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中国三季度重要城市写字楼简报
甲级写字楼网 发布日期:2011/10/24
成都甲级写字楼租金上扬 
 
今年第三季度成都房地产住宅楼盘开发商消化存量房意图明显,住宅供应放量增长,但成交仍持续低迷,市场观望氛围浓厚;不过甲级写字楼市场租赁表现持续强劲,租金上扬。24日记者从专事房地产分析机构仲量联行获悉。据了解,成都市普通商品房限购令颁布已八月有余,政策未见松动迹象。第三季度适逢“十一”黄金周秋季房产交易会,市场供应放量增长且促销力度不断加大,开发商消化存量房意图明显。据统计,本季度主城区一手商品房供应面积达298.08万平方米,同比及环比分别增长26.0%及27.1%。受资金流动性及开发周期双重因素影响,本季度成都高端住宅市场也呈现供应放量增长趋势,共有19个项目推出7,554套预售房源,环比及同比分别增长236.6%及78.9%。 据介绍,在供应方促销力度不断加大的影响下,三季度成都主城区一手普通住宅销量环比上升13.4%,较上季度历史冰点略有好转,但市场仍明显持观望态度,主城区一手普通住宅成交量仅为138.45万平方米,仍处于历史相对低位,同比下降19.3%。部分在售高端住宅开始推出优惠措施,如九龙仓旗下雍锦汇、时代尊邸,中海地产旗下中海城南1号等,产品报价的优惠幅度在5%- 30%不等。还有部分高端楼盘则选择推迟开盘入市。受此影响,多数二手及部分在售一手高端住宅的成交均价均呈现下滑态势,录得平均价格13,748元/平方米。 ,“基于市场对近期政策仍将维持现状或继续收紧的预期及目前浓厚的观望氛围,或将有部分楼盘开始采取降价促销的策略。但鉴于成都经济持续向好,高端住宅的租赁及改善两种需求仍将持续存在,远期来看品质优异的高端住宅将仍有空间。” 不过,本季度成都甲级写字楼市场租赁表现持续强劲,推动甲级写字楼月平均有效租金继续上扬,达到118.3 元/平方米,环比增长7.7%,再创历史新高。
 
深圳一写字楼低价发售遭疯抢
 
根据全球知名商业地产咨询机构高纬环球最新报告显示,2011年前三季度深圳无一优质写字楼入市,仅在10月份新增一甲级写字楼正中时代广场项目。全年新增预售写字楼项目也屈指可数,多为普通写字楼项目,大部分位于南山片区,目前也已经基本售罄。一方面是写字楼市场供应空前紧张,几乎无新增供应量,另一方面,受实体经济快速恢复和投资需求的持续高涨,深圳写字楼需求市场呈现出销租两旺的局面,写字楼售价和租金均创下年内新高。据仲量联行报告最新报告显示,2011年深圳商用物业需求持续旺盛,甲级写字楼空置率降至2009年以来的历史最低位,而租金则升至历史最高位。空置率稳步下降至2009年以来的最低水平,为9.9%。其中银行和保险业占到36.5%,专业服务类和房地产业分别占19%和20%。第三季度,深圳甲级写字楼租金上升至历史高位,平均有效租金达到168元/平方米/月,环比增长12.1%。
写字楼普遍惜售,交投空前活跃!在市场强劲需求的推动下,我国主要一二线城市写字楼、零售市场发展迅速。国内外企业和零售品牌的迅速扩张推动写字楼和零售市场租金上涨。由于新增供应量有限,北京市场对优质写字楼的需求持续上升,使得写字楼市场租金持续上升,空置率下降。第三季度北京甲级写字楼有效净租金环比上升24%,达到454元/平米/月,超过了上海甲级写字楼412元/平米/月的租金。与此同时,外资企业在国内扩张的强烈需求,以及有限的市场供应导致上海写字楼租金持续快速上涨。甲级写字楼平均有效净租金达到412元/平方米/月,环比上涨5.4%。深圳第三季度全市甲级写字楼平均有效净租金达到284元/平方米/月,环比上涨5.6%。对于写字楼供应短缺,一方面是是由于开发商普遍惜售,在市场上升期持有物业比销售物业获利更为可观,另一方面,受金融危机和欧债危机的影响,写字楼开发商多持有以持有物业的方式代替出售,以寻求更高更长的资金回报,如位于福田中心区的卓越世纪中心和位于前海的龙光世纪大厦等项目。一方面是市场供给空前紧张,另一方面则是需求持续旺盛,大量热钱和闲散资金进入商业和写字楼市场避险,推动写字楼和商用物业市场空前繁荣。根据高纬环球数据显示,今年前九个月,北京商业地产市场(包括写字楼、零售、酒店、服务式公寓、综合体、工业物业)整栋交易总额接近20亿美元,上海同期投资交易总额则超过40亿美元.,深圳同期商业市场则屡屡创出天价,后海湾商铺创出年内新高:35/平方米,写字楼市场则多是有市无价,一经推出便遭遇抢购!
 
