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北京泛CBD商圈将规模性崛起
甲级写字楼网 发布日期:2013/6/3
望京商圈崛起
 
在北京大望京CBD战略规划影响下,目前区域已聚集了保利国际广场、绿地中心、融科望京产业中心、望京SOHO等多个优质写字楼项目,成为未来写字楼市场新增供应的主要商务区。而随着大望京CBD高端商务区的崛起,北京写字楼市场格局正在悄然变化,以CBD、金融街、中关村为主的传统写字楼热点区域格局正被逐渐打破。
 
“新国五条”及北京版细则的出台,为商业地产带来新机遇。据悉,北京写字楼市场今年一季度没有新增供应。来自高力国际的数据显示,今年一季度北京甲级写字楼总存量为530万平方米,不能满足上升需求,致使租金上涨至327.9元/月/平方米。由于需求平稳,供应减少,北京优质写字楼平均空置率水平持续走低。
 
根据对在建项目施工情况分析,今年北京新增供应量约有38.6万平方米,而过去10年中市场净吸纳量每年约60万平方米。因此这样的供应量不能满足市场长期需求,新增供应短缺情况很可能会持续到2014年。
 
资料显示,第二CBD规划实施3年来,包括保利地产、绿地、SOHO中国、远洋地产等诸多品牌房企竟相在望京拿地,大望京高端商务区悄然形成。世邦魏理仕环球研究咨询部数据显示:目前望京地区现有的优质写字楼存量较少,仅为16.6万平方米。随着新增项目的入市,将进一步增强该区域写字楼市场的竞争力。望京将成为未来市场交易的热点区域。
 
大望京CBD是继北京CBD之后,政府规划的又一处高端产业商务功能区。按照“十二五规划”,入驻该区域的企业除了可享受国家优惠政策,还能叠加享受到北京市、朝阳区以及中关村的优惠政策。
“我们将重点吸引国内外知名企业集团总部、区域总部、研发中心、结算中心聚集,打造具有国际影响力的科技商务创新区和科技商务活动集聚地。”朝阳区政府相关负责人表示,朝阳区将依托区域丰富的科技产业资源,将大望京打造成北京新兴高端商务区。
 
“保利国际广场,能满足大型企业集团总部生态办公需求,还能提升企业规模和发展前景。作为大望京CBD最早交付的超甲级写字楼,始终坚持可持续发展、绿色、低碳设计理念的保利国际广场落成后,将成为从首都机场进入北京最先看到的地标建筑。”保利地产相关负责人介绍,总建筑面积近12万平方米、采用双层玻璃幕墙和斜网格支撑结构设计,利用钻石切割般棱镜反射效应而呈现中国传统文化之折纸灯笼与钻石相互融合效果的保利国际广场,在大望京高端商务区崛起的竞争中更具优势。“由于全球经济前景不明朗,加上北京传统热点区域写字楼供应的稀少租金上涨,预计租户在今年将继续寻求低租金成本解决方案。一部分面积需求较大的公司在核心商圈可租赁面积有限的情况下,选择搬至周边商圈。”高纬环球中国区研究部董事张平表示,大望京商圈已经吸引了很多大型公司,之前摩托罗拉、安捷伦等已从CBD搬到望京。而与CBD、金融街、中关村等传统区域相比,大望京写字楼市场的快速增长,得益于其接近中央商务区和首都机场的优越地理位置,及拥有发展所需的较为充足的土地供应。未来,写字楼市场或将迎来变革,而以大望京为代表的新兴高端商务区或将成为投资新宠。
 
边缘商圈的机遇
 
2013年,为公司进京选址的陈先生头疼不已。
 
陈先生的公司从事能源行业,几年来生意越做越大,资本沉淀殷实,公司领导决定在北京开分公司,预计租用1000平方米的办公面积。因为要选最好的地段,CBD的写字楼成为首选。但手握每月每平方米500元租金的高额预算,陈先生却找不到空置的办公面积。“银泰中心、远洋光华国际、中海广场几栋写字楼都看过了,最快到期的租户也要等到年底才走,那时我们才有洽谈的机会。”陈先生无奈地说。
 
