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2012年珠海市写字楼市场规模剧增
发布日期:2012/3/15
2008年之前珠海写字楼市场的发展一直处在不温不火的状态,年均施工面积不足10万㎡。从竣工量看,表现亦较为缓慢,年度竣工量在5万㎡以下徘徊。近两年来,随着商品房市场遭遇连番调控,珠海购房者持续观望的情绪愈发加重,一定程度上打压了房地产市场的消费信心。
 
此外,银行房贷政策的施行,让商品房市场的投资客们已经无法再享受到7折的利率优惠,同时也直接造成了贷款的财务成本30%的上涨,投资价值急速下降。而商铺、写字楼就不受此影响,无论是第几套,都可以享受到优惠。与此同时,在珠海商品房市场遭到重创之后,更多的精明投资客开始将目光转移到商业市场中去,珠海写字楼也迎来了其新的发展机遇。据统计,2010年下半年以来,珠海各大区域新建写字楼多达约24个,其中吉大8个,新老香洲、拱北和前山各5个,湾仔1个。
 
 
新香洲逐渐成为写字楼聚集的新区域
随着中海、金地等“地产大鳄”纷纷进军珠海商业地产,加快了珠海商业地产的发展。与此同时,各路资本的扎堆涌入,也让珠海的商业地产市场面临着新一轮的发展机遇,而一些高端写字楼也在珠海顺势而起,例如像中海富华里、中海环宇城、钰海环球金融中心、金地门道、珠华商业广场、财富商贸项目、拱北口岸商业中心等已建成和在建的项目。
 
 
据了解,珠海写字楼市场将以2009年为转折点,受到《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2012年)》、《横琴总体发展规划》以及港珠澳大桥的开工等利好消息。2009年写字楼施工量有个大幅度的提升,总施工量达到40.33万㎡,相当于过去6年的施工量总和。2010年全市写字楼施工面积继续上升,达到43.78万㎡,同比增加8.6%。
 
2011年,随着三旧改造的启动,写字楼施工面积继续上升至50万㎡以上。从写字楼销售看,2010年全市仅恒和中心对外销售,销售面积达到4.6万㎡,但较往年比有较大幅度提升。
 
 
图中数据显示,珠海写字楼市场稳定基因较弱,起伏较大,竣工量较少。2003年至2011年,珠海写字楼总竣工面积仅17万平米左右,相当于广州一年的平均竣工面积。而随着2009年至2011年施工量的大幅度提升,2012年珠海写字楼竣工量将得到一个质的跨越,而未来5年内珠海写字楼竣工量将维持在5万㎡以上之间。
 
从供应区域看,珠海近几年投入使用的写字楼均位于新香洲,未来新香洲亦有多个写字楼项目入市,新香洲已经逐渐成为写字楼聚集的新区域;从供应规模看,近年推出写字楼均以中小规模为主,使用率70%左右;从竞争关系看,金地门道定位珠海首个生态商务园区,首府一号定位为珠海首个生态写字楼,国际科技大厦则定位为珠海首个5A写字楼,恒和中心亦以高档写字楼形象入市,珠海写字楼品质在不断提升。品质高,纯写字楼项目成为趋势;从空置情况看,珠海写字楼均有一定程度的空置,但空置率近年在逐步减小。
 
 
空置面积持续下滑
珠海写字楼价格呈快速上涨趋势
在经过近3年的低价格后,受到07年整体商品房市场价格的快速上扬,珠海写字楼售价连续两年呈现上涨态势,2008年由于中珠水晶堡部分写字楼面市等带动,销售价格上涨至7231元/㎡。而进入2009年写字楼销售价格回落至5364元/㎡水平,与2007年基本持平。2010年随着恒和中心10500元/㎡价格入市以及住房市场价格上涨的拉动,全市写字楼售价快速上升至10600元/㎡。
随着第三产业的发展,写字楼的需求有所放大,再加上近年写字楼供应量小等因素,市场上消化了较多的存量写字楼,写字楼空置面积已经呈现连续下滑的趋势。到2010年空置面积下降为3.22万平方米。
 
珠海高端写字楼将成为趋势
未来聚集在以轻轨为轴线的区域
从未来供应量看,未来5年内珠海市区内将供应11个纯写字楼项目共计40多万平方米规模。另金湾区亦有多个办公项目已报建用地,规模亦较大;从供应区域看,3年内将以新老香洲供应写字楼为主,未来以轻轨为轴线的两侧、前山河两岸以及十字门商务区将成为写字楼尤其是高档写字楼的聚集区域;从档次上看,高端写字楼将成为珠海趋势,未来将至少有10个以上的高档写字楼面市,供应面积将超过50万平方米。
 
 
就目前珠海商业氛围来看,写字楼的发展仍需一定的时间。2012年上半年将以吸收现有存量为主;预计下半年多个新项目的入市,将为珠海写字楼市场带来一定的热度,但同时空置率也将急速上升。展望未来,大型综合体、优质写字楼项目入市以及持有型物业的比例逐渐提高,将有利于提升珠海写字楼的整体形象和品质,同时将推动整个珠海商业市场的崛起。
 
随着未来几年内高端写字楼的放量供应,存量将会大幅增加,使得空置率压力上行。而未来横琴新区和十字门中央商务区甲级写字楼的集中放量,广珠轻轨和港珠澳大桥通车等商业利好,将为珠海写字楼市场带来新的发展契机。
 
 
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