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北京写字楼:租金停涨 租户调整
甲级写字楼网 发布日期:2013/5/15
2013年年初,某互联网公司从北京CBD的万达广场搬到了酒仙桥电子城。公司迁址的原因很简单,万达广场7元/平方米/天的租金已成为其难以承受之重,且今年如果再续租又将面临租金的上涨,老板索性决定将公司搬到酒仙桥区域,相较而言,电子城4元/平方米/天的租金能节约一大笔成本。
事实上,由于酒仙桥电子城所在区域配套设施逐渐成熟,近两年不断吸引大型企业进驻。而从去年开始,北京写字楼需求溢出效应明显,包括望京、酒仙桥等区域的新兴办公区域成为一众企业的“新宠”。一系列连锁反应被激发。受北京写字楼市场租金的连续上涨,北京商务园和仓储设施的租金也经历了大幅上升。北京核心办公商圈的业主们在意识到需求外溢后,为挽留住优质客户,开始给予续租客户更为优惠的条件。由此,北京东部传统商务区甲级写字楼租金三年来亦出现了首次下跌。
 
租金拐点
 
在连续监测北京写字楼市场后,在经过了连续三年持续上涨后,东部传统商务区租金出现了首次小幅下跌,但西部市场及新兴区域租金仍保持上涨。在业界看来,此前写字楼租金涨速最快的北京现在有明显放缓的趋势,意味着写字楼租金拐点的到来。此前,由于供需矛盾的持续发酵,租金一直居高不下,导致北京甲级写字楼完全由卖方市场主导。今年第一季度,北京甲级写字楼租金上涨至每月每平方米298.23元,环比上涨1.27个百分点,与去年同期相比上涨7.46%。同时,在无新项目入市的情况下,写字楼空置率下降至1.97%,环比降低0.79个百分点。
 
另一面,供应却愈加稀缺。根据第一太平戴维斯提供的数据,2013年第一季度,由于仅有两个自用型项目竣工入市,北京甲级写字楼可租赁存量稳定在914万平方米。此后3个季度,仅有4个项目预计将交付使用,为市场新增15.6万平方米可租赁供给。这将令2013年供给量跌至过去15年最低值。这种情况下,核心商圈的写字楼的需求构成已发生实质性改变,租客群体发生变化,同时核心位置亦面临再聚集趋势。
 
今年第一季度,随着中国网、拉手网和东方资产等租户的入驻,北京写字楼租赁成交中,高科技和金融业分别以31%和24%的占比排名前两位。从商圈来看,北京中央商务区商圈、亮马河商圈和望京商圈的写字楼租赁成交最为活跃。宏观经济的不景气,影响了一些企业的扩租需求,尤其是一些跨国企业。以致于去年北京的写字楼市场发生了系列“逃离CBD”事件——惠普、奥林巴斯、甲骨文、路透社等知名企业纷纷迁址酒店桥、上地、望京、石景山等区域。
 
往年北京70%~80%的写字楼需求都是由外企带动,尤其是世界500强企业,而现在内资企业的租赁需求已经占据很大比例。今年1月份北京甲级写字楼租赁成交3.75万平方米总量中,内资企业占比为60%,外资企业为40%。变化还在于,租金增长已现颓势,不仅CBD区域租金出现了下跌趋势,截至今年一季度末,北京甲级写字楼租金为每平方米每月318.8元,环比涨幅仅为0.4%。
业主让步
我们注意到,由于核心商圈的写字楼租金价格持续高位,一些大型企业开始考虑租赁商务园作为办公地点,以节省办公租金成本,尤其是一些IT通信行业的企业。今年,租户依旧将继续寻求低租金成本解决方案,这种预期也挤压了业主的谈判空间。一般而言,年初为租赁淡季,已有部分业主愿意给予租金优惠来争取目标客户,打造好的开局。
 
话语权慢慢往租方倾斜
 
从2012年第三季度开始,北京CBD核心区的甲级写字楼租金即已有下跌现象,但由于统计数据来源于新租市场,而在这一区域新租案例较少,大多属续租案例,因此在此前的数据中没有显现出来通常续租案例中,为了挽留客户,防止客户流失到非核心区,写字楼业主往往会给予续租客户更为优惠的条件,租金往往会低于新租客户。
 
北京甲级写字楼市场租金经过3年的持续上涨,已极大地削弱了租户的承受能力,加之宏观经济下行使得企业扩张需求放缓,同时,新兴商务区已为企业带来更多的办公选择,“去中心化”现象将愈加明显。
 
事实上,业主方也已注意到新兴商务区的强劲增长。根据世邦魏理仕最新的报告显示,2013年第一季度,北京商务园和仓储设施租金分别上升了1.4%和1.6%,至每月每平方米147.1元和38.2元。
同样具备办公楼功能的商务园、电子城工业园在过去两年中备受市场关注。2012年,北京商务园总体平均涨幅为20.2%,其中望京与酒仙桥电子城租金上涨幅度最大,望京租金上升36.6%,酒仙桥租金上升27.0%。
 
2013年新增供应量也仅20万平方米左右,相比前几年每年将近70万平方米的平均放量来说基本是杯水车薪,因此,在2016年前,租金水平仍旧会保持在一个高位状态。带来的影响则是区域行业结构的调整。比如CBD,最终留下的会是金融、服务类、咨询类的租金承受能力较高的公司,而像IT、传媒、医药、制造业等承租能力较低的行业将会离开核心区。北京写字楼市场核心商圈高租金低空置的局面也将继续推进北京企业租户选址边缘化。
 
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