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亚洲区办公楼投资风险最安全
甲级写字楼网 发布日期:2011/10/18
据房地产服务公司高力国际日前发布的《2011环球投资者投资意向调查年度报告》发现,亚洲区投资者的投资风险承受程度为全球最低。高力国际这份调查报告于今年八月首两星期进行,主要收集全球物业投资者对投资风险承受能力、乐观程度、关注因素及对整体投资前景等的看法,调查方式包括通过一系列问题及与部分受访者深入面谈。
 
在亚洲,大部份受访者对物业投资市场前景仍取态乐观,65%受访人士认为在未来六个月将很有可能增大投资物业组合。高力国际亚洲区行政总裁潘秉兆指出:“北京及上海的办公楼物业最受亚洲投资者追捧,其次是印度的住宅和办公楼,新加坡及中国的工业物业紧随其后。调查指出,大部份投资者倾向将其主要投资筹码放在所属地区。”经济不明朗令亚洲投资者看重内部收益率。纵使有意入市,亚洲投资者也不会因超高回报而冒险,35%的亚洲投资者认为,环球及区内经济前景不明朗是主要影响其投资决定的因素,而31%则认为另一障碍是区内欠缺拥有高内部收益率而又可供发售的投资项目。潘秉兆指出,问到内部收益率的目标水平,超过75%的受访亚洲投资者认为应在15%或以上,在全球投资者层面,要求达到此水平的平均仅占40%。亚洲投资者要求高内部收益率,反映他们目前正身处风险逆境,只想投资高回报项目以抵销负面因素,与调查指出亚洲投资者风险容量较低的论据相符。
 
亚洲地区各国对投资风险承受能力程度各异,然而69%的亚洲投资者表示,与六个月前比较,他们认为信贷已见收紧。77%的受访亚洲投资者认同贷款成本增加,54%指出物业的最大贷款价值比已下降。潘秉兆表示:“亚洲区内的借贷环境经历重大转变。在信贷可及性方面,投资者面临更多挑战诸如借贷成本上升及贷款价值比下降。”调查还发现,亚洲区有两个新兴投资趋势:投资者对设施较落后的商业物业的投资兴趣降低,并预期非核心区办公楼的将有强劲需求。65%亚洲投资者认为,持有楼龄较老的商业物业较十年前更值得忧虑,因为目前要面对更多新落成及设施较佳的办公楼带来的竞争。办公楼用家的要求改变,令旧办公楼的生存空间收窄。如果设施条件达不到标准,则优越的地理位置也不再是决定性因素。这与全球其他地区情况一致。77%的亚洲投资者预计未来十年内,在非核心区的办公楼的需求将大增,尤其是当市区的旧办公楼进一步老化,该趋势将更加明显。
 
展望未来,亚洲投资者看好区内物业租金和售价的升值潜力。56%认为未来3至5年内物业租金的增长幅度可跑赢通胀。虽然亚洲正面对多项因素困扰,包括环球经济增长前景不明朗、地缘政治动荡、主权债务违约及本地政府对楼市的调控措施等,亚洲投资者普遍相信房地产是对抗通胀的最佳之选。尤其是近期大宗商品价格的上升,如钢铁及水泥建材售价的增长,楼价亦因而水涨船高。
 
北京优质写字楼项目受投资者追捧。据高力国际数据显示,各类投资机构继续青睐北京优质写字楼项目投资机会。2010年,市场共录得25宗整售或大面积销售成交个案。而在本年内,截至第三季度末,北京写字楼市场也录得大约9宗整售或大面积销售成交。虽然本年度的成交数量较去年同期有所减少,但有关投资机会的咨询、市场研究和尽职调查,以及投资者积极找寻机会的活跃程度有增无减。
 
高力国际华北区董事总经理高晓晖女士评论道,持续性的市场活跃度可主要归因于若干个方面:首先,鉴于经济的持续性发展,跨国企业及一些国企和本土企业在北京积极扩张业务,催生强大的写字楼物业的需求;其次,市场在历经2004至2008年的新增供应高增长期后,2009年开始,市场新增供应逐年减少,有效供应难以满足旺盛的市场需求,致使市场整体空置率从2009年初接近20%的水平滑落至2011年第二季度的4.9%,而市场平均租金(包括甲级和乙级)更比去年同期攀升约30%,于2011年上半年达至历史最高位。上述市场条件为投资者提供了必不可少的信心之余,亦进一步拉升了物业资本值;再次,由于北京的特殊地位,以自用目的为主的众多内资企业对在本地收购写字楼物业的诉求和买卖行为在近两年内迅速增长。虽然,初始投资回报率已经跌至5.1%的低位,但我们的市场观察与研究发现,众多海外机构投资者已经开始下调其投资工具所需具备的内部收益率或初始投资回报率,而同时将其投资收益增长视线转移至投资物业市场租值的上升,从而带动未来在退出时销售价格的上涨以及内部收益率的拉升。高晓晖还指出,鉴于调控政策对一线城市的影响以及二线城市物业市场相对更高的投资回报率,高力国际的研究显示,二线城市已经跃现更多的海外机构投资者,华北区内更尤以天津、沈阳、大连及青岛之零售和住宅物业市场为甚。
 
调查报告重点:
什么原因阻碍投资扩张?中东及非洲为政治风险,亚洲为不明朗的经济前景,澳洲则是没有充足新股权资本的注入。投资风险容量:64%的加拿大投资者及60%的美国投资者认为,较六个月前更加积极,相比全球其他地区,其风险容忍度转变更大。大部份投资者选择于自己所在区内投资,只有加拿大及亚洲投资者倾向区外的物业投资项目。亚洲、澳洲/新西兰及拉丁美洲投资者对市区以外的办公楼物业需求上升,反而其他地区投资者重投核心区项目,令非市区楼宇需求下降。拉丁美洲投资者最为乐观,普遍认为市场已见顶。但是,他们也认为目前市场供应不足,显示投资者仍然对于购买物业抱有兴趣。
 
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