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住宅双限 开发商热衷商业地产
发布日期:2011/6/16
双限下的杭州楼市,还能勾起购房者极大兴趣的,恐怕只有不设限的商业地产了。事实上,最近商业地产也明显卖得要比住宅好,而开发商也非常热衷推商业地产。比如新近推出的保利湾天地、东方红街、泊林印象商铺,一经推出,都在市场上受到了比较好的反响。接下来,下沙楼盘和达东东城也将推出其精致公馆,除了一线江景、毗邻地铁口等优势外,面积在36-61平方米之间的这批房源,首付只要16万元起。对于许多手头有钱、但苦于没法买住宅的人来说,的确是不错的选择。当然,要选择好的商业物业也不是盲目之举,里面还是有许多讲究。
 
看区域:是否有发展前景
商业地产不比住宅,购房者相对会更关注其升值前景。近年发展如火如荼的下沙,无疑是不容忽视的一个区域。金沙湖开挖,希尔顿逸林入驻,地铁1号线脚步临近……下沙已非过去的开发区,这里是杭州外来地产大鳄最多的区域之一,是杭州房价蹿升最快的区域,而东东城,就在下沙。东城建筑面积约4.6万平方米,地处钱塘江湿地环境保护最为优越的东部湾区,位于下沙十号大街与沿江大道交界处,区位条件十分优良,紧邻地铁一号线云水站,东侧紧邻下沙投资6亿元打造的12公里沿江生态绿带,有约5000平方米沿江绿化带和约8000平方米绿色生态的屋顶花园,西通世界500强汇聚的名企区、金沙湖CBD,北面通往14所高校近20万师生聚集的高教园区,周边商业配套丰富,交通便利畅通,居住环境宜人。值得一提的是,它还是下沙沿江12公里的生态景观休闲商业带的启动项目,也是杭州下沙十大民生工程之一,潜力区域加上标杆项目,值得期待。
 
看产品: 是否经济舒适
花比较小的代价,实现舒适的生活,是许多小户型公寓购买者的共同心声。他们往往比较年轻,追求时尚潮流生活。东东城的进驻门槛无疑是比较低的,它的最低首付只要16万元。
 
但品位却不低。据了解,东东城由澳大利亚BAU设计事务所担任整个景观设计和建筑设计,1-2层设以商业规划,从生活休闲到文化教育,东东城的商业业态涵盖零售店铺、餐饮购物、五星级影院、家居超市、休闲娱乐等,呈献出完全开放、共享的OPEN式生活方式。项目3层以上为36-61平方米独特的精致公馆,建筑充分地考虑了景观资源的利用,广场嬉水池、全景天窗式绿化、空中客厅、阳光天井,与内外环境紧密结合,近观园景,东眺江景,使业主可以享受到悠游自在的一线江景区生活。
 
看配套:地铁物业最受关注
值得一提的是,淡市下热销的商业地产中,地铁物业无疑最为出挑。比如保利湾天地、东方红街、泊林印象商铺,都属于这类物业。城市快速发展,地铁作为城市速度的代言,已成为一个城市实力和现代活力的象征。而东东城就紧邻地铁一号线的沿江站,东与沿江大道一河之隔。沿江大道即将贯通,只需约20分钟即达钱江新城。在畅享地铁带来的资产或租金上升的同时,东东城时刻品味着便利交通所呈献的多彩生活方式。上一刻在感叹下沙新城的日新月异,下一刻已被钱江新城的核心繁华所吸引,片刻之间又转换到主城区的精品名店。
 
与此同时,东东城自身的配套设置,也使得它具有了形成地铁商圈的可能。和达电影大世界、外婆家、菲力伟健身、顺旺基、学大教育、神采飞扬、禾绿回转寿司、吴地人家、花袭人等众多品牌,都已签约或意向入驻东东城。
 
他们中的每一个,均是各自行业里颇具影响力的领头者。入住东东城的时尚族群,可以零距离体验富有时尚潮流特色的C-Mall生活,第一时间享受商业配套的“快”感。商家为他们提供的各种优惠,也让不落幕的嘉年华式生活更富有畅快、丰盛、惬意的感受。
 
相关阅读:通账严重住宅受压 大资金再“押”商业地产
“我们已经将投资集中在广州等一线城市商业地产,建议投资者选择步行街等投资回报及收益双高的产品进行投资”。日前,高达40亿元的各类商业地产项目,在珠江新城的某私人会所展出,会上,浙商投资董事长金世武透露,在人民币升值,但住宅继续受制于调控的背景下,他们重点看好广州的商业地产,“已经准备几个亿的资金投入”。
 
