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2012年北京写字楼供求失衡
甲级写字楼网 发布日期:2012/8/27
  
英特尔走了,连堪称CBD地标的惠普也准备搬离。随着CBD房租的不断上涨,一些老牌跨国企业有些吃不消。而一些股权投资基金、银行等则接连进驻CBD。全世界写字楼租金涨幅第一的名头并没有吓走接盘者,反而让CBD变得一房难求。
  
CBD平均租金半年上涨两成
  
曾经作为CBD地标的惠普将离开CBD,惠普大厦也将成为过去。而在此之前,每到中午,惠普大厦楼底下一群群身着考究、挂着惠普工牌的年轻人围聚着抽烟的场景几乎是这十年CBD最热闹的景象。在此之前,惠普这家公司最多时租下了惠普大厦8-18层,如果按照目前的房租测算,仅房租一项租金就要过亿。
  
今年,惠普和酒仙桥亨通商务园签订了租赁协议,即将搬入北京的东北角。
  
惠普不是唯一搬走的巨头。2011年,曾经的处理器巨头英特尔公司还在北京嘉里中心有三层办公楼,现在再去已经物是人非了,这个公司已经搬到了北三环的环球贸易中心。IBM是走得最早的,早在2010年,他们就搬到了北四环的盘古大观。
  
而现在,正准备将自己的办公区域全部或部分搬离CBD的还包括甲骨文、路透社、奥林巴斯、燕宝等。对这些公司来说,越来越拥挤的CBD已经不是最好的选择了,不断上升的租赁成本成为他们不得不考虑的因素。近半年平均租金就涨了两成,一些热门写字楼租金涨幅更大。
  
根据统计, 2011年第四季度,CBD甲级写字楼的平均租金为每月每平方米265.77元,但是今年二季度,CBD的平均租金已经上涨至每月每平方米320.45元,涨幅达到20.57%。自2011年以来,由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应,呈现饱和,带动整体市场租金飙涨,一些以IT业、制造业为主的企业,承受不住租赁成本的压力,纷纷撤出核心商圈,转向非核心商圈。
  
“无论是英特尔还是其他公司,租金最多只是一个促发因素。虽然其中有些公司已经过了最黄金的时期,但房租还是承担得起的,瘦死的骆驼比马大,只是相对一些新兴的商圈和写字楼,CBD性价比不高而已。”CBD写字楼中介小张告诉记者。
  
京城写字楼现井喷行情
  
现在全北京写字楼涨声一片,但就在两三年前,北京根本就没有办法消化大量空置的写字楼。
  
2010年10月,本应2009年开业的国贸三期主塔楼国贸大厦全面开业。这正应了摩天大楼定律——每一次创纪录的摩天大楼出现都是危机的前兆。
  
2008年,金融危机来袭,各行业普遍受挫,写字楼出租市场大受影响。正好又赶上大批写字楼竣工,一时间高档写字楼市场跌入谷底。在上海陆家嘴,写字楼空置率一度达到25%。北京也是坏消息不断,到2008年第四季度,CBD写字楼空置率达到35%,创下了5年来的新高。到了2009年,北京、上海、广州甲级写字楼租金与2008年底相比分别下滑9.24%、16.96%、9.27%,据了解,这也是国贸三期会暂缓开业的一个重要原因。
  
经济的困难没有度过,但写字楼的春天却提前来到了。到了2010年最后一个季度, CBD和金融街租金开始大幅上涨,当时CBD第四季度的租金一下就比2008年同期上涨了27%,而金融街涨幅更大,达到了31.3%。
  
2011年则是凯歌高奏。2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年的高价,跃居全球第五位、亚太第三位。该租金同比增长75%,是2011年全球写字楼租金增长最快城市,比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。
  
从今年开始,写字楼完全进入了卖方市场,有限的供应量也推高租金。北京甲级写字楼空置率创有史以来最低。
  
而低空置率又让房租进一步上涨,北京优质写字楼租金达到每平米每月326元,同比上涨34%,其中,CBD涨势最猛。对持有写字楼的物业公司来说,这是一个良性的循环。而对租户来说,这是巨大的成本开支。但要留在甲级写字楼,这是必须的代价。
  
