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全球写字楼市场寻求平衡点
甲级写字楼网 发布日期:2013/6/20
中国、美国及欧洲在调适经济挑战后,全球写字楼市场以达致经济供求平衡为目标。虽然部分仍见滞后,但大部分已较2012年稳定。
 
就占用成本而言,全球五大写字楼租金最昂贵的城市自2012年6月以来一直维持不变。截至2012年12月,香港甲级写字楼租金维持最高,顺序其次是伦敦西区、东京、里约热内卢和巴黎。
 
亚洲
亚洲绝大多数查询租赁写字楼的公司,都寻求相同面积或更多空间。这意味区内的基本需求维持乐观。高力国际亚洲研究及咨询行政董事卢永辉表示,部份亚洲主要市场目前正经历外围经济逆风及国内生产总值增长慢于预期的挑战。因此,大部分海外公司都注重节省成本,考虑非核心区的写字楼。
在中国,虽然北京的吸纳量较去年低93.7%,但截至2012年12月全市空置率仅为3.50%,属全球第二最低。由于持续缺乏新供应,去年写字楼租金显著上涨,按年增长19.4%。展望未来,由于新供应的出现和相对有限的预租率,预期北京整体写字楼空置率将轻微上涨,而租金和售价料将适度增长。与此同时,上海租金趋势预料出现背驰。浦东由于缺乏可租赁存货和国内金融机构的自用需求,租金将持续增加,但浦西由于有大量新写字楼供应,租金势将受压。
 
香港甲级写字楼租金在2012年12月依然是全球最高,即使录得13%的按年跌幅,而2013年的市场前景仍被看俏。由于个别银行、金融及律师行大租户计划扩充业务,预料今年中环甲级写字楼租金会从上年的下调中回升。
 
东京的甲级写字楼市场正走出谷底,租金在2013年第一季度上涨2%。然而,目前市场为租户主导,租户可以较低租金和在相当多的租务优惠下,搬迁到核心区的优质新写字楼。但随着政府的刺激日本经济复苏措施奏效,租户现正享受的优惠租金和条款料在短期内可能会减少。高力国际预期空置率在2013年年底将进一步下降至7.8%,短期内资本率会下降至3.9-4.0%。
 
首尔写字楼市场中,预期业主之间竞争激烈,大型优质写字楼新供应将于今年底推出,其积极的推广优惠,令现有的甲级及乙级物业受压,须提供更多租务优惠或降低租金以挽留租客。预料大多数的新租约是来自邻近租户搬迁,因此整体的吸纳量预期维持平稳。
 
新加坡核心商业区的写字楼空置率在2013年第一季下降至10.2%,达三年多以来的最低水平,原因是企业对营商环境恢复信心而带动需求。即使欧洲在财政紧缩措施下前景变得疲软,加上欧元区高失业率和新加坡写字楼市场的供应受压,未来数月市场气氛仍趋向好,估计写字楼租金在2013年全年跌幅少于5%。
 
台北的写字楼吸纳量由2011年超过126万平方呎,下降至2012年563,018平方呎。随着过百万平方呎的新供应推出,下降中的需求进一步被稀释,预计空置率会略为上升,平均租金则维持不变。
在菲律宾,马卡蒂市在2012年年底的空置率靠在3%的健康水平,但新供应有限,令马卡蒂核心商业区的优质写字楼租金在2012年按年增加了9%。低空置率有利于业主获得更大的议价能力。因此,核心商业区的写字楼租金预计将持续轻微上升。
 
在雅加达,由于新供应有限,加上许多海外银行和金融公司需求旺盛,导致2012年第四季度租金按年大幅增长25%。租金价格暴涨令写字楼租户在租约届满后寻求廉价租盘。
 
在印度,2012年各区写字楼租务需求来源情况各异:在孟买,需求主要来自银行、金融服务、保险和信息业;在班加罗尔和钦奈,需求主要是受信息企业推动。新德里的核心商业区甲级写字楼供应有限而需求稳定,预计整体租金将维持稳定。然而,外围商业区如古尔冈和诺伊达,由于大量的新供应将于未来12个月内落成推出,预计空置率将上升。
 
澳洲
悉尼的国内投资自2011年以来增加一倍,至今占当地投资交易达78%,并预计维持强势。尽管空置率下降、吸纳量现正数及租金有增长,租赁市场维持淡静,交投以续租和整固为主。在墨尔本,由于缺乏商业信心,令需求和租户落实承租放缓。不过,高力国际预计到了2014年市场信心会回升并带动需求。
 
美国和加拿大
ICEE(智力资本,能源和教育)市场在今年将继续成为写字楼就业增长的主要驱动力。空置率有所改善,已连续第五个季度出现下调,2013年第一季降至接近14%。同时,出售住房市场强劲反弹对美国的郊区写字楼市场有利,因不同的服务供货商需开设新的办事处,特别是遭受重创的市场如凤凰城、拉斯维加斯和佛罗里达州的部分地区。
 
拉丁美洲
墨西哥城陆续有新建写字楼竣工,2012年有20栋项目落成,2013年第一季有54栋正在兴建中,吸纳量亦上升了17%。墨西哥城的写字楼库存量,在未来五年增加约320万平方呎。虽然现有和预期将落成的写字楼可以满足现时市场需求,但未来有可能出现供过于求。
 
欧洲
虽然欧元区解体威胁已经减弱,欧洲写字楼市场交投仍然缓慢,在北欧部分地区如Nordics区及德国,租金轻微增长,而在大多数南欧和部份边缘中欧及东欧市场的租金表现疲软。德国的用家需求在2013年第一季度开始回升,而巴黎的写字楼需求预计今年保持稳定。
 
 
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