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北京写字楼市场进入卖方时代
甲级写字楼网 发布日期:2011/8/21
随着写字楼市场的持续增温,各个写字楼的空置面积大量减少,市场已经发展成为卖方市场,已经出现了供不应求的局面。本月对北京市各个商圈的甲级写字楼随机抽取300个做了一次租赁现状的电话访问,做出如下报告:
 
核心区域空置面积较少 且多为小面积
 
根据对CBD、金融街、亚运村、望京、公主坟5大商圈的电话访问发现,各个写字楼基本处于满租状态,而拥有空置面积的写字楼多为几百平米的小户型,上千平米的面积寥寥无几,且多为刚入市或者入市不久的项目。例如在金融街,通港大厦、富力摩根中心、红莲大厦均有面积出租,但是,面积仅有200平左右,最大的也就是300平米。面对如此的局面,开发商在租金和客户的选择上做了相应的调整,对已经入住的客户也做了一些相应的淘汰和筛选,市场已经由开发商主导。
 
泛核心区域市场增温  面积急剧减少
 
由于核心区域的租金上涨,导致了很多无法承受的客户不得不转向性价比相对划算的泛核心区域,在加上目前泛核心区域的写字楼纷纷入市,多处已经形成了商业圈,从而导致了泛核心区的市场出现了前所未有的火热状态,例如在望京区域的锐创国际中心,按照地理位置来说,它已经偏离了望京商圈的核心区。但是,仅仅几个月的时间,第一视频、双鹤药业、中法派尔特医疗等龙头企业纷纷入住。所以,目前泛核心区域的空置面积急剧下降,多个写字楼已经出现了满租状态,租金也出现了小幅度的提升。
 
找办公楼犹如找工作
 
面对这样的市场局面,使人不得不联想到找工作,两者看似毫不相干,其实性质基本一样。找写字楼办公基本上是看中某一区域或者某个写字楼,这样做的目的是为了有一个好的发展基础有利于公司的未来规划,而找工作也是同样的道理。随着新增写字楼萎缩,北京写字楼市场供不应求的局面将会持续下去。
 
写字楼进入卖方市场
7月,北京甲级写字楼的空置率降至历史最低点,而平均租金却创下2000年以来的新高。需求持续增长,但供给相对缺乏,北京甲级写字楼进入卖方市场。
 
租金上涨空置率下降
 
目前北京甲级写字楼市场的态势,实际上是之前上升趋势的延续,而这种持续上升的趋势开始于2010年。
 
2009年,整个北京写字楼市场都处于低迷状态。一方面受全球金融危机的影响,整体需求减弱;另一方面大批新增供应集中入市,由此造成北京甲级写字楼市场在2009年整体空置率节节攀升,而平均租金则连续4个季度下跌。
 
进入2010年后,随着全球经济的回暖,北京甲级写字楼市场开始转变。2010年的第二和第三季度,北京甲级写字楼的租金以每季度3%~4%的幅度增长,空置率则以每季度4%左右的速度不断下降。之后北京的甲级写字楼市场就一直保持着租金持续上涨、空置率不断下降的状态。
 
今年二季度北京甲级写字楼的平均租金环比增加9.4%,达到每月每平方米204.96元;空置率则降到6.19%。目前,北京甲级写字楼市场中,租金处于领先地位的仍是金融街和CBD地区,但是涨幅最大的是东长安街/建国门区域,二季度的租金环比增长了14.6%。6.19%是北京近年来最低的空置率水平。目前在金融街、国贸等热点地区,多数写字楼项目已经达到满租状态。“由于目前金融街、国贸等区域可供租赁的面积有限,已出现租户向热点区域外项目转移的趋势。现在望京、北三环、北四环等区域的甲级写字楼市场也非常活跃。”
 
需求旺盛供应短缺
 
需求的大幅增长是导致北京甲级写字楼市场租金上涨、空置率下降的最主要原因。吴佩玲分析,需求的增长主要来自于两个方面:一是金融危机后外资企业在中国的扩张,二是中国国内企业的扩张。最近一段时间,北京甲级写字楼市场中,国内企业的表现更为活跃,很多大单交易都是国内企业进行的。例如,国家电网租赁了民生中心1.2万平方米,搜狐网站租赁了融科中心4000平方米。
 
面对旺盛的需求,供应不足更加剧了北京甲级写字楼的紧张。今年上半年,北京甲级写字楼市场没有新增项目入市。一些原计划于上半年入市的项目,由于业权或历史问题,迟迟无法入市。而之前已经入市的甲级写字楼项目中又有部分被企业留作自用。这也就意味着北京甲级写字楼的实际新增供应为负,需求缺口进一步扩大。北京甲级写字楼的需求和供给在短期内很难达到平衡,预计第三季度甲级写字楼的租金仍将继续上涨,目前写字楼市场的卖方主导状态还会持续相当长的一段时间。按照目前的市场情况分析,北京甲级写字楼的供应高峰可能会在2013年到2014年间出现。
 
 
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