根据北京市统计局数据显示,1-7月北京写字楼完成投资额同比继续大幅上涨, 涨幅为35.9%,达到了218.2亿元。写字楼供应量依然处于小幅攀升阶段,截至上月底,写字楼开工和施工量同比涨不足15%,而竣工面积更出现同比下滑37%的情况,可见北京写字楼市场供应紧缺的状况继续延续,未来租金仍将上涨。
  
“旧人”搬出“新人”争相搬入
  
不过,虽然惠普、英特尔、IBM都从CBD搬离了,但不要认为CBD就会出现空心化,相反,这里的写字楼越租越贵,出租率高得离奇。
  
根据中原地产的监测数据,截止到7月,CBD甲级写字楼中,出租率最低的中海广场为90%,租金达到每平米520元/月,而其他甲级写字楼出租率都在95%以上,其中国贸三期均价最高,达到750元,国贸二期紧随其后。这一由国贸中心和郭氏兄弟集团联合投资建设的写字楼一直是CBD区域的标杆,长期把持着CBD租金和出租率的头把交椅。
  
SK大厦、LG大厦、华贸中心这些写字楼紧随其后,租金在每平米500-550元/月。比这些写字楼略差一些的是远洋光华国际、北京IFC大厦、金地中心等,租金也要在400-500元之间。目前在这一区域,泰达时代中心是租金相对较低的,基本维持在280元左右,不过相对于其他写字楼,它的便利性要大打折扣。
  
北京一直有写字楼商圈的概念,虽然这几年望京、燕莎等地也有不少甲级写字楼,但整体来说依然是“3 X”格局,其中3是指金融街、CBD、中关村,在这其中,CBD因为是北京第一代写字楼出现的区域,无论是价格还是出租率都一直领跑整个北京写字楼市场。
  
“虽然这里有北京最拥挤的地铁站,还是北京最难打车的区域,中午吃饭的地方少得可怜,但依然有不少新贵挤破头想进入CBD。”现在去看国贸的企业门牌,这里多出了许多私募股权基金、国际金融集团,以国贸三期为例,美国凯来投资、工商银行私人银行部都将办公地点设在这里。
  
“这也符合国外顶级写字楼的格局,咨询、金融等高利润率的公司占据纽约最贵的写字楼。而一些科技类公司、制造类公司则倾向在空旷地区建独立办公楼,更加注重工作环境的舒适度,这是办公郊区化的趋势。”柏斯环球告诉记者,早在2008年,诺基亚和敦豪就搬到了亦庄,摩托罗拉搬到了望京,这些公司无一例外都选择了独栋办公楼。
  
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后起之秀金融街写字楼基本满租
  
“这里有证监会、银监会,周围都是大型的金融行业,如果您的公司搬到这里,别人自然会对您的公司高看一眼!” 位于金融街的柏斯环球经纪人满脸自豪地介绍。
  
金融街的富贵来源于1993年国务院批复的《北京城市总体规划》,里面提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心,集中安排国家级银行总行和非银行机构总部。经过十五年的发展,金融街已经成为对中国金融业最具影响力的金融中心区,当然租金也就不是一般的高。
  
“如果是个金融机构,你在金融街没有一栋楼,别人问你在哪里办公,你都不好意思说。”目前,金融街的楼基本都被国内的金融巨头把持着,仅有几家非金融行业企业在金融街有着独立的写字楼,如移动、大唐电信等超级国企。各种基金公司、私募公司、投资公司隐没其中,数量达上千家。
  
目前,金融街的租金约为500元/平方米/月左右(早期进入的合约价较低,许多公司的签约价都在200元以下),不仅如此,还要支付30元/平方米/月的物业费,如果按照一家中型公司1000平方米的办公需求计算,每个月光是房租成本就要接近50万。此外,你还得忍受最少每两年上涨10%的房租递增。
  
柏斯环球告诉记者,金融街的空置率相当低。数据显示,目前金融街基本都在满租状态,仅凯晨世贸中心入驻率就在99%。
  
一位基金公司人士向记者透露,他们一直都在寻找合适的时机“进驻”金融街。因为与他们来往的很多政府部门、公司、客户都集中在金融街附近。除此之外,基金公司需要专门机房放置大型服务器,因此空调排风系统是基金公司在选择写字楼时的重要参考指标,其实可选的写字楼并不多。
  