“目前,北京甲级写字楼可租赁存量稳定在914万平方米,但新增供应为零,空置率也下降至1.97%的历史新低。”戴德梁行发布的一季度统计数据印证了陈先生寻租难的处境。
 
在接下来的三个季度,北京甲级写字楼市场租赁供给短缺的窘境依然如旧。
 
根据第一太平戴维斯的统计,今年后三季度,北京只有四个项目交付使用,分别为财富中心三期、润世中心、远洋国际中心二期、融科望京产业中心A座及B座,仅新增30余万平方米可租赁供给,从而令2013年全年供给量跌至15年来最低。
 
极度稀缺的供应量将写字楼的租金凝固在峰值。戴德梁行一季度北京写字楼报告显示,北京甲级写字楼平均租金上涨至298.23元/平方米。月,环比上涨1.27个百分点,同比去年上涨7.46%,预计全年北京写字楼租金涨幅将达到10.5%,超越同为一线城市的上海、深圳,位居全国之首。
 
在低供应与高租金的双重压力之下,北京写字楼需求的“去中心化”愈演愈烈,如霍尼韦尔、摩托罗拉、人人网、搜房网等租赁大户纷纷“出逃”核心区。鉴于此,2013年第一季度新兴区域租金环比增长1.2%.租金稳健上升加之需求逐步放大,使新商圈的写字楼市场迎来空前的投资热潮。望京、朝青、总部基地与亦庄四大新兴商圈,以明晰的产业规划、优越的产品品质及价格的洼地优势,成功吸引了投资者的关注。
 
北京上古新锐房地产经纪公司最新统计显示,2013年3月,北京写字楼成交4148套,同比增加137.30%,环比增长308.67%;写字楼成交面积34.89万平方米,同比增加78.19%,环比增长166.34%.其中高达50%以上的客户购买目的是纯投资。
 
租金“高烧”
 
“现在国贸三期的高层办公空间,实际使用面积每月每平方米的租金已经超过1000元,比香港的写字楼还贵。”第一太平商业楼宇部董事温书阅感慨地说。从他位于LG双子座20层办公室的窗户望去,正好将国贸三期高高在上的傲人姿态尽收眼底。
 
虽然国贸三期是北京写字楼最高租金的极端案例,但CBD高达388元/平方米。月的平均租金,确实与亚洲最昂贵的香港写字楼市场不相上下。尽管2013年北京写字楼租金增速与2011年高达70%的“火箭式”蹿升相比已经明显放缓,但核心商圈供应稀缺的白热化态势,依旧将写字楼的租金凝固在峰值。
 
然而,北京平均租金最贵的写字楼区域并非CBD,金融街以超过450元/平方米。月的平均租金遥遥领先各大商圈。
 
“我们认为金融街的高租金有‘政策泡沫’原因。”高纬环球中国区研究部董事张平提出了自己的观点。2007年起,在国家政策导向下,国有银行、政府金融机构相继驻扎金融街,同时金融街也成为省外银行进京的首选之地。在这些对租金承受能力极强的金融机构与实力央企的共同支撑下,金融街的租金居高不下成为必然。
 
与CBD和金融街同属传统四大商务区的中关村商圈,甲级写字楼租金一季度也上涨3.83%至216.42元/平方米。月。这是由于中关村区域自2010年以来已连续三年无新项目入市,可租赁面积非常有限,而快速发展的IT行业对该区域写字楼租赁需求日益强劲所致。
 