房企龙头保利商业地产的规划已经由广州开始。据了解,保利地产将于6月份在广州同时推出6个写字楼项目,总面积超过100万平方米。这6大商业项目位于广州新中轴线CBD板块天河北、珠江新城和琶洲,包括有只租不售的超甲级写字楼、整层出售的高端项目,以及小面积写字楼和酒店服务公寓式写字楼。
 
买方给力,卖方热推,包括广州等一线城市在内的商业地产,近两个月来再度急速升温,各方大资金隐现商业地产博弈。其中,最为凶猛的当属外资和热钱,有数据显示外资1000亿美元购商业地产赌升值。
 
商业地产投融资平台从幕后走出
日前,来自各界的200名大资金投资人士,在珠江新城的某会所参加了一场“发现·引领———投资分享互动酒会”。广西商会、温州商会、珠宝协会等逾100位的高端投资客户携1000亿元资金在广州出席本次活动,还有富力、保利、万科、星河湾、招商地产等开发商代表与会。其间,一家名为“普及中国”的商业地产投资和融资平台从幕后走出前台,请来经济、金融、商业运营等教授专家与嘉宾一起互动。
 
“普及中国”副总裁罗朱远介绍,这次活动主要以当前住宅市场遭遇深度调控下的资金流向、当前严重通胀危机下的投资方向及投资技巧、新一轮商业地产投资热潮进行分析共享。“现在是投资遭遇严重危机的时刻,更是房地产业赋予商业地产一个展现价值及投资的契机。商业地产是典型的高投入、高风险、高回报的行业。面对众多的商业项目,如何选择也成为难题”。有关专家介绍,该投资融资平台的主要持点,是通过众多线上线下平台,运用定向整合式收购、团购式投资、集结式资金运作方式,为发展商、投资者创造高额高效的交易平台。
 
外资设公司投商业地产现“井喷”
来自商务部的备案显示,3月份以来,外资新设或者增资的房地产公司出现井喷,仅3月份外资新设或者增资的房地产公司高达39家。戴德梁行发布的全球房地产投资报告显示,2011年全球预计会有1040亿美元的资金投向亚太区的房地产,较2010年年中的资金量上升45%。其中,中国商业地产为资金重点流向。
 
5月11日,国家统计局发布了4月份主要经济数据,其中房企利用外资大幅增长达62.3%,国际热钱流入房地产市场倾向明显。紧接着,5月12日,央行再次上调存款准备金率至21%,使得信贷更加紧缩。业内人士表示,信贷紧缩之下,房企利用外资恐仍将处于上涨趋势。1-4月份,房地产开发企业本年资金来源25362亿元,同比增长17.4%。其中,国内贷款4800亿元,增长5.4%。而利用外资222亿元,增长则高达62.3%。
 
“外资涌入的大幅增长,跟内地房企的转型几乎步调一致”。世邦魏理仕研究部金灵表示,大型内地房企将业务转向商业地产的同时,外资的进入也开始大幅增长。数据显示,2010 年主要城市房地产大宗收购交易成交总额中,外资达440亿元,较2009年大幅上涨94%。从外资投资的物业类型分析,综合、商办类物业受到青睐,成交金额占比达92%。
 
规避政策风险是“诱因”
开发商纷纷看好商业地产主要在于规避政策风险。当一线城市商业地产趋于饱和的情况下,政策非调控重点地区的二三线城市便成为新战场。有开发商透露,由于这些地方处于城市发展的旺盛阶段,政府要业绩,急于招商引资,因此对能够较大提升城市面貌的商业地产投资,特别是一些大企业投资的“城市综合体”颇为青睐。在这些地方拿地,虽然也要按招拍挂程序走,但可以获得和政府方面协商的余地,拿地胜算大。另外,经协商地方上往往会给与减免城市配套费用、分期开发等优惠,拿地成本可大为降低。去年以来,二三线城市不断爆出投资超百亿元的“造城”项目,许多大型房企跻身“造城”行列。
 
综合性商业地产的规模远大于普通房地产项目,与住宅相比,商业地产对资本规模、运营水平、价值培育等方面的要求更高,风险要大。为避免引资风险,地方政府往往要求开发企业要长久自持30%的商业物业。这对开发商的资本运作能力是一大考验。
 
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