首页

关于我们 北京楼宇 上海楼宇 世界名楼 地产资讯 业内分析 新闻资讯 焦点关注 名街店铺 时尚格调 北京文化 上海文化 风水易学 经营管理 餐厅酒店 装修家具

您的位置:首页 >> 业内分析
楼宇搜索
租售性质:
城市区域:
行政区域:
楼盘名称:
 
金融街商务中心
上海盟诺商务中心..
三元桥商务中心及..
中环世贸商务中心
北京东三环商务中..
事易好商务中心C..
艾克商务中心Ar..
 
长和系90亿港元..
SOHO发力美国..
麦格理基金收购上..
索尼出售美日总部..
SOHO中国上海..
SOHO中国11..
Google拟2..
新加坡基金19亿..
内蒙商业及写字楼..
商铺出租北京区租..
金融街商铺出租信..
独楼:北四环-大..
中国严控政府部门..
奢侈品消费在中国..
皇帝级独享的奢侈..
奢侈品与艺术家撞..
奔驰迈凯轮SLR..
香烟奢侈品-顶级..
国内奢侈品税率明..
空中楼阁与居家“..
写字楼里不到按键..
日本大阪高速公路..
元宵节“七星级”..
法国蜘蛛人罗伯特..
央视大楼征集新名..
美国"次贷之都"..
 
为何前两年北京写字楼租金猛涨
甲级写字楼网 发布日期:2013/3/7
2008年初期,金融危机爆发,北京写字楼市场受此影响,需求减少,空置率上升,租金下滑。从2008年后期开始,国内经济迅速恢复,跨国公司和国内企业快速扩张,致使北京办公楼市场需求在2009年中期出现了急速上扬,上涨趋势持续到2012年。需求上升的同时,北京写字楼的新落成量明显下降,从2007和2008年年均落成量超过100万平方米,降至2009年至2012年年均24万平方米;然而,同期市场净吸纳量达年均62万平方米,需求明显超过供应,由于需求在这一期间集中放量,空置率由2009年中期23%的高点下降至2012年的3.2%的历史低点。自2009年中期市场回暖以来,北京办公楼租金在随后的3年中增长超过一倍,北京现在已成为亚太地区继中国香港和东京之后排名第三的最昂贵办公楼市场。

然而,受近期全球经济低迷影响,面对日益昂贵的办公楼市场,租户在承租办公室时持更为谨慎的态度。自2011年年底以来,国内租户对于核心区域优质办公楼的需求出现缓慢下降,净吸纳量在2012年第四季度下滑至4.7万平方米,低于历史平均水平的三分之二。同期,租金上涨幅度也逐渐减慢。在2012年第四季度,北京办公楼租金环比三季度仅增长了0.4%,这是自2009年中期以来租金增幅最小的季度。进入2013年,预计随着全球和国内宏观经济趋向进一步趋稳,北京办公楼市场将再度活跃,预期越来越多的租户将把目光转向更多新兴或非核心区域。
 
2012年中国主要写字楼市场经历了平稳增长,预计2013年高位盘整将成为中国主要城市写字楼市场主旋律。2012年,世界经济复苏艰难曲折,中国经济整体表现疲软,进入调整期,受到国内外宏观经济整体下行趋势影响,中国经济在2012年增长7.8%,为全球金融危机以来的最低水平。
 
为何租金快速上涨?
 
自2011年以来,由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应量,带动整体市场租金飙涨,一些以IT业、制造业为主的企业,承受不住租赁成本的压力,纷纷撤出核心商圈,转向非核心商圈,其中包括不少知名企业,比如,英特尔离开了北京嘉里中心,甲骨文和路透社在上地有一定办公面积,奥林巴斯和燕宝汽车要部分迁址酒仙桥区域。一些大企业在选择新的办公地点时,刻意回避CBD等传统商圈,向着通州、大望京、石景山等区域扩散,中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想、百度等为人所知的企业均在此列。可见,租金上涨有天花板,一旦突破天花板威胁到企业生存,只能胜利大逃亡。
 