传统四大商务区中,只有燕莎商圈的写字楼租金下降,原因是燕莎商圈一季度部分项目可租赁面积位于较低的楼层,导致租金环比下降3.45%至每月每平方米282.37元。
 
面对持续“高烧”的写字楼租金,经常在业主与租客间对接业务的温书阅透露说:“CBD的一些外资租客已经开始缩减办公面积,通过增加办公密度来降低高租金的压力。”外资租客的这种做法已经引起一些高端写字楼业主的注意,他们意识到高租金可能导致空置风险,因而在续约时愿意予公司形象好、资质高的大客户一定的优惠;而对于那些信誉度低的租户,则提升租金。这样既平衡了租金收益,也优化了客户,并提升了自身形象。
 
“去中心化”加剧
 
近来,中原地产商业楼宇部总经理徐越经常接到老客户来电,让她帮忙寻找更合适的办公空间,刘先生就是其中一位。
 
2011年在徐越的推荐下,刘先生的公司以170元/平方米。月的价格,租用了西直门某写字楼800平方米的办公面积。当刘先生今年决定扩租至1000平方米时,业主开出了320元/平方米。月的价格,而且没有还价余地。因为实在无法承受租金的成倍增长,刘先生决定不再租赁办公,而自己买楼,首付预算1500万—2000万元,只要临近地铁站,对区域没有其他要求。
 
对于租客来说,写字楼的选址必须相当理性。当租金压力过大时,或是缩减办公面积,或是“逃离”核心区迁至距离较远但交通方便的新商圈,都不失为明智之举。
 
2012年,制造业翘楚霍尼韦尔从燕莎商圈的鹏润大厦迁至酒仙桥区域的普天科技园,并扩租至12000平方米,而租金则由原先的每月每平方米220元降至150元。分别需要上万平方米办公体量的人人网与搜房网也从三元桥、金融街这两个核心商圈外迁至酒仙桥和丰台,租金成本均下降近一半。
 
同时,一些大企业在选择新的办公地点时,也开始刻意回避CBD等传统商圈,向着通州、大望京、石景山等区域扩散,中国烟草、卓越亚马逊、惠普、尼桑、联想等知名企业均在此列。
 
“高租金带来办公行业选址的重新洗牌,北京的商圈细分将越来越专业化。”世邦魏理仕写字楼服务部董事严区海如是说。制造业、贸易、网络、IT等利润较低的行业,将寻求性价比更高的“非中心”办公领地;而金融机构、会计师事务所、律师行以及顾问咨询这类利润率较高、区域依赖性强的行业将继续占领CBD等核心商圈。
 
“办公楼‘去中心化’的趋势将在2013年愈演愈烈。”南丰智库(CORC)首席顾问刘凯给出了这样的观点。他解释道,首先,由于居住区域不断向外延伸,出现了以住宅带动写字楼发展的趋势。
 
其次,尽管城市核心区域甲级写字楼的租金不断上涨,但新建写字楼数量将会逐年减少,这是因为但出于土地稀缺性的原因,开发商纷纷选择在次中心区域兴建写字楼,以降低建造成本,并通过获得政府提供的税收优惠等政策,更好地吸引企业入驻。
 
第三,由于中心城区甲级写字楼的面积有限,无法满足一些企业因发展产生的扩租需求,企业不得不另寻他址。第四,城市交通便利度提高,尤其是轨道交通网络覆盖面的扩大,缩短了次中心区域与中心城区之间的往来时间,满足了商务集聚对交通的要求。
 
新商圈“大卖”
 
“去中心化”的办公趋势,带来了新商圈写字楼的租售热潮。
 
2012年12月底,位于石景山的融科创意产业中心B座开盘销售,均价30000元/平方米,一共6个亿的销售额度在开盘当天便成功认购2.67亿元,现在已经接近售罄。
 
“我们的准备工作其实非常仓促,只有十天的蓄客时间,而且没有打广告,只在项目外围竖立起围挡而已。”该项目营销负责人告诉记者,来这里买楼的大部分客户是IT公司和网络公司,他们原来在中关村办公,但现在那边已经没有可扩充的办公空间了。
 