新龙岗五星甲级写字楼低调低价4000元入市!
2011年10月15日,位于龙岗中心城(深圳副中心)紧邻区政府的首个五星甲级写字楼,正中时代广场入市,开盘价竟低于市场此前预期的3万元/平方米,仅为开盘均价2.58万元/平方米,颇令市场不解。为何在写字楼供给市场一楼难求,资金暴增的情况下,正中时代广场却采取了相反的销售策略,不是加价,而是削价出售呢?对此记者走访了有关工作人员。该名工作人员告诉记者,考虑到公司发展战略的需要和银行惜贷政策的问题,公司遂决定以最大的优惠直接让利给投资者,比市场价低4000元/平方米。事实上,正中时代广场早在2010年已经基本建成,分为A座和B座,A座对外招租已完成70%左右,目前租价70-80元/平方米/月,B座则是最近才拿出来销售的项目。按照目前市场上写字楼租金的增幅和龙岗未来写字楼的需求,预计2-3年内,该写字楼租金可达120元/平方米,即便如此,与福田中心区甲级写字楼已经超过200元/平方米的租金相比,仍有一倍以上的增值空间,因此正中时代广场项目为年度内最值得投资的商用物业!
 
北京写字楼租金呈上升趋势
 
“展望新都市核心西二环价值成长潜力及发展论坛”日前在北京举行。业内人士表示,在住宅地产调控持续深入的背景下,商业地产将迎来发展机遇。此前一直被认为是投资洼地的北京西二环区域,商业价值将进一步显现。近年来,西二环区域逐渐成为高端行业、产业、人群聚集的黄金地带。仅金融街及周边地区金融资产规模就达到45.2万亿元,占北京市金融资产的77.5%。高端产业的聚集将加大这一区域高端写字楼的需求。据中原地产对北京四环内租售写字楼的市场分析显示,今年前8月,北京甲级写字楼租金指数累计上涨了27%,北京写字楼租赁市场租金上行趋势明显,空置率也出现明显下降。
 
广州楼市将进入调整期 甲级写字楼空置率压力增加
 
未来12个月,广州房地产市场将进入调整期,需求下降会令新增甲级写字楼项目的空置率压力加大。尽管全球经济不明朗因素增加,三季度广州甲级写字楼市场仍然受扩充需求带动,全市净吸纳量超过16万平方米。前9个月,广州甲级写字楼净吸纳量共50万平方米,超过2010年全年的42万平方米。三季度末,全市空置率比二季度下降0.6个百分点至11.7%,回到2010年末的水平。研究报告称,未来12个月,随着对全球经济前景的忧虑增加,企业对业务扩张态度日趋谨慎,将短期影响甲级写字楼的租赁需求。预计整体租用需求短期内不会急剧收缩,但需求下降会令新增项目的空置率压力加大,业主心态软化,对一些新客户采取优惠的租赁条件以提高进驻率。预测明年供应的增加会加剧业主间竞争,租金将面临调整。同时,资金链的紧张将使投资市场进入观望期。前三季度广州豪宅市场推出新货较少,预计四季度新货推出数量增加,带动净吸纳量轻微上升。投资需求减弱加上流动资金短缺,未来12个月,我们预计豪宅整体资本值将下跌。专家认为,未来一段时间,严厉调控政策将持续,市场观望气氛持续,建议购房者谨慎入市。
 
三季度上海写字楼租金继续上涨
 
来自跨国企业和国内公司的扩租需求持续强劲,推动着沪上甲级写字楼平均租金持续上涨。据仲量联行最新发布的报告显示,今年前三季度,上海甲级写字楼的租金累计涨幅已经达到14.3%,当前浦西甲级写字楼租金环比上升3.4%至8.9元/平方米/天。
 
浦西市场供应趋紧
商报记者注意到,在浦西市场,跨国公司的扩张需求推高甲级写字楼市场净吸纳量,新建成写字楼及未来项目的租赁和预租表现尤为活跃。例如,阿克苏诺贝尔在静安寺的1788国际中心内租赁约1.55万平方米的写字楼,办公面积较之前扩大近40%;奥姆尼康也在该项目中租用了约0.75万平方米的办公面积。上季度交付的超甲级写字楼上海环贸广场一期的出租率已经达到57%,剩余约40%的面积也已在积极的租赁洽谈中;而来自金融行业的需求则继续推高浦东市场的净吸纳量,跨国银行在超甲级写字楼市场的租赁表现较为突出。前不久,两家国际投资银行刚在陆家嘴的上海国金中心二期分别租赁了约1.04万和0.39万平方米,表明他们在中国的扩张计划并没有因市场对全球经济的担忧而有所抑制。在今年第三季度,全市甲级写字楼的平均租金达到8.6元/平方米/天,环比增长2.5%。浦西大部分写字楼的空置率极低,业主议价能力正不断提升,租金表现优于浦东市场,浦江两岸的租金差距略有拉大。其中,浦西甲级写字楼平均租金环比上升3.4%,达到8.9元/平方米/天;浦东的平均租金环比上升1.1%,至8.3元/平方米/天。
 
