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成都商用地产投资市场观
发布日期:2011/8/15
写字楼投资当前,成都写字楼与商铺的投资已成为成都楼市的两大奇观:商铺投资价格被一再追高,“两三百万元的商铺逐渐绝迹,市区内的商铺,500万是投资门槛”;写字楼恰好相反,因为户型被再三的划小,原来动辄百万元的投资门槛,现在甚至降到了三、四十万。此时,写字楼就充当了“吸金石”,大小投资者都为之动心。
 
但与此同时,问题也暴露出来了,一方面大量的写字楼供应存在泡沫,同时小户型写字楼产权过于分散也将影响物业的整体品质和统一运营。在降低投资门槛的时候如何确保物业品质,这是成都写字楼面临的新课题。
 
写字楼户型流行“大划小”
“香年广场”的不少单位户型定位于70平方米以下,这使得成都甲级写字楼门槛首次降到了70万元。“城市春天8号”写字楼的主力户型面积则低至40㎡,在这里,一间标准写字楼的投资总金额仅为40万元。另外,同样位于国际城南的“复城国际”建筑品质完全达到甲级写字楼标准,而最小面积户型仅为78平方米。“曙光国际”目前在售的B座最小面积150平方米左右,但现场销售人员透露,即将推出的A座写字楼户型将全部集中在60-80平方米,最大面积也就在100平方米左右。今天的成都写字楼市场尤其是国际城南片区,在激烈的市场竞争下,开发商流行将写字楼户型“大划小”,写字楼的投资门槛因此得以持续下降。
 
市区内的商铺门槛已经被提升到500万,两、三百万一套的商铺几乎已经绝迹,但就在商铺被持续推高的同时,成都写字楼门槛却是一再降低 。高力国际成都公司总经理蔡孟颐表示,大量的中小投资资金找不到出路,而且很大一部分投资资金的规模都在100万元左右甚至更低,因此中小户型的写字楼给中小投资者提供了很好的选择。
产权分散对经营不利?
 
“城市春天8号”日前开盘,正是因为较低的投资门槛和较高的性价比,整个项目开盘即售出6成,这与当前正处于低谷的住宅市场形成鲜明对比。主力户型集中在100平方米左右的“莱蒙都会”同样取得热销,如今2号楼基本售罄,开发商莱蒙置地正加快推出1号楼。尽管中小户型的写字楼当前取得热销,但业内人士却指出,将写字楼户型切割太小、产权过于分散之后可能对后期的经营不利,一方面是难以招租实力更强的大商家入住,另外,业主多了难免互相压价。
 
“写字楼业主都希望将自己的写字楼租给大商家,租金有保障而且租赁时间又长,户型太小肯定对后期经营有一定影响,比如一栋写字楼最终多达数百上千的业主,你说大企业如何进驻,他不可能一一的和那么多的业主挨个谈租赁说价格。”莱蒙置地副总经理沈蕾表示,产权分散对于未来写字楼的经营确实会增加难度,这也对开发商的前期销售策略和后期物业服务都提出更高的要求。目前接触的客户来看,绝大多数企业对办公室的租赁需求户型面积主要集中在200-300平方米,因此总体来说,两三百平方米的户型获得的租金较为理想。
小户型写字楼
对经营提出高要求
蔡孟颐并不同意产权划小就经营不好、档次不高的观点。“‘威斯顿联邦大厦’当初销售的时候很多户型也都是几十平方,但现在这里吸引了德国领事馆以及众多的外企,因此我们不能单纯用户型的划分来看待写字楼的档次和品质。”蔡孟颐表示,户型产权划分大小只是说明写字楼的定位问题,并不是产权划小后,写字楼档次就会变低,但无可置疑,一栋写字楼的业主越多肯定会对后期运营增加难度。
 
“我们对写字楼进行了高区、低区的划分,高区采用整层、半层的出售方式,主要针对集中购买的企业客户、大投资者,而低区就是拆零销售,针对中小投资者和中小企业客户。”“花样年香年广场”营销负责人表示,有着专业写字楼开发经验的花样年在如何更大范围内吸引投资者和如何确保产品品质之间找到了平衡点。而“城市春天8号”营销总监吴智彪则表示,写字楼还是要看自身定位,目前“城市春天8号”的写字楼不少单位都被周边富森·美家居城南店内的商家所看好,他们正是看好“城市春天8号”所处的城南商圈黄金地段和便捷的交通大环境。
 
而对于如何选择中小户型写字楼,沈蕾提出了两个“四六原则”:尽量不买纯投资的写字楼,一栋写字楼的自用和投资比例应该在4比6,整个写字楼项目都是投资者,那后期互相压价会很明显,而且整个写字楼没有很好的商务氛围;大小户型应该适当搭配,大小比例也应该是4比6,不能把写字楼建成商务公寓。沈蕾向成都商报记者透露,他们在销售写字楼时,也特别强调多位投资者能够联合购买,他们希望在写字楼销售之初就能为后期运营创造良好条件。
 
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