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上海三季度商用地产简报
甲级写字楼网 发布日期:2013/11/8
三季度,浦东地区的甲级写字楼空置率继续降低至3.85%,为有史以来最低水平。此外,上海土地和整售物业交易市场的总成交额创出历史新高,达796.94亿元。
 
DTZ华东区研究部数据显示,上海甲级写字楼平均租金自今年年初起已连续三个季度出现下滑,三季度总体租金水平环比下调0.93%至每天每平方米8.60元。值得注意的是,浦东地区的甲级写字楼空置率在三季度达到有史以来的最低水平3.85%。DTZ预计,从2014年一季度开始,上海将迎来甲级写字楼集中供应的高峰,井喷式的供应状况将至少延续至2015年年底,届时将对上海市甲级写字楼整体租金的增长产生巨大的压力。浦东地区写字楼平均租金有所下降,而浦西租金水平则保持微幅上调的态势。分析师认为,平均租金的持续回落反映了在全球经济增速放缓影响下,租户需求受到挤压。年底前预计将有约40万平方米的新增供应出现,总体空置率短期内会有所上升;由于其中近30万平方米的新增供应来自CBD区域,预计租金水平将保持稳定。
 
工业地产方面,由于中国(上海)自由贸易试验区的设立,三季外高桥地区的仓库租金环比微幅增长,带动上海优质仓库的平均租金上涨至每月每平方米38.63元,同比上涨2.4%。同时,临港地区的工业需求也开始回暖,表现为厂房租金增长,仓库的租赁交易可观。
 
此外,三季度上海大宗物业投资市场的表现也非常活跃。数据显示,当季上海土地和整售物业交易市场的总成交量(单笔交易额大于1000万美元)达到68宗。总交易额环比增长56%,达到了历史最高的796.94亿元。其中,混合用地成交总金额为588.68亿元,环比增长138%,占交易总金额的74%;住宅投资市场交易总额则为142.72亿元,环比增长37%。
 
延伸阅读:上海自贸区工业用地消息
 
从自贸区管委会规划土地咨询处了解到,在自贸区内拿地或拥有土地使用权的企业或个人,可以申请将手中工业用地转变性质成为商办用地。不过需要通过相关部门的审批,并且补缴土地出让金。
 
与此同时,世邦魏理仕华东区工业及物流服务部董事罗瑾发现一个现象,最近不断有租赁园区物业的生产型企业找上门来寻求做外迁业务,“这些企业收到业主通知说目前正在承租的片区的土地要重新做规划,到期就不再续签了”。这与此前业内传出“上海自贸区内大部分土地性质为工业用地,土地性质转变不可避免”不无关系。  
 
自贸区工业用地占约80%。德佑地产研究总监陆骑麟表示,自贸区设立后,如此大比重的工业用地与自贸区的规划存在较大冲突。自贸区管委会提出将部分工业用地流转为商业用地,这种流转一旦实施,将引发自贸区土地的转让热潮,而区内原有的工业设施可能会迁徙至其他区域。  
 
外高桥的动作可见一斑。作为上海自贸区开发主体之一的外高桥,8月30日公布的定增预案显示,27亿元的募集资金将用于自由贸易试验区一期30个物流仓储、厂房研发、贸易服务项目的开发,用以建设跨国公司地区总部平台、亚太分拨中心平台、高端现代服务业平台和功能性贸易平台。其中,跨国公司地区总部平台中的四个项目,除卡尔蔡司项目外,均为仓库用地。“这或许意味着相关的三宗子项目所用土地需要转变性质。”海通证券一位分析师指出。  
 
但DTZ中国区工业及物流地产部主管苏智渊认为,用土地转性这个方式增加商办用地面积,只是短期平衡的工具,长期而言,对工业用地的地价和租金不会有大起大落的影响。
 
克而瑞研究总监薛建雄表示,自贸区目前工业地占比太高,住宅比率过低,商、办也相对不足。自贸区开发主体现在收储,是出于对土地出让实现最大值考虑。自贸区物流地产将会朝更高端、高周转转型,带来仓储物业升级改造和租金飙升。“上海工业产品升级、消费增长,向电商转型,是带来仓储需求向高端化、高周转货物转型的主要原因。”薛建雄称。
 
开发商也在主动增持自贸区板块的商办用地。10月31日,绿地香港在上海浦东新区合庆集镇拿下2宗商办用地,正是瞄准了上海自贸区周边的商办需求。  
 
 
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