租金上升是资源集聚的结果。想想北京的房价为什么贵得那么离谱?因为北京是全国人民的北京,所有的省都在北京开设窗口,所有发财致富的人们都想到首善之区长见识、寻找机会??诸如卖地卖矿发财的县长、村长、企业主们,试图在北京寻找机会的无数北漂、大专院校毕业生们,还有想在北京向全国寻找投资机会的实体企业、金融机构,他们都在竭尽全力在北京购房,贡献自己的购买能力,从某种程度上说,北京价格是特殊价格,是全国投资者乃至全球投资者对中国的梦想溢价。
 
两年过去了,笔者还记得一个开发商说的话。在一个会议上,他感慨自己在北京的楼盘多灾多难,正待开盘出现限购政策,限购前后购买者数量下降了60%,说明在北京买房的起码有一半属于限购范围的外地人。由此可见,中国三十年的财富堆积在少数几个城市,这些城市的房价、租价不涨才怪。
另一方面,央企国企整幢购断商业楼宇之后,不投向市场,导致了北京可购出租的物业紧张。2010年,仲量联行表示,2009年上半年,外国资本在中国主要大宗物业投资市场中所占比例从2005年达到的近60%下降到10%以下,而大陆投资者在同一时期所占比例为70%。国内投资者中主要分为三种:中央直属企业、国内保险公司和其他政府基金。其中央企完成的交易额占一半左右。尽管北京的写字楼物业市场供应量很大,但一旦为央企收购之后,通常为央企自用或者再行租赁,该物业不会很快投入市场,助推了写字楼价格。
 
央企容易得到贷款,资产规模庞大,对资金成本不太敏感,因此在经济下行期北京写字楼价格并不会下行,而在通胀上升期,租金价格大幅上升。因此,北京等地写字楼租金并不能完全反映市场的涨跌情况,只有当央企国企对资金成本敏感,商业物业能够全部推向市场追求租金回报率时,我们才能知道真正的市场价格。
 
租金大幅上升是内部通胀的典型反映,住宅租金上升导致年轻人生活成本上升,写字楼租金上升导致公司租金成本上升,融资成本与租金成本是卡住公司脖子的两把箝子。实体下行,租金狂飙,如果出现企业向外围市场大逃亡,香港式的产业空心化也就曲指可待了。
 
 
影响写字楼行情的行业选址缩影:基金行业 过冬精简
 
人去楼空事已深,至今惆怅乐天吟。凋敝如斯的意境终有一天落到基金公司头上,不免让人扼腕。曾几何时,西装革履出入金融街的高档写字楼,是金融机构高级白领的一个重要特点,市场陡变,不少金融机构开始因为无法承受写字楼租金而搬离。
 
2月27日,北京某基金公司人士透露,该公司已经决定迁出金融街,预计清明节前后搬迁完成。受到近年来市场低迷影响,该公司已经无力负担金融街写字楼高昂的租金,为此该公司接近400万元的押金或因此打了水漂。而这已经不是近来基金公司迁出金融街的首个案例,在此之前天弘基金已经由金融大街甲一号的金亚光大厦东移出金融大街到二环外的月坛大厦办公。与此同时,另一家新成立的合资基金公司也曾传出迁址的说法。
 
这更像一个开源不成,只能节流的故事。
 
上述未具名迁址的基金公司,早在2012年末因为财务吃紧,刚刚曝出裁撤研究员的传闻。本报跟踪了解到,因为本报报道,该公司裁撤研究员方案搁浅,改由大股东接收部门研究人员,并且对留职人员进行降薪处理,此举已经导致多位研究人员辞职。由于A股市场行情和渠道竞争环境影响,基金公司负担加重已经引起监管层的注意。日前,中国基金业协会相关负责人指出,已经开始着手与各相关方协商公募基金减负的议题。相比目前多数基金公司管理层大肆压缩发行费用,广发基金、易方达基金先后搬入被称作“新特区”的横琴新区,则成为另一种减负样本。
 
搬离金融街
 
金融街坐落在北京西二环东侧,南起西长安街延长的复兴门内大街,北至阜成门内大街,这里云集着在京各金融监管机构、商业银行、资产管理机构和金融支付结算机构等。因为与监管部门为邻,金融街也是北京公募基金最热衷的选址区域。除了靠近监管部门之外,据北京一家基金公司人士透露,由于金融业云集于此,公司的业务合作方和诸多客户都在金融街,这也是公募基金选择金融街的主要原因。除此之外,金融街的写字楼在设计前期已经考虑到金融机构的需求,便于基金公司后台部门安装大型服务器。
 
