首页

关于我们 北京楼宇 上海楼宇 世界名楼 地产资讯 业内分析 新闻资讯 焦点关注 名街店铺 时尚格调 北京文化 上海文化 风水易学 经营管理 餐厅酒店 装修家具

您的位置:首页 >> 业内分析
楼宇搜索
租售性质:
城市区域:
行政区域:
楼盘名称:
 
金融街商务中心
上海盟诺商务中心..
三元桥商务中心及..
中环世贸商务中心
北京东三环商务中..
事易好商务中心C..
艾克商务中心Ar..
 
长和系90亿港元..
SOHO发力美国..
麦格理基金收购上..
索尼出售美日总部..
SOHO中国上海..
SOHO中国11..
Google拟2..
新加坡基金19亿..
内蒙商业及写字楼..
商铺出租北京区租..
金融街商铺出租信..
独楼:北四环-大..
中国严控政府部门..
奢侈品消费在中国..
皇帝级独享的奢侈..
奢侈品与艺术家撞..
奔驰迈凯轮SLR..
香烟奢侈品-顶级..
国内奢侈品税率明..
空中楼阁与居家“..
写字楼里不到按键..
日本大阪高速公路..
元宵节“七星级”..
法国蜘蛛人罗伯特..
央视大楼征集新名..
美国"次贷之都"..
 
上海一季度房地产市场简报
甲级写字楼网 发布日期:2014/4/18
2014年一季度上海房地产市场回顾。上海写字楼市场活跃度在春节后有所提升,本地金融类、新能源科技和制药业企业的新增需求较为活跃,整体租金表现稳定。本季企业天地5号与虹桥天地(2、3号楼)交付,标志着虹桥商务区写字楼板块的正式入市。浦西和浦东分化加剧:与浦西租金继续下跌相反,浦东写字楼供不应求,推动租金上涨。小陆家嘴空置率已跌至1.2%,为1996年以来历史最低水平。商铺市场租金稳步上涨,NEW LOOK等国际品牌登陆上海;而近期数个高端购物中心的开业加速推动了周边物业的调整进程。工业物流市场方面,主流仓库开发商年初提价亦使仓库租金本季录得5.2%的显著增长。下半年上海将全面推行工业用地出让弹性年期制,料将进一步强化地价上涨的预期。高档住宅市场供应井喷但成交缩量,售价出现滞涨。高端改善型需求占据单价6万元以上成交的九成以上。尽管预计今年的政策环境将较为严峻,但发展商对上海楼市的长期信心不减。与此同时,上海自贸区成立半年,外高桥一度被炒高的写字楼租金逐步回归理性,而相关园区的厂房继续受自贸区影响发酵,租金持续上涨,外高桥的工业地价相比自贸区成立前上升了约130%。
 
上海自贸区:外高桥写字楼租金回落,工业物业持续走高
 
上海自贸区成立已有半年,企业注册热情依然高涨。根据上海工商局的数据,截至2月底,自贸区内新设企业数量达6,610户,较2013年底增加近3,000户。新设企业中逾九成为国内企业,显示外资企业对于现阶段进入自贸区在一定程度上仍持观望态度。我们认为,随着今年在金融、外汇、新版负面清单等详细政策的出台,自贸区概念的操作性将进一步加强,并将吸引更多企业的实质性入驻。此外,自贸区管委会迁至港城大厦后,临港新城和洋山这一浦东新区重点发展区域的发展预计将进一步提速,并由此对区域内的房地产需求和价格形成长效的正面影响。
 
本季外高桥保税区内的写字楼平均租金报价为每天每平方米4.4元,较峰值回落25%左右,已接近十月初自贸区刚落地时的租金水平。租金报价下调的主要原因是市场逐步回归理性,业主对前期虚高的报价进行了调整;此外,一定程度上亦可能与自贸区管委会在三月底自外高桥迁至临港地区的港城大厦有关。
 
