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2011年中国商业地产崛起
发布日期:2011/7/3
商业地产正在以最快的时间在国内每一个城市复制,特别是2010年受益于住宅市场的政策挤压。

汤臣、恒隆走出上海北战天津;潘石屹挥师上海,一口气拿下多个物业,同时改变模式为“自持”;商业巨头万达王健林宣称,将万达旗下多个行业做成全球第一;而那些曾经信誓旦旦 “绝不进入商业地产”的巨头们,也已经有步骤有计划地将力量布局指向了商业地产。

而这突然之间备受宠爱的商业,它是从哪里来,又将走向何方?

星星之火

国内商业地产的开发尽管起步较晚,但在总体经济运行的快速推动下,新概念接受速度快,第一轮掘金者的成功很快演变成星星之火。

早在2000年,商业地产就在北京、上海、广州等几个经济高度发达的地区兴起,并快速蔓延到全国,具有商业地产开发经验的中国香港开发商,纷纷开始试水内地市场,其中,融合了多种业态的“商业综合体项目”概念首次进入内地市场。

2001年,日后成为商业巨头的万达,首先喊出了“先招商,后开发”的“订单模式”,在商业市场上“平地起雷”,这是国内商业地产开发商第一个概念明确、方向明确的商业开发者。

而各种新鲜的商业讯息在随后的一两年里蜂拥进国内市场。2002年,在中国人民银行正式发出了开始收缩房地产信贷的信号的同时,大型商业“MALL”已经开始兴起,外企连锁行业借力这一载体大规模进军中国。

2003年,堪称国内房地产开发商的第一个商业地产年。在仅仅两年的发展中,商业投资增长率达到顶峰,来自世界各国的零售业巨头抢滩市场,随着跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加,一线城市综合性商业体的建设也达到第一次高峰。

快速催热

在整个经济快速发展,城市化建设日渐深入,人口红利逐步释放的背景下,商业地产迎来的利好持续不断,市场格局已经基本形成。

2004年,中国零售业开始对外资全面开放,第一个严格意义上的商业组织中国商业地产联盟成立。

这一阶段的商业地产,在住宅市场的高歌猛进中,一直扮演着不温不火的配角角色。只是,每逢住宅市场遭遇政策调整时,商业地产的活力就越发明显。

2005 年,“国八条”首次从国家层面提出要稳定房价,商业地产第一次呈现出堪比住宅市场更快的发展势头,仅2005年1月至5月份全国商业地产项目开工面积达 1.34亿平方米,投资同比增长38.7%。随后,“国十五条”首次提出“双竞双限”出让土地,“住宅禁商”再一次催热写字楼市场。

而这期间奥运盛事则无疑为商业开发点燃了加速器。 2007年,借由奥运会契机,酒店业开发成为当时的开发热点,商业营业用房的投资额增长率又出现大幅度增长趋势,这一利好促使了地产公司开始扎堆上市。而尽管受到次贷危机的严重冲击,商业地产投资在稳定中开始出现减缓,中国地产军团首次登陆全球商业地产大会,北京三里屯SOHO更创造了单体商业项目的销售纪录,狂卖43.5亿。

一切在2009年进入了“急刹车”。


在整个经济持续遭遇困境时,商业地产发展停滞,开发、招商、经营面临巨大的困境,供大于求的现象没有任何改善,酒店入住率下降,写字楼租金持续下跌,空置率居高不下。商业地产陷入低谷。

咸鱼翻身

万达老总王健林可能是2010年中国地产界最风光的一位。这一年间,万达开业15个广场和7个星级酒店,所到之处,受到地方政府官员的热烈欢迎。

这一切,或多或少地源于2010年开始的系列调控。从“国四条”到“国十一条”,再到 “国十九条”,直到各地 “限购令”的出台,政策面对住宅市场的调控愈见真章。

在此背景下,商业地产意外地“绝处逢生”,成新政受益者。

在政策导引和市场的双重压力之下,中国的房地产企业纷纷开始转型之旅。 2010年,金地、中粮、保利、中海、富力等国内一线开发企业均高调宣布了其商业地产发展战略,未来商业地产的开发比例将占到其整体开发投资的 20%-30%。就连一直标榜“只做住宅”的万科也开始涉足商业地产。

多年在楼市中处于半红不红超级配角的商业地产终于迎来了咸鱼翻身,商业地产在2011年大有跃居楼市 “一哥”之势。

对此,中原地产研究中心认为,住宅加商业的模式可能会成为内地开发企业的发展方向。一方面,开发商业地产能够分散整体经营风险,另一方面,商业地产的租金能够在未来提供稳定的资金流。

商业地产的模式和业态日新月异,正如某业内人士所说,“常规的只是盖房子的时代已经过去了,新的开发模式和商业模式将引领未来。”
 
 
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