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深圳写字楼:租金止跌 空置率高
甲级写字楼网 发布日期:2013/5/15
在经历了一年多的售价与租金下滑后,深圳写字楼在今年的第一个季度出现了首次上涨。在第一季度,深圳甲级写字楼平均售价上升1.7%至人民币46750元每平方米,同比上涨1.7%,为15个月来的首次上涨,而深圳全市的平均租金环比微升0.3%至每月每平方米171元,为12个月来的首次上涨,空置率也从12.7%回落至12.4%。在新增供应压力加大的情况下,预计第二季度全市空置率仍将小幅升高,而全市平均租金或仍有微幅下跌的可能。
 
15个月来首现上涨
在深圳的福田、南山等甲级写字楼较为集中的区域,中介地铺的写字楼租赁及成交都在日渐活跃,出租率及租金也在持续走高。福田区为甲级写字楼最多的区域,其平均租金环比增长约1.5%。
3月份深圳全市写字楼租赁成交面积25195平方米,环比上升88.25%;整体写字楼成交租金均价为139元/平方米,环比上涨8.59%;甲级写字楼成交租金均价154元/平方米,环比上涨0.7%。
 
主要约52%的租赁成交集中在中心区甲级写字楼,其次为南山片区的成交,约占比25%。
而这还只是第一季度的数据,在进入4月份后,写字楼仍持续着向上的势头。
 
从实际租赁成交看,4月初福田中心区甲级写字楼平均租金环比上涨了3%~5%,同比涨幅达到8%~10%。而在去年,深圳甲级写字楼租金一路下跌,全年累计下跌7%。这令不少业主对租赁市场重新恢复信心,纷纷小幅提升租金。在这期间,整层大面积的租赁也开始出现,更多用家将转买为租,一定程度上有助于需求的进一步增长,而第一季度深圳经济增速的加快,也带动了企业扩张规模的需求。在租金小幅提升的同时,甲级写字楼的售价也出现了15个月以来的首次上涨,环比上升了1.7%,终于止住了连续15个月的下跌态势,且增长幅度高于租金涨幅。租金与售价的同时提升,与全国经济复苏、内需支撑需求有关,现在整体租赁需求比之前的预测要大为改观,业主心态也很乐观,短期内提高租金报价的可能性也高。
 
空置压力加剧
不过,写字楼的向上势头其实并未给写字楼投资者带来更大的福音,因为回报率在售价上升之际开始下滑,再加上新增供应的不断加大,投资回报率将会越来越低。
 
在租金和售价持续反向波动的情况下,第一季度深圳甲级写字楼的回报率也环比下降了7个基点,至约4.99%以前写字楼回报率多在5%以上。深圳今年全年新增写字楼供应量仍高达46万平方米,但由于其中自用面积占比将达60%,自用面积支撑了市场吸纳量,新增供应将使空置率持续上升。
 
据统计,今年深圳甲级写字楼新供应中包括位于华强北与福田交界的中航中心和世纪汇广场,位于福田中心区的荣超大厦和深圳证券交易所大楼,以及位于南山区蛇口的招商局广场。新增甲级写字楼的存量将被大幅推高34%,截至今年底,深圳全年写字楼总存量将达到约400万平方米,
 
在第一季度,深圳全市的平均空置率已环比上升0.3个百分点至11.1%,而这个数据将可能随着新增供应的加大持续上升。
 
数据显示,未来5年,深圳新增的写字楼建筑面积约为600万平方米,深圳对写字楼的消化量保持在每年50万平方米至60万平方米的正常水平。
 
深圳写字楼的租金上涨受阻,说明希望通过价格快速上涨获得投资回报的最好时机已经过去,更多投资者不得不考虑租金的回报率。对于未来租金并不是特别乐观,因为新增供应导致的空置率上升将对租金产生直接的影响。
 
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