客户,今年以来比较活跃。2010年下半年到2011年上半年,一整年时间几乎是商业地产的黄金期,大家在排队购买商业地产的产品。“我们比周边的住宅项目卖得要好,很多人客户过来看一次就能敲定。”该项目的一位销售员张某告诉记者,自己以前一直在大兴做中高端项目的住宅销售,但是从去年开始很多中高端住宅的销售业绩一落千丈,作为销售员很多也开始追逐投资者改换门庭,“一些大兴本地消费者一出手就会买好几套”。

  绿地中央广场自去年3月以来,已售出1184套写字楼,成交均价18921元/平方米,累计销售额达20亿元。

  值得注意的是,与写字楼市场火爆不同,同为可售型商业地产的散售商铺,却没有因为住宅限购而成为投资客的主要追逐目标。第一太平戴维斯商业楼宇部董事温书阅告诉记者,商铺的市场认可度远逊于中小投资客扎堆的写字楼市场。楼市中的投资客其目的往往是追求稳定的回报,市区写字楼回报率稳定性已被认可,即使郊区写字楼,着眼长远也是一个成长中的增长点。相比写字楼,商铺的租金回报率受到业态、区域商业环境等因素的影响,往往实际回报比要低于写字楼,而且对后期运营的要求高,回报周期长,前期投入成本高。追求短期利益的投资客因此望而却步。

  物以稀为贵?

  在散售写字楼投资火爆的背后,是北京写字楼租金的不断高企。2012年北京写字楼租金上涨幅度在国内大城市中将稳居第一。供给端的瓶颈是造成当前北京写字楼租金飙升的主要原因。在经历了2008、2009年的供应高峰之后,北京市每年新入市的写字楼面积都呈下降之势。而2011年以来,北京写字楼租金持续上涨,受供应量的影响,市场依然处于供不应求的状态。

  2011年开始,北京商业地产市场价格开始加速上行,当年北京商业、写字楼成交均价高达24514元/平方米,同比上涨12.3%,而同期住宅价格涨幅显著收窄,仅有6.3%。商业价格开始补涨,导致游资开始由住宅转向商业地产领域。进入2012年,资金仍在源源不断地注入以北京为代表的一线城市的商业地产领域,投资增速也持续上升,与住宅投资持续下滑形成反差。 无论是企业投资,还是个人投资,很大程度上是受到了楼市调控的影响,被动地由住宅市场转移到商业市场。尽管2011年北京商业地产租金、价格出现暴涨的情况,但与已至峰顶的住宅相比,商业地产仍属价值洼地。如北京CBD区域,一般二手商住价格在3万元/平方米左右,而甲级写字楼则在4万~5万元/平方米,仍比同区域住宅价格低20%至50%。而北京的四环至五环区域,写字楼价格更低于公寓。

  此外,目前,北京主要六大写字楼区域中只有CBD东扩的区域还有潜在供应,一些机构基于此甚至判断,在未来两年,北京写字楼仅有210万平方米新增面积入市。
 
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