2月28日,消息人士透露,中石油财务公司已经买下位于金融街1号的金亚光大厦,相比传统金融机构,中石油此举阔绰的手笔令不少业内人士叹为观止。金亚光大厦位于金融街北段,地理位置优越使得这一区域写字楼楼边价格很高,据附近一家中介机构介绍,每平米均价达到近三万元。此前天弘基金由天津迁往北京海淀,再由北京海淀迁往金融街,近年来天弘基金由于业务发展较快,成为行业内的一个标杆公司,但也开始考虑搬家。“搬家之后尽管是省钱了,不过这并不是主要原因。由于中石油相关部门进入,我们只能另择办公地址。”接近天弘基金人士透露。目前天弘基金办公地点为月坛大厦,尽管离金融街隔二环线相距不远,不过搬离金融业核心轴区已成事实。北京另一家基金公司搬离金融街则更像是无奈之举,2月26日,消息人士透露,北京一家小型基金公司不堪租金压力已经决定由金融街核心区域写字楼迁往北京西三环附近。
 
目前该公司正在与相关物业公司协商退房问题,由于尚处于合同期,为此公司可能要支付接近400万的押金损失。按照上述人士的说法,此前留下的资本金包袱较大,这是公司迁址的主要原因。该公司此前业务启动较为缓慢,资本金消耗严重,截至2012年6月30日,该公司净资产彼时已经不足1000万元。尽管随后该公司股东方紧急注资,不过公司管理层对于基金公司经营层面的考虑显然已经不能再像筹备期一样阔绰。这一现象在新基金公司中已经比较普遍,以北京的新基金公司为例,这些公司多数成立之初就获得数亿元的资本金,由于业务开展需求多成立于金融街片区,但是近年来新基金公司成立恰逢市场谷底,省钱已经被提上多家基金公司的议程。坐落于北京金融街购物中心附近的另一家新基金公司也有迁址的意向,不过对于迁址细节尚待相关公告披露。
 
“新特区”的诱惑
 
“搬家之后我们的年支出减少了上千万元。”彼时上海一家基金公司迁出金融机构云集的陆家嘴,该公司一位内部人士曾向记者坦言。对于公募基金来说,千万元的财务支出足以支撑一个中等规模的投研团队,从这个角度讲,过冬战略正让不少基金公司高管重新审视公司的经营思路。“酒香不怕巷子深,嘉实和银华等基金公司就远离金融街,仍然经营得有声有色。”2月28日,北京一家基金公司市场部高管指出。除了人力成本之外,租金支出在基金公司经营中占比较大,不过这一项支出更大程度上更像是“面子工程”。对于投资者来说,相比基金公司的“面子工程”,基金公司的投研实力则重要得多。因此基金公司迁出金融街,对于旗下基金持有人来讲未尝不是一件好事。
 
相比而言,非金融机构聚居区对于金融机构选址提出的实质性优惠十分可观。2011年底,北京一家券商系基金公司挂牌成立,该公司注册地确定为北京市怀柔区,处于北京远郊。据消息人士透露,怀柔区给这家基金公司提供的税费优惠较大。而且这并不影响这家公司成立之后一直在北京市金融街办公。相比北京市上述三家基金公司迁往区位优势较弱的区域办公节省部分租金,广发、易方达等华南大型基金公司选择将注册地转移到横琴新区,则有着更明显的利益诉求。
 
2012年12月20日,广发基金率先公告注册地址迁往珠海市横琴新区,随后易方达基金公司也将注册地迁往珠海市横琴新区。按照横琴新区税率规则,金融服务行业企业将以15%的税率征收企业所得税。相比新税法规定25%企业所得税额度,这一优惠比率带来的资金节省达到上千万元。“金融行业对于一些纳入国家战略的发展新区来说多是重点扶植产业,地方政府为了引入这些机构前来,给出的优惠条件都十分丰厚。”上述基金公司人士指出。2010年-2011年,基金公司的净利润率分别约是42%和38%,尽管很多管理费收入落入银行渠道腰包,但整个基金行业整体净利润水平仍在百亿元左右,对于大中型基金公司来说,涉及到的优惠额度不小。在“减负”当头的背景下,将注册地移向税率优惠的地区,似乎能省下一线城市黄金地段的部分房租。
 
