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2012年三季度北京写字楼租金趋稳
甲级写字楼网 发布日期:2012/10/29
北京写字楼吸纳量环跌28.8% 业主持续上调租
 
北京三季度写字楼物业市场,鉴于租户之承租能力进一步紧缩,业主开始采取控制租金涨幅的租赁策略。存量方面,无新项目交付使用,甲级写字楼可租赁存量稳定在907万平方米。2012年第三季度,虽然新增供给短缺推动全市整体空置率跌至2.9%,但甲级写字楼租金涨幅进一步放缓至2.4%。鉴于本地市场企业保持扩张态势但新增供给持续短缺,2012年第三季度北京甲级写字楼市场表现大致维稳,平均租金及全市整体出租率均稳步上涨。然而由于经济略显疲软进一步遏制租户之承租能力,写字楼业主之租赁策略逐渐趋向务实由于可租赁面积相对较多,加之受到一系列租金预算相对较高的金融企业及专业服务公司的青睐,季内CBD及CBD周边区域录得最大租金涨幅的同时其净吸纳量占据全市净吸纳量的较大份额。
 
北京市净吸纳量环比下降28.8%
2012年第三季度,北京甲级写字楼市场无新项目入市,由此可租赁存量维持在907万平方米。
鉴于本地市场可租赁面积有限,全市净吸纳量环比下降28.8%至4.3万平方米。至此,前三季度之净吸纳量达到供给量的两倍,令空置面积得到迅速消化。来自IT、金融、专业服务、能源及制造等行业的公司(本地市场之传统需求来源)扩张态势明显,其中内资企业继续引领需求,其季内净吸纳量占据全市净吸纳量的67.3%。
 
有限的可租赁面积加之高昂的租赁成本迫使企业继续转向非核心区域扩张或搬迁。由此,新兴区域连续第二个季度取得最大净吸纳量,占全市净吸纳量的42.4%。此外,CBD及CBD周边区域之净吸纳量占全市净吸纳量的51.6%。全市整体空置率进一步环比下跌0.5个百分点,至2.9%,同比下降3.4个百分点。其中除东长安街区域外,各子市场空置率均录得从0.1个百分点至1.6个百分点不等的降幅。鉴于需求持续向非核心区域扩散,新兴区域空置率取得最大降幅,达1.6个百分点。
 
业主持续上调租金
截至2012年第三季度末,甲级写字楼租金环比增长2.4%,至每平方米每月人民币312.6元,同比上涨21.3%。尽管租户对高租金增长率的抵制心理愈加明显,但业主依旧继续上调租金。其中金融街及CBD区域租金继续引领市场,分别以每平方米每月人民币401.6元及382.9元位居首次席。
较之过去十个季度之6.6%的平均环比增长率,本季度租金环比涨幅已减速至2010年以来的最缓值2.4%。减缓的租金涨幅主要由于租户无力或不愿承担不断攀升的租金而在新兴区域寻求替代性写字楼。
 
金融街及中关村区域空置率跌至0.4%
2012年第三季度,除却东长安街区域,各商务区空置率均录得下跌。同时,各商务区租金均取得从0.1%至2.8%不等的涨幅。由于金融街区域及中关村区域在近几年无新增供给,该两区域空置率均跌至全市主要商务区中最低值,仅为0.4%。有限的新增供给推动金融街区域租金环比增长2.4%,至每平方米每月人民币401.6元,系全市最高租金水平。鉴于金融企业及专业服务公司需求较为旺盛但供给有限,CBD区域空置率环比下跌0.6个百分点至2.4%。由此,该区域租金环比攀升2.8%,至每平方米每月人民币382.9元,系各子市场中最大租金涨幅。
 
新兴区域:望京区域,朝阳区
第三季度望京区域无新项目入市,令其甲级与乙级写字楼可租赁存量稳定在53.7万平方米。新增供给短缺下企业(特别是来自IT、制造及商贸公司)之频繁的扩张、搬迁及续租活动推动该区域空置率环比下跌0.3个百分点,仅为0.2%,系全市最低空置率。与此同时,极低的空置水平推动望京区域租金环比上涨1.4%,至每平方米每月人民币217.5元,同比攀升29.9%。
 
市场展望
经济之不确定因素或将致租金涨幅进一步放缓。
第四季度,共计五个甲级写字楼项目预计将交付使用,其中四个项目将进入租赁市场,新增14.6万平方米可租赁写字楼面积。其中两个位于金融街区域的项目的入市将终结该区域市场连续七个季度供给短缺的境况。在即将交付使用的五个项目中,位于金融街区域的丰铭国际中心及坐落于燕莎区域的润世中心已启动预租程序。
 
尽管经济困扰或将抑制需求,但较之历史供应,第四季度本地市场新增供给(14.6万平方米)相对仍显匮乏,鉴于目前市场整体空置状况,应将较为顺利的被市场需求吸纳。有鉴于此,全市整体空置率预计将稳定在3%的当下水平,大部分新增供给应将被企业扩张需求所吸纳。但租金同比涨幅应将放缓至16%-18%。
 
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