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中国重要城市写字楼市场简报
甲级写字楼网 发布日期:2011/8/10
北京写字楼市场持续高涨 空置率创20年来新低
 
2011年二季度北京写字楼市场需求依然旺盛,在整体需求持续增长的基础上,内资企业机构较外资机构表现更加活跃,银行、金融类机构纷纷大单成交。北京甲级写字楼的平均租金水平保持高增长速度,达每月每平方米230元环比增长大约10%。 强劲的需求和有限的新供应导致二季度甲级写字楼的空置率降至6%,环比下降3个百分点。 二季度甲级写字楼成交量虽较上一季度有所下降,但吸纳量仍然达到20万平方米。 由于现存甲级写字楼可出租面积有限,热点地区的多数写字楼项目满租,租户有向热点地区外项目转移的趋势。 至此,2011年上半年甲级写字楼整体租金已上涨了大约18%,各区域市场均实现了租金上涨。 从整体市场来看,业主们不但提高了租金的成交价格,还缩短了免租期。
 
上海传统区域写字楼租金上扬超两成
 
今年以来(截至七月底),传统区域写字楼租金一路上扬,同比增长25%。业内人士认为,上半年租金的上涨可能得益于大量跨国公司的入驻以及一些企业的扩租或置换需求。“比如浦东陆家嘴商圈达到7.5元/平方米/天,去年同期租金价格仅为6元/平方米。”近期成交的客户中,有相当一部分是将企业总部迁往上海的,交通便利、配套完善的成熟商圈是他们的首选,这部分客户一般租赁面积在300平方米的办公室。这或许得益于大量跨国公司的入驻以及一些企业的扩租或置换需求。据上海市统计局8月公布的数据显示,截至6月末,本市跨国公司地区总部达到337家,其中上半年新增32家,比去年同期多增11家;外资投资性公司达到230家,新增17家,同比多增5家;外资研发中心达到328家,新增9家,同比多增2家。随着上海的国际化程度提升以及国内外需求的强劲,写字楼租金应该会维持一个长期上涨的趋势。
 
不过,市场分析人士认为,鉴于今年下半年预计将有大量优质办公项目集中入市,所以下半年写字楼租金应处于一个相对稳定的状态,预计最高涨幅不超过10%。据悉,扣除空置率等因素的影响,目前办公楼的租金回报率一般在6%左右。而全市住宅的平均回报率一直维持在2.5%。如位于陆家嘴片区的顶级甲级写字楼上海环球金融中心今年7月前间成交均价约为8万元/平方米,日租金13元/平方米,租金回报率接近6%。而同区的高级公寓汤臣一品的成交均价为15万元/平方米,财富海景的成交均价也达到12万元/平方米,其中财富海景日租金约为5.8元/平方米,租金回报率仅2.1%。
 
业内人士同时提醒,虽然办公楼的投资回报率较高,但在区域的选择上还应该谨慎。一类是选择成熟商圈内的物业。且办公楼一般是靠长期持有以获取租金收益,指望短期内快速转手获益较难。如买家资金充裕,可选择核心CBD区的写字楼,整层购进。如受限于资金,可选择次一级的区域,如四川北路等。另一类是选择已形成特定行业的区域,如嘉定,虽处于外环,但拥有大量汽车企业。个人写字楼的投资面积以不超过200平方米为宜,150平方米最佳。
 
 
天津写字楼优质化发展、高端化写字楼竞争加剧
 
天津甲级写字楼市场发展迅速,软硬件不断升级,经营管理水平持续提高,虽然与国内一线城市诸如北京、上海相比还存在一定的差距,但随着其市场保有量的稳步提升,整座城市写字楼市场的整体形象得到了一定程度的提高。未来的市场供应除市区海河沿岸、河东南站板块较为集中外,更多将聚集在滨海新区泰达MSD、响螺湾、于家堡,空港经济区等新兴区域,这些高端写字楼相继入市,必将会为市区及滨海新区的甲级写字楼市场带来更多的市场供应量。
 
可以预见的是,未来天津的写字楼市场将向更为高档、更优质化的方向发展,竞争也将更加激烈。
在大量高端写字楼集中入市的前提下,如何判断写字楼的价值以及未来的保值增值性,成为租户和投资者最关切的问题。业内人士认为,写字楼的价值可以从功能、产品和资产三个层面来认识。从功能层面看,一个好的写字楼可以为城市吸引好的客户和税源,树立城市形象。从产品层面来看,好的写字楼应该和区域价值相匹配,满足社会要求,形成一个良好的业态组合。从资产层面来看,随着经济社会的发展,写字楼通过良好的管理,产生稳定的租赁收益,实现资产的保值和增值。找到功能、产品、资产三方面的平衡点,是写字楼可持续发展的最终保障。
 