北京上古新锐房地产经纪公司最新统计显示,2013年3月,北京写字楼成交4148套,同比增加137.30%,环比增长308.67%;写字楼成交面积34.89万平方米,同比增加78.19%,环比增长166.34%.其中,可出售的写字楼项目成为新商圈的主力军。今年第一季度,全市有22个在售的重点项目,整体销售均价27259.36元/平方米,大都处于四环与五环之间,大望京区域与丰台区域的市场表现最为突出。
 
曾获得2012年销售价格与销售总量双料冠军的望京SOHO,是北京销售类写字楼的价格风向标,今年一季度以51983元/平方米的均价继续独占最贵写字楼鳌头,并以逾8亿元的成交金额稳居一季度销售金额宝座。同在望京区域的融科产业中心A座,以42033元/平方米的单价及3.37亿元的销售金额位列第二。第三名则是位于丰台区的国投财富广场项目,成交均价40570元/平方米,总金额约合2.88亿元。
 
“购买望京SOHO的客户中,80%为投资,仅20%为自用。”一位业内人士向记者透露,“望京融科产业中心的投资型客户也占到了76%的比例。国投财富广场以小户型、300万-500万元的低总价优势,同样吸引来70%以上的投资客群。”
 
“除具有不受政策打压的优势外,如果按租售比衡量,北京写字楼的投资回报率能达到5%-6%,而住宅仅有1%-1.5%.况且在这些新商圈,写字楼的价格还不如住宅贵。”北京上古新锐房地产经纪有限公司总经理范华向记者解释了写字楼投资热的形成原因。
 
看涨的租金行情与价值洼地的优势,将进一步推升新商圈写字楼的投资热情。
 
大望京:“第二CBD”升级揽客
 
2013年3月一个并不是周末的上午,望京融科产业中心的售楼处里有五六组客户在项目沙盘前,思忖着自己的投资计划。即将开盘的A座写字楼价格在4.5万元/平方米左右。销售人员称,近期平均每天能接待30-40组客户,已有超过80组意向客户排号中,其中4组客欲整层购买。如果这80组客户全都确定购买,那么此次推出的面积已消化一空了。
 
融科望京产业中心对面,便是老潘的望京SOHO.作为2012年北京写字楼销售面积和销售总价的双料冠军,望京SOHO今年一季度的成交均价已涨至5.2万元/平方米,引领望京写字楼迈入5万时代。
 
“北京写字楼的平均投资回报率能达到5%-6%,而望京区域高达8%-10%,这对于追求稳定投资收益的大客户非常有吸引力。”北京上古新锐房地产经纪公司执行总经理王斌如是说。
 
自“大望京商务区”规划获批以来,这片总占地97.47公顷的土地以惊人的速度不断刷新着人们对它的认识:高楼大厦鳞次栉比,路网建设日渐完善。2011年,大望京第二CBD被正式写入《北京市规划委“十二五”规划》,曾经的“睡城”已完成向新经济中心的华丽转身。
 
北电网络、LG、摩托罗拉、索尼爱立信等世界企业巨头,已相继将总部迁往位于望京的中关村电子城科技园区。背靠科技园区的规划和发展,大望京不但形成了电子、通讯业的产业集群,新能源、生物医药、新材料、IT电子等四大产业链也蔚然成型。地铁14号线的规划建设,将同13号线、15号线一起铸就大望京更加迅捷的交通网络。因此,这里成为承接核心区租户外溢的主场之一。“目前CBD租户要往外走,能找到甲级写字楼比较集中的区域也只有大望京了”,北京上古新锐房地产经纪销售管理中心总经理范华告诉记者。
 
同时,望京在写字楼的租售价格上存在洼地,CBD平均租金为388元/平方米。月,最低租金也超过300元/平方米。月,而同样品质的楼宇在望京的平均租金仅为200元/平方米。月。望京正以相对低的租金、便捷的交通、成熟的商务氛围,引来不少优质租户和实力投资客群。
 
高质租户的涌入使得2013年第一季度望京商圈的空置率降至0.5%——这意味着,望京几乎没有空置。“福码大厦、方恒国际中心等写字楼,租客都在排队等着租用,望京区域写字楼售价和租金依旧存在较大上涨空间。”范华补充道。
 