不过,也不是所有公司都能够扛得起金融街的房租。最近两年,股市萎靡不振,许多私募基金日子过得很苦。由于只有业绩创新高才能提取业绩提成,不少私募已经两年没收过钱了。而每年几百万的房租却一分都不能少。
  
从绝对租金和均价角度,CBD自然要比金融街更胜一筹。但由于金融街的规划特性,对非金融企业有着天然门槛,“血统”上更为纯净。而且金融街的写字楼大都被国家金融巨头买断或整租,所以在房源上要比CBD少很多,流出来的少量房源租金自然越租越高。
 
相关阅读:老外:“真没想到北京的写字楼租金这么贵!”
  
2012年古登(化名)是一家美国金融公司高管,刚刚被派到北京筹建代表处。跟着地产中介在国贸附近看了几处写字楼后,这位常年生活在纽约的美国人不由得发出了如此感慨。
  
“国贸中心、银泰中心、中海广场,这附近比较好的甲级写字楼都去看过了,每平方米日租金都在15元以上。”坐在建外SOHO的一家咖啡厅里,古登的脸上流露出十分惊讶的表情,“很难想像,我们在曼哈顿的总部每平方英尺(约合0.09平方米)的月租金是11美元,剔除物业和税金,换算成人民币大概每平方米日租金17元。说实话,看到中介手里的报价单,真有一种错觉:我现在是在北京,还是在曼哈顿”。
  
除了贵,房源紧俏也让古登备感意外。这些处于繁华商业区的写字楼空置率很低,像古登这样寻找办公地点的跨国公司人士却非常多。柏斯环球工作人员告诉他,仅有的几个可以出租的铺面有很多人等着看房。由于“好女不愁嫁”,出租写字楼的业主的态度几乎是一致的,租金没有回旋的余地。
  
全球最大的私人房地产咨询公司高纬环球最近发布的一份排行榜显示,在全球写字楼租金最昂贵的城市中,北京位列第五。前四位分别是香港、伦敦、东京、莫斯科,而纽约曼哈顿排名第六。包括物业管理费和税金在内,北京每平方米的年租金约1082欧元,纽约曼哈顿为992欧元。
  
近几年,像北京这样的大都市,写字楼租赁价格飙升的速度惊人。数据显示,北京CBD商圈写字楼租金2011年同比增长超过75%,较2010年48%的年增幅进一步提升。在上海南京西路,2011年写字楼租金增幅为27%,在亚洲仅次于北京。
  
埃尔文(化名)是古登在美国的老朋友,2007年就来到北京,这位“中国通”对于CBD的“变化”,有着更深的感触。
  
2010年,埃尔文与美国朋友合作开办的跨国公关公司想要扩大业务,将当时刚刚投入使用的国贸三期作为新的办公地点。“我的公司是最早进驻国贸三期的企业之一,每平方米日租金在10元-15元之间,这在当时可是数一数二的高价了。我们租了400多平方米,每年支出大概170万元。”埃尔文指了指远处有着“北京第一高楼”之称的写字楼说,“你知道它现在的租金是多少吗?26元,每平方米日租金26元。现在的业主已不签长约了,几乎是年年涨价。按刚刚签的租赁协议,短短一年多时间,我公司的租金涨了一倍。”
  
2011年,北京共有5个甲级写字楼项目竣工,总建筑面积约38万平方米。然而,当年净吸纳量累计超过56万平方米,空置率降至4.8%。在欧美主要经济体蒙上衰退阴影时,如今越来越多的跨国公司将触角伸向经济持续高速增长的亚太地区。与不断增长的租赁需求相比,寸土寸金的CBD地区供给不足,正是供需不平衡助推写字楼租赁价格快速上升。
  
尽管感到租金昂贵,古登并没有打退堂鼓,反而增添了投资信心。在古登看来,这里巨大的投资和融资需求将为他所在的公司创造无法估量的财富,“中国是目前全球发展速度最快的金融市场之一,相信在不久的将来,北京真的可以变成纽约。”
 
 
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