公募“减负”
 
基金行业还是那个曾经在资本市场挥斥方遒的朝阳行业吗?作为中国资本市场主要的机构参与者,基金公司曾享受到牌照垄断带来的一系列优惠条件。加上可以向大众募集资金,投资门槛较低,2007年的一波大牛市更是将大江南北亿万普通家庭的闲余资金裹挟入市,成为市场上最具影响力的金融机构。成也萧何败也萧何,短短五年时间受到A股市场遇冷影响,公募基金的经营日渐困难。
 
随后监管层对于公募基金牌照放宽,包括新基金公司、其他金融机构和私募机构在内的众多金融机构,未来都可以开展公募业务,这势必将影响公募基金的竞争格局。日前,中国基金业协会人士坦言,随着单只基金募集规模下降,此前公募基金承担的一些费率,包括基金托管费等对于公募基金经营的冲击越来越大。在此之前,股票型基金托管费率0.2%、债券型托管费率0.15%左右。2012年新兴起的短期理财基金托管费降至万分之八。
 
这还不包括新基金市场火爆造成银行渠道日益增大的影响。近年来,银行销售尾随佣金日益提升,部分基金公司尾随佣金比例更是高达基金管理费的70%,等于实为银行打工。
 
随着基金公司减负提上日程,行业对于基金托管费、信息披露费等费率降低的诉求日益提高。
不过由于其中问题牵涉多个部委,这一项动议是否能够成行目前尚存一定不确定性。在此前中国基金业协会举办的内部讨论中,基金公司高管人员曾对此呼声强烈。相比这些“镜中花、水中月”,今年以来多家基金公司连续压缩人力和发行费用,也成为基金公司降低成本的另一种办法。2012年年末至今,基金公司从业人员年终奖降低已经成为普遍现象,不少公司年终奖的发放降低了30%-50%的水平
而上文提到的拟裁撤研究员的基金公司,在策略改变之后,推出薪酬改革方案,调整绩效工资标准。按照2012年市场行情来看,该公司研究团队薪酬水平普降,随后该公司多位研究员已经辞职,完成了管理层“裁员”的初衷。2月26日,北京某中等规模合资基金公司人士透露,该公司目前发行新基金已经最大程度上压缩公共宣传费用,而某银行系基金公司则干脆未做投入,甚至对折页材料的印制也大打折扣。仅从这个角度来看,市场长期遇冷,公募行业洗牌在即,哪些钱该省哪些钱不该省关系到公司的荣辱兴衰。与其靠着裁撤投研团队维持高档写字楼的体面,倒不如迁到稍显偏僻的地方去。
 
 
相关新闻:
三季度天津办公楼租赁市场保持活跃
启皓大厦办公楼招租启动
深圳写字楼租金增长居亚洲前三
上海一季度房地产市场简报
上海写字楼总量将取代香港
 
写字楼实用工具
写字楼重点考察的设施
写字楼功能设计详解
成功选址写字楼
摩天大楼解析
预租写字楼的三条件
房屋租售比因素
服务式商务办公室
退房条件要点解析
二手房交易程序与要点
二手房交房验收注意
写字楼租赁税费
写字楼大堂
房地产之名词解析
LOFT名词解释
建筑物转换层的解析
商业地产概念与解析
写字楼结构分类解析
建筑物楼面价的意思
甲级写字楼的避难层
房地产术语之集锦例
写字楼租赁合同范本
中国土地管理法
写字楼商圈的定义
写字楼的定义解释
私人租办公间注意事项
商业地房产开发前调查
顶级写字楼标准
公共维修基金造价交付

关于我们 | 商务合作 | 联系我们 | 合作伙伴

版权所有:甲级写字楼网 (BOS北京.上海甲级写字楼服务机构)
网站优势特点:写字楼出租(北京.上海)资讯及在线或电话租务即时查询,世界摩天大楼展览、写字楼时讯、写字楼行业专业知识内容。
京ICP备13004507号-2