除了融科望京产业中心将在上半年入市销售,绿地的超高层写字楼中国锦、保利国际广场、方恒国际二期、中赫地产与诚盈基金合作的诚盈中心项目也将在2013年下半年入市,品牌名企打造的产品,将为望京写字楼市场带来品质升级。
 
目前,望京的写字楼售价在4万-5万元/平方米之间,略低于同区域的二手住宅价格。看涨的租金、极低的空置率加上低于住宅的洼地价格,望京的写字楼对于投资客的诱惑力正逐渐彰显。
 
朝青:主打CBD东扩“顶级”牌
 
和望京一同承接CBD外溢办公需求的还有位于CBD东扩第一站的朝青板块。在中原地产商业楼宇部总经理徐越看来,这是一个特别值得关注的新区域,“无论是未来市场放量还是项目的品质,朝青板块都将呈现出质的飞跃。”
 
朝青板块南起朝阳路,北至姚家园路,东西分别为东五环、东四环。区域内在租写字楼目前集中在青年路周边,租金为120元-210元/平方米。月不等。位于东四环的远洋国际中心租金则是10-13元/平方米。日,为朝青板块内租金最高的写字楼。
 
尽管在另一些业内人士的观点中,朝青板块的写字楼存在分布较散、缺乏统一规划、整体商务氛围较弱等缺点,但徐越认为,这里紧邻CBD,在距离上比望京更有优势。而且,区域内未来两三年供应的均为高品质顶级写字楼,因而有望成为离CBD最近的大后方。
 
与此同时,另一个利好是:朝青板块内的姚家园路作为机场第二高速主路口的拓宽改造方案今年有望通过未来,这里成为第二国门大道。
 
此板块目前在售的保利东方中心写字楼项目,售价为3.8万元/平方米,3万多平方米的建筑体量已去化90%,投资客户比例占到50%.为了进一步承接CBD外溢的高端客户,接下来入市的新写字楼项目均打起“顶级”牌。
 
位于姚家园路与青年路交汇处的达美中心广场预计于2013年下半年开盘,项目拥有24万平方米的纯办公体量,共四栋写字楼。一栋自持出租、一栋已整售给某基金,余下两栋销售。为提升品质,达美中心聘请了德国排名第一的GMP建筑事务所担纲建筑设计,并由国博主设计师斯特凡。舒茨亲自主持设计,力图以顶级的品质形象吸引实力买家。业内人士预测,其销售价格很有可能突破5万元/平方米。
 
同时,由京发置业开发的朝阳区丽水园项目,也以国内著名建筑设计师马岩松所设计的山水建筑吸引眼球,临近朝阳公园也为项目赋予了公园地产的附加值。据悉,该项目也将在年内进入销售市场,为朝青块板提供20余万平方米的写字楼供应。
 
此外,泛海国际在其原有豪宅社区旁还拥有一块商业金融用地,规划尚未落实,但业内人士称未来将为市场提供总建面至少100万平方米的庞大体量。
 
丰台:总部基地“商务化”
 
相对北部和东部,北京南部的商圈发展较为缓慢。但在2012年,西南角的丰台却在写字楼销售市场上表现不俗。如中铁诺德中心一期、国投财富广场分别以101637平方米和90061平方米的销售面积,成为当年的销量亚军和季军。其中国投财富广场总销售额为36.8亿元,诺德中心一期总销售额27.1亿元,推出的面积均于2012年内售罄。
 
今年3月,诺德中心二期开盘,成交均价从25000元/平方米涨至29000元/平方米。据北京上古房地产经纪公司监测,当前诺德中心二期只剩下尾盘的两个独栋产品,其余全部售罄。丰台写字楼销售市场的温度由此可见一斑。
 
位于丰台区广安路9号的国投财富广场,地处西二环与西三环之间。据中原地产第一季度写字楼市场监测,在全市22个在售写字楼中,这是唯一在二三环之间的项目,且临近金融街和规划中的“第二金融街”丽泽商务区,距离中关村也不远,优越的地理位置是它热销的主要原因。
 
