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上海市2011年写字楼租售市场简述
发布日期:2012/1/4
写字楼买卖市场成交量比2010年略低
 
上海市2011年1-12月全市新建商品房成交约12万套,较去年同期下降15%。其中新建办公楼项目成交1.5万套,较去年同期增长17 %。而新建商铺和新建商品住宅的成交套数为1.48万套和6.65万套,较去年同期分别下降25.32%和22.89%。同时,新建办公物业的成交套数占总成交的比例约为12.79%,较去年同期的占比增长3.66%。而新建商铺和新建商品住宅的占比为12.55%和53.64%,分别下降1.87%和5.67%。
 
上海市2011年第三季度,办公产品成交面积55.21 万平方米,与前一季度持平,相比2010年第三季度31.70 万平方米的成交面积,同比大幅上涨74%,达到了近7 个季度以来的高点。而截止今年12月25日,上海第四季度办公楼成交量仅26.4万平方米,成交量的下滑也突显商业地产限贷政策对于投资客热情的影响。从供应面积来看,三季度为48.37 万平方米,环比前一季度的37.82 万平方米,增幅为28%,同比2010 年第三季度的54.52 万平方米,同比下跌11%。成交均价来看,2011 年第三季度,上海市办公产品的成交均价是近9 个季度的最高值,达到30353 元/平方米,其中同比2010 年第三季度大幅上涨73%,环比前一季度,上涨20%。而截止今年12月25日,上海第四季度办公楼价格又回调至23442元/平方米,第三季度办公楼价格大幅上扬,主要是由于本季度出现多宗中心优质项目的整体收购。商业地产限贷对办公市场成交量影响较大,而价格方面提出整购的因素整体影响微小。这主要得益于上海地区是外资企业的云集地,有众多企业租赁上海写字楼,像一些咨询公司、国际金融类企业、制造类企业等,对办字楼有较大的需求量。随着全球经济的复苏,中央把上海我国金融贸易中心的定位,企业对办公楼的需求将会逐渐增加。再加上,住宅类市场受到国家严厉的政策调控,国内外的投资机构和地产基金也会把投资目光转向商业地产的办公产品。随着上海“4个中心”建设的进程加进,及国际化大都市地位的不断奠定,将会有更多大型企业考虑将总部设在上海,并带动产业内供应商和客户转移至此。更多企业入驻上海同时,也会带来更多办公楼的租赁需求,并使其空置率下降、租金保持升势,这意味着目前出现的办公楼“租转买”趋势,也有望在明年得到延续。
 
从成交热点区域来看,拿较为典型的2011 年第三季度来说,浦东成交面积为10.1 万平方米,排行区域成交面积榜首,浦东新区成交面积位居榜首归功于陆家嘴滨江板块的嘉瑞国际广场、二十一世纪中心大厦以及浦江双辉大厦。其中,嘉瑞国际广场在2011 年第三季度成交面积4.25 万平方米,占整个浦东新区成交面积的42%。不仅如此,另外两个项目二十一世纪中心大厦和浦江双辉大厦的成交面积也分别达到了2.2 万平方米和1.89 万平方米。上述陆家嘴滨江板块位于内环内,这又促使浦东新区办公市场总成交金额和成交均价双双称霸。和商业地产市场一样,尽管商业地产有限贷政策出台,但是一些热点区域的办公项目也是备受关注。
 
租赁市场新项目已无便宜可捡
 
在写字楼租赁市场方面,来自莱坊的写字楼报告显示,虽然上海甲级写字楼供应量维持在高位,但跨国公司和国内企业设立办公室和扩充办公面积的需求极为旺盛,搬迁空出的的写字楼面积也很快被新租户以及老租户扩充所填满,上海甲级写字楼空置率处于低位。传统 CBD甲级写字楼现有楼盘入住率高达 95%,新入市楼盘预租情况良好,企业租赁新入市楼盘无便宜可捡,例如今年推出的静安嘉里中心、古北国际财富中心、东方金融广场均以市场平均价格出租,未因新入市而低价促销;与此同时,新兴地区写字楼租赁竞争激烈,闸北、普陀、虹口、徐汇区全年有持续的供应量入市,不少项目享受有政府政策性支持,但有注册税务要求。
 
未来走势仍需谨慎乐观
 
尽管上海写字楼市场在2011年表现良好,更多投资客从住宅市场转向投资回报率更为稳定的商业地产,产业结构的优化促成金融、咨询等高端服务业的良好发展,构成高端写字楼的稳定需求,加上写字楼稳定的投资回报及物业保值增值的驱动因素,其中部分企业会从租赁转向购买行为,但业内人士还是对2012年能否延续这一势头保持谨慎乐观。扣除几宗大宗成交,2011年的写字楼成交量较2010年有所下降。随着调控的一段深入,未来一段时间写字楼销售市场并不明朗,整体比较动荡。由于许多原计划在2011年入市的项目延期至2012年上半年入市,2012年供应激增,去化压力较大。目前,十栋甲级写字楼预计将在2012年入市,其大多数位于浦西,为市场新增59万平方米的写字楼面积,较前三年平均供应量约多11%。
 
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