自贸区对工业物业市场的影响在继续发酵。目前外高桥的工业地价相比自贸区成立前上升了约130%;而企业对自贸区内及其周边园区厂房需求的增长则带动厂房租金本季继续大幅上涨。据世邦魏理仕研究部统计,金桥、外高桥、临港等自贸区概念园区的厂房租金本季平均环比上涨超过6%,与自贸区成立之前相比累计涨幅已接近15%。
 
优质写字楼市场:小陆家嘴空置率跌至1.2%创新低,租金逆市上涨
 
本季度, 企业天地5号与虹桥天地(2、3号楼)竣工,新增供应108,342平方米。 租赁市场在春节之后变得相当活跃, 近期数个新项目的交付和众多预租项目为企业实施部门整合、物业升级等租赁战略提供了广阔的选择余地。尽管续租和搬迁仍是当下的主流,但本地金融类、新能源科技和制药业企业的新增需求有所增加。
 
市场活跃度的提升令本季净吸纳量升至171,326平方米,为近六个季度新高,且略高于近10年的市场平均值;空置率因而下降0.8个百分点至6.8%。近期入市项目的业主普遍采取有竞争力的定价吸引优质租户,贡献本季净吸纳量的约50%。例如本季度竣工的企业天地5号成功引入安吉斯媒体及电通网络,、朗盛化学、盛德国际律师事务所以及爱奇艺网等优质企业。
 
本季度写字楼平均报价每月每平方米为264.3元, 环比微涨0.1%。但浦西与浦东之间的租金走势分化加剧:浦西租金环比下跌0.7%,而浦东则上涨1.5%。从上一个周期顶部(即2012年中)起算,浦西租金指数已累计下跌4.3%;而浦东租金指数则在本季创出2008年底以来的新高。供不应求是浦东写字楼租金在较弱的整体市场中逆势上涨的主要原因,本季末小陆家嘴板块的空置率跌至1.2%,为1996年有记录以来的最低值。
 
在接下来的半年中, 新增供应会有显著的增加, 总建筑面积将达约57万平方米,其中约75%将会坐落于浦西,而小陆家嘴区域年内将陷入基本无办公面积可租的局面。世邦魏理仕预计,短期内市场整体空置率将有所上升,浦东尤其是小陆家嘴内的租金有明显的上涨动力,而浦西仍将是一个对租户有利的市场。
 
优质商铺市场:淮海中路商圈购物中心新开升级推动街铺重新定位
 
2014年第一季度,上海零售物业市场没有新增供应,整体空置率下滑0.1个百分点至5.5%。同期,平均优质商铺租金环比增长1.6%,其上涨动力主要来自于徐家汇、南京东路等高人流商圈的中高端购物中心。但是,本季淮海中路沿线部分街铺歇业以进行重新定位,其中包括C&A中国首家旗舰店和亦谷上海形象店,这一现象与沿街商铺业态日益受到商圈内新开业及重装开业的购物中心和百货等集中式购物场所的竞争压力不无关系。
 
需求方面,中档国际时尚品牌继续进驻上海并在优质商圈开设店铺。本季,Old Navy中国首店在南京西路正式营业,英国时尚品牌New Look入驻上海,在美罗城和中山公园开出门店。此外,Abercrombie & Fitch位于静安嘉里中心的国内第一家门店也将于近期开业。
 
未来6个月,预期将有约9.05万平方米的新增项目入市。此外,部分现有项目重新定位与调整亦可能会提供额外的可租面积,但品牌商欲在核心商圈的优质项目中获取理想店址仍会面临激烈竞争。因此我们预计市场租金将继续温和上涨。
 
工业物业市场:弹性年限制强化地价上涨预期
 
一季度上海主要工业园区土地价格稳步增长1.5%至每平方米2063.7元,优质工业用地的供应日趋紧张。上海自贸区的成立对工业物业市场的影响在本季度继续发酵,自贸区相关区域厂房租金的增长继续带动主要园区厂房平均租金上涨3.5%至每月每平方米34.5元。
 
上海优质仓库开发商在本季度集体提高租金报价,使平均租金报价按季上涨5.2%至每月每平方米38.8元,达到历史新高点。考虑到年内大量的新增供应和租户对于租金的承受能力,开发商们可能提供一些更有力的措施来吸引租户,而使实际的成交价格保持相对平稳。
 