武汉写字楼租金持续上涨 整层购买蔚然成风
 
据统计,武汉甲级写字楼供不应求,去年以来,甲级写字楼的租金连续6个季度持续上涨。一方面,国际国内的大型企业纷纷进驻以寻求拓展的机会;另一方面,长期以来武汉甲级写字楼供需比例严重不协调的局面,导致了写字楼市场需求强劲。然而,连续长期租金的不断上涨,使得多数驻汉企业的运营成本不断增加,苦不堪言;高端甲级写字楼全城满租的状况,又使诸多进驻武汉的企业或想改善办公环境,更好地实现可持续发展战略的大型企业去谋求新的办法和出路。
 
湖北省科技创业大厦正是在这样的大环境下,在市场的一片迫切需求声中呼之欲出,以5A纯甲级写字楼的高端品质,在水果湖省府领地,武汉大学旁横空出世。作为区域内唯一在售的甲级写字楼,科创大厦受到了众多国际知名企业的广泛关注。据悉,其270—1170㎡纯正办公空间也正迎合了多数国际企业建立办公总部的理想空间;另外,作为企业不动产增加的一次性投资,整层购买不仅可为未来拓展华中市场,也为企业自身可持续发展提供了有效的保证。科创大厦,其独一无二的中心区域环境,国际超前的生态绿色办公理念,历久弥新的高端建筑设计,国际标准的先进硬件配置,其市场稀缺性不言而喻。
 
广州写字楼租售成交价创新高
 
6月份广州写字楼成交均价29576元/平方米,创今年新高。 广州写字楼成交总额为16亿元,环比上升56.2%;成交面积29576平方米,环比上升25.1%。 此外,据记者了解,6月份广州二手写字楼成交均价同样创新高,多个二手写字楼价格突破30000元/平方米。
  
越秀城建兴业地产工商铺营运总监朱辉表示,二手楼写字楼6月份同样创新高。 目前住宅面临限购,而商铺放量少,所以不少资金流入写字楼,导致写字楼价格快速上涨。 此外,仲量联行广州及深圳董事总经理吴仲豪也表示,企业对写字楼的升级需求将作为未来写字楼市场新的增长动力,不少企由租写字楼而转向积极购买写字楼,其中,近期广州银行、交银、招行、广发等多家银行都积极在珠江新城购买写字楼。
  
另据了解,下半年富力盈凯广场、保利六大商业项目将会相继推出,届时将会为市场带来庞大的市场供应量。 朱辉表示,目前写字楼量价都已经达到高峰期,预计到9月份后可能又会迎来新一轮的高峰期。
 
深圳写字楼租金刷新 每月达280元/平方米
 
深圳第一高楼京基100以260元/平方米/月均价刷新深写字楼租价之后,又有写字楼租金创新高。南都记者从嘉里置业获悉,位于福田CBD的嘉里建设广场二期租赁均价约280元/平方米/月创深圳甲级写字楼的最高租金水平。最近,嘉里建设广场二期举办招商启动会,并首次对外开放样板展示厅。项目位于福田中心区福华路与中心四路交会处,二期可租赁面积约为7 .9万平方米,由开发商持有产权统一管理。目前二期写字楼样板展示厅已对外开放,需要提前一个工作日预约参观。广场相关负责人表示,项目二期将以整层起租,单层租赁面积在2000平方米左右。目前该司已在与部分国际客户洽谈,基本上都是2-3层整租的大客户。“目前嘉里建设广场一期的月租赁均价在260元/平方米左右,出租率为98%,八成以上租户是世界500强企业。二期的平均月租赁价格在280元/平方米左右,高区的租赁价格达到340元/平方米。”嘉里建设广场相关负责人说。
 
深圳甲级写字楼租价再次刷新
 
280元/平方米/月,这是什么水平?此前启动招租的深圳第一高楼京基100平均月租金为260元/平方米,这是之前深圳写字楼租价的“天花板”价格。“嘉里建设广场二期以280元/平方米的月均价招租,这是当前深圳甲级写字楼的最高价格。”美联物业深圳区营业部副总经理姜奇夫说。他认为,今年福田中心区甲级写字楼租金趋势会“稳中有升”。自2009年2月开始,深圳优质写字楼租金一直保持上升态势。
 
整理编辑:柏斯环球(北京)房地产经纪有限公司 2011年8月
 
 
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