非中央商务区吸纳量创新高
值得一提的是,在上海非中央商务区的写字楼市场,三季度共有5个写字楼项目落成,共计为市场新增约31.23万平方米的写字楼面积。尽管如此,由于新竣工项目交付时的高预租率以及市场原有项目强劲的净吸纳水平,再加上来自乙级写字楼租户升级办公空间的推动力,三季度非中央商务区甲级写字楼的净吸纳量创出历史新高,达到近20万平方米的水平。浦东嘉里城在竣工仅三个季度后的出租率就达到了75%,且大部分剩余面积正在租赁洽谈中且有望达成协议。较低的租金令非中央商务区写字楼极具吸引力,其与中央商务区的租金差距正在拉大。仲量联行方面指出,三季度非中央商务区甲级写字楼租金为5.3元/平方米/天,较去年同期的4.4元/平方米/天已经上涨了20%。此外,商报记者还获悉,4个地处中央商务区的甲级写字楼项目同样于今年三季度竣工交付,带来约22万平方米的新增供应。虽然有新项目入市,但强劲的预租表现使得市场空置率仅有小幅上升,至季度末,浦东和浦西的空置率分别为9.5%和7.0%。
 
香港写字楼成交量大跌 售价微跌租价仍涨
 
香港物业市场投资气氛欠佳,第三季写字楼买卖注册量大跌。当中港岛区跌势更急,较上季全季数字减少达53%,表现跑输大市。但全港租价仍坚挺,优质物业逆市领涨。 土地注册处数据显示,截至9月23日,今年第三季写字楼买卖合约登记暂录632宗,较第二季1,032宗减少39%,而成交金额亦较第二季全季减少53%。与此同时,商厦成交金额亦见萎缩,本季至今暂录85.46亿元,较第三季全季低43%。分析指,数字反映今年6至8月期间,写字楼买卖活动并不活跃,市况相对淡静。 美联商业发表的12幢指针甲厦平均呎价为17,500元水平,按月微跌0.1%,是自去年4月后的17个月来首次录得跌幅。而20幢指针乙厦的平均呎价亦把守于8,000元以上,较7月份历史高位相差不足1%。该行预期,第四季甲、乙级厦呎价走势将较年初时放缓,但市场仍有支持。 租金走势方面则有甲厦领涨,平均呎租约为44.8元,较去年同期上升约35%。其中港岛区升幅最突出,呎租按月上升1.9%。甲厦呎租近55元,却为有纪录以来次高;另外,20幢指针乙厦之平均呎价则约为8,069元,按月亦微跌约1%,但仍然是2004年纪录以来次高水平。以整年累计,呎价于本年初累升约15.8%,升幅较甲厦同期的14.7%为高。 香港写字楼虽量价齐跌,但核心区商厦新供应缺乏,加上企业积极扩充,令商厦空置率跌至低水平,造就成交价持续攀升,商厦呎价屡攀高峰,金钟统一中心写字楼新近以呎价16237元易手,创该大厦的历史新高。中原(工商铺)写字楼部高级营业董事蔡德宝分析称,统一中心向来由用家主导,多数用户质素高且具吸引力,包括领事馆、航空公司、银行等,令大厦别具特色,因而深得买家青睐,惟放盘不多故该厦鲜有成交。
 
天津写字楼市场表现平稳
 
2011年第3季度,天津写字楼市场保持平稳上升态势,全市平均成交租金达到每月每平方米113.49元,与上季度相比上涨0.94%;空置率下跌至10.8%,较上季下降了2.2个百分点。在整体需求持续增长的基础上,内资企业与外资机构对交通优势明显、设备较为完备的甲级写字楼表现出更为强劲的租赁需求,物流类和咨询类公司成交、扩租较多。
 
本季度,全市甲级写字楼净吸纳量为16,076平方米,与上季度相比上涨127.06%。各写字楼租赁新增成交都有所增加,其中城市大厦、丽晶大厦、鑫银大厦等项目本季度吸纳量相对较高。由于现存热点写字楼基本处于满租状态,租户有向外围区域扩展倾向,使得外围区域租金上涨。滨海新区写字楼入市项目有所增加,响锣湾商务区、中新生态城区域写字楼项目主要以售为主;开发区中泰达MSD在租,租金为每月每平方米120-165元。
 
随着大型金融机构、证券机构以及总部经济在天津的不断扩大,写字楼大体量购买、定制成为一种趋势,将为天津写字楼市场提供良好的发展契机。高炬表示,年内大体量项目入市,将为天津写字楼市场带来约12万平方米的新增供应。与此同时,随着海河沿线、南京路沿线、西站商务区以及海河东岸商务区等区域的高端写字楼项目相继入市,将使得天津写字楼市场的租赁压力加大,空置率会有明显升高,而租金将维持平稳;响螺湾商务区、于家堡金融区等区域的高端写字楼陆续建成,将使得滨海新区成为甲级写字楼市场新的价值增长点;随着天津楼宇经济、总部经济的不断发展,天津写字楼市场将会得到发展。
 
 
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