诺德中心的热销更多归功于其所属的丰台科技园总部经济区。
 
总部经济区位于丰台科技园东区,相邻的西区即总部基地。据北京上古新锐房地产经纪有限公司总经理范华介绍,总部基地内的写字楼大多为定向开发的企业总部独栋,因而价格较低,整栋交易的单价平均低于30000元/平方米。
 
近年来,丰台科技园不断推进“东进西扩”——其“东进”策略,即将总部经济区(东区)打造为北京西南地区新的城市商务聚集区和复合型城市功能区。当前,该区域已成为了一个相对成熟的科技研发产业园、总部集群办公区,并成为北京市首个“城市规划设计导则”的试点区域。包括诺德、龙湖、华夏幸福基业等诸多开发商均有项目在此,预计都将于今年年底前陆续入市销售,总部基地所辐射的上下游企业将是此区域写字楼的主要客群。租赁市场上,汉威国际广场项目共有100万平方米左右的供应量,将分期入市。目前区域平均租金约为150-165元/平方米。月。
 
“如果把丰台科技园视为国贸中心,那东部经济区的出现就相当于将它推升至CBD的地位。”范华将丰台科技园的“东进”策略理解为丰台科技园向“商务化”迈进的一大步。她进一步解释道,在总部基地西区,多为企业自用的独栋办公楼,各个大企业的大门紧锁,没有一个公共的商务平台让这些企业交流互动。而东扩的总部经济区则定位为北京西南的全新城市商务副中心和复合型城市功能区。这里将会出现为总部基地服务的更多配套,如大型会议中心、商务交流平台、餐饮休闲服务等,为企业间提供一个彼此交流、共享、沟通的服务平台,区域的商务价值将进一步提升。
 
亦庄:500强产业整合地
 
和丰台同属城南的亦庄,是一个传统的产业开发区。“这是一个跨国企业已经很熟悉的地方。”在高位环球董事张平看来,在跨国企业集团寻找低成本办公解决方案的进程中,亦庄将是他们的重要考虑地点。
 
最新统计显示,亦庄已有40多个国家和地区的3000多家企业进驻,其中包括近百家世界500强企业,国内顶尖企业也有2000余家。截至目前,亦庄开发区已经形成的电子信息、生物工程与新医药、汽车、装备制造四大主导产业,产值分别占全北京市比例的50%、48%、22%和17%.此外,亦庄拥有“中国最大的移动通讯产业基地”、“北京最大的电子信息产业基地”和代表生物工程与新医药产业国际国内领先水平的“北京药谷”。
 
自1991年亦庄开发区开始筹建以来,区域产业发展不断升级,从当初的产业生产和物流为主到现在的以研发、贸易、商务为主,产业的巨大引擎吸引了众多人口在此就业和居住。
 
“亦庄的机会就在产业支撑。”张平称,亦庄将凭借其有力产业支撑赢得发展优势,成为制造类、零售类500强企业的产业整合之地。
 
张平指出,此前耐克将研发部、生产部、配送部整合在一起,并将研发生产配送总部搬至上海漕河泾新兴技术开发区,不仅节省了租金,更提高了工作效率,从而完成了成本的极大节省。这一整合模式得到了同业的一致认同,目前,也有其他企业正在寻求郊区办公地点来进行产业整合。
 
在耐克式产业整合模式的需求下,亦庄显然机会重重。各类厂房、研发中心亦庄都不缺少,能够为相应行业的公司总部型整合需求提供有力的产业支持。“尤其是追求高效率的零售行业,他们更需要亦庄。”张平分析道,“理性的跨国企业在边缘化办公的趋势下,追求的是相对低租金和高效率的最优组合。如果在亦庄能够通过定制办公大楼和产业整合得到更高的效率,他们也愿意付出比其他边缘区域更高的租金。”
 
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