伴随着一些中小型电商和超市对仓储需求的缩减,一些成熟物流园区出现了不同程度的新增空置面积。但总体上来自第三方物流、零售业和高端制造业的仓储需求保持活跃。由于前期累积的大面积预租客户,本季度位于青浦和嘉定的两个新项目满租上市,带动整个优质仓库市场的空置率下降了2.4个百分点至9.3%。
 
二月份上海市提出实行新增工业用地出让弹性年期制,将一般工业项目用地出让年期由50年缩短为20年。新政策预计将在今年下半年开始实施,届时将帮助政府引进更为优质的产能,并能更灵活地调配有限的工业用地资源。弹性年期制的推出实质上表明了在工业用地日益紧缺的背景下政府更高效、集约利用土地的意图;因此虽然由于使用年限缩短,企业能够以更低的总价购买工业用地,但市场上对工业土地单价持续上涨的预期反而有所强化。
 
高档住宅市场:供应井喷,成交缩量,价格增长放缓
 
本季上海整体的一手房销售已呈现出放缓迹象。与去年同期相比,月均成交(1-2月)同比减少26.3%;同期高档公寓成交也呈现相同走势,同比减少22.9%。由此可见购房者对住宅市场的观望情绪加重,发展商因此也缺少提价的动力,本季上海高档公寓平均价格环比仅微涨0.3%,增速较上季度下降1.0个百分点。
 
然而值得注意的是,受去年高档公寓强劲销售表现带动,本季度新增供应较去年同期大增,共有五个全新高档公寓项目入市,为市场新增958个单位。新项目均位于新兴豪宅板块,每平方米6-8万元的定价助其在开盘前蓄积了不少高端改善型客户的购买意向,因此新盘去化占市场整体成交的54%,其中成交最为活跃的是户型100-200平方米的精装修房源。而老盘在前期累积客户释放后,本季销售普遍滞缓。
 
租赁市场方面,高档公寓租赁在春节后转入活跃,平均租金价格较上季度上涨1.3%。
 
三月份两会期间,李克强总理表示“对房地产市场要因城因地分类进行调控”,住建部部长姜伟新亦作出类似表态称“今年房地产政策将会‘双向调控’”。因此,对2013年全国房价涨幅居首的上海而言,2014年整体的政策环境将较为严厉。成交下滑、价格稳定预计将成为今年的主要趋势,而二季度后市场指标波动的幅度将很大程度上取决于银行信贷政策的松紧。
 
但从长期来看,上海住宅市场依然具有相当的吸引力。本季度上海土地交易市场上,方兴地产于闸北区及融创绿城于宝山区都以接近周边二手住宅单价的楼板价夺得土地,表现出主流开发商对上海住宅市场未来的极大信心。
 
 
相关新闻:
三季度天津办公楼租赁市场保持活跃
启皓大厦办公楼招租启动
深圳写字楼租金增长居亚洲前三
上海一季度房地产市场简报
上海写字楼总量将取代香港
 
写字楼实用工具
写字楼重点考察的设施
写字楼功能设计详解
成功选址写字楼
摩天大楼解析
预租写字楼的三条件
房屋租售比因素
服务式商务办公室
退房条件要点解析
二手房交易程序与要点
二手房交房验收注意
写字楼租赁税费
写字楼大堂
房地产之名词解析
LOFT名词解释
建筑物转换层的解析
商业地产概念与解析
写字楼结构分类解析
建筑物楼面价的意思
甲级写字楼的避难层
房地产术语之集锦例
写字楼租赁合同范本
中国土地管理法
写字楼商圈的定义
写字楼的定义解释
私人租办公间注意事项
商业地房产开发前调查
顶级写字楼标准
公共维修基金造价交付

关于我们 | 商务合作 | 联系我们 | 合作伙伴

版权所有:甲级写字楼网 (BOS北京.上海甲级写字楼服务机构)
网站优势特点:写字楼出租(北京.上海)资讯及在线或电话租务即时查询,世界摩天大楼展览、写字楼时讯、写字楼行业专业知识内容。
京ICP备13004507号-2