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2013年全球甲级写字楼刚性需求强烈
甲级写字楼网 发布日期:2012/12/19
2013年全球甲级写字楼市场依然紧俏
 
2012年尽管全球经济复苏出现不少阻力,包括欧元区债务危机的阴霾、中国的经济增长放缓和预期的美国财政悬崖,但全球写字楼市场仍有望温和回升。虽然不少大型写字楼的租户基于全球经济状况而采取观望的态度,但其他租户仍需租用空间,以配合业务扩展的需要。世界各大城市的优质写字楼正受惠于来自用户和投资者的持续需求。就写字楼租用成本而言,截至2012年6月,全球甲级写字楼净租金最高的前5位城市为香港、伦敦西区、东京、里约热内卢和巴黎。香港甲级写字楼的租金继续雄据榜首,每年每平方尺为166.70美元;而位居第三位的东京也要价106.01美元。与此同时,亚洲个别市场录得最低的收益率。截至2012年6月,台北的收益率是全球最低的,仅2.50%;其次是香港,为2.67%;新加坡则以3.90%位居第4位。
 
中国市场,尽管在上海市中心推出的五个新项目令当地写字楼空置率上升,但上海甲级写字楼的平均租金仍然录得增长。北京租赁市场今年的表现逊于去年,但很多海内外企业持续在当地建立或扩展其写字楼,预料明年北京的甲级写字楼表现乐观。
 
中国香港地区的写字楼租金在今年上半年显著下降后,在第三季度已逐渐回稳。但由于美国第三轮的量化宽松政策,加上港币与美元挂钩,通胀压力有望推高香港的房地产价格。
韩国首尔写字楼的低供应量及租金上升,将支持明年的市场。但新供应量会令租金的强劲增长或占用率受压。
 
新加坡在未来4年有新写字楼陆续落成,其中央商业区的甲级写字楼租金将持续下跌,但这可提高新加坡作为一个地区性的商业枢纽的竞争优势。
日本东京今年入市写字楼较多,令整体租金下调。预期明年该市甲级写字楼的租金日趋稳定,并温和上升。
 
印度在新德里,热门地点(如Connaught Place及Nehru Place) 的甲级写字楼租金较上季增长2%至7%,而Jasola和Saket的租金却录得4%至10%的跌幅。展望未来,在几乎所有新德里和孟买的分区市场,甲级写字楼的租金预计将会稳定下来。
 
 
亚太区甲级写字楼昂贵
 
技术企业竞相租用美国旧金山的办公场所,导致当地写字楼成本的增幅位居全球所有写字楼市场榜首。写字楼成本包括租金以及当地的税收与服务费用。截至2012年9月30日,旧金山市中心的写字楼成本同比增加36.4%,达到每平方英尺90美元。这一增幅在全球133个地区中名列榜首。由于技术企业的租楼需求旺盛,再加上空房较少,新增面积有限,于是包括旧金山市中心和美国西雅图郊区在内的多地租金便水涨船高。其中西雅图郊区的涨幅位列全球第四,逼近22%。世邦魏理仕公司认为这种趋势与全球写字楼市场的总体走势不符,因为全球大多数地方正陷入复苏乏力的境地,欧洲债务危机加深,银行削减开支,新兴市场的增长速度也放缓了。美国的高技术行业已经成熟了,他们甚至为传统行业开发出新型应用程序。旧金山的商业地产业因此占了便宜。这里是技术企业的聚集区,也是劳动力技能集中的地方。截至2012年9月30日,旧金山的写字楼空置率为9.7%,比两年前降低近6%。
 
就租楼成本而言,旧金山的写字楼市场在全球排在第26位,在全美名列第三,仅次于每平方英尺114.30美元的曼哈顿市中心和94.51美元的华盛顿。
 
香港中环是全世界最昂贵的地段,租楼成本高达每平方英尺246.30美元。紧随其后的是219.81美元的英国伦敦西区和197.27美元的日本东京丸之内和大手町。世邦魏理仕表示,由于大型金融机构削减开支,香港写字楼成本同比下跌18%,跌幅同样位居世界第一。在全球最昂贵的20处办公地点中,有12处位于亚太地区。跨国公司正在亚太城市最昂贵的地段搜寻最优质的写字楼,为公司总部选址。这些市场之所以吸引众多公司总部,是因为当地劳动力资源丰富,而公司也想分摊劳动力储备方面的风险。
 
雅加达的写字楼成本同比上涨28.7%,达到每平方英尺54美元,涨幅仅次于旧金山市中心,位列全球第二;包括帕洛阿尔托、门洛帕克和雷德伍德城在内的美国旧金山半岛地区上涨28.6%至每平方英尺62美元,涨幅列全球第三;排在第四位的是包括贝尔维尤在内的西雅图郊区,上涨21.8%至每平方英尺38美元;然后是北京金融街,上涨19.7%至每平方英尺180美元。
 
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