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国五条对商业地产投资刺激
甲级写字楼网 发布日期:2013/3/14
 
国五条后刺激商用地产投资
 
转让所得20%计征个人所得税-这条于3月1日刚刚出台的新政让众多购房人颇感措手不及。谁都没有想到,新“国五条”的细则竟然来得如此严苛。不少市场人士认为,虽然很多住宅购房需求会自此被挤出交易,但还会有一部分持币待购者不会就这样让手中的资金坐等贬值,这或许意味着,未来又将有一批金钱力量进入写字楼等商业地产领域。
 
目前,对于中国的写字楼市场是否空置率过高这一疑问,尚无人敢对此一概而论。但是北京地区的写字楼市场并未出现明显的空置率。有数据显示,自2009年开始,北京写字楼供应持续下降,而市场需求大幅增长,导致写字楼整体空置率连续下降,截至2012年年末,北京市写字楼3.2%的整体空置率比去年同期下降3.1个百分点,并创造出北京优质写字楼整体空置率历史最低的纪录。但是由于北京写字楼市场上“新秀”层出不穷,原本老牌写字楼聚集区,如国贸CBD和金融街商区已经开始受到冲击。被誉为北京“黄金角”的西南五环地区上,由北京中铁华升房地产开发有限责任公司(下称“中铁华升”)开发的“诺德”品牌写字楼已获得市场的推崇,这个背靠中国中铁建工集团的国企房地产项目一期上市不足一年便告售罄。或许,在地产商业领域中脱颖而出的诺德中心写字楼将改变北京的写字楼市场格局。
 
 
新“国五条”细则的出台,在对住宅市场造成剧烈震荡的同时,或将间接刺激商业地产的发展。不少业内专家指出,对住宅限购、限贷等调控政策的持续从紧,将进一步刺激商业地产投资需求,有望进一步拉动北京、上海等一线城市的写字楼、商铺和商用公寓价格,预计商用物业今年价格涨幅或将明显。面对新“国五条”重申对住宅购房“限购”、“限贷”等调控政策不动摇,并提出要对房价上涨过快的城市及时采取限购措施及建立稳定房价工作问责制等内容,一位长期从事商业地产研究的市场机构人士对记者指出:“坚持对住宅的调控,这对商业地产来说是一个极大的利好,未来将有更多的投资转向商业地产。近年因住宅持续调控而大热的商业地产,将来还会更旺。”
 
SOHO中国有限公司董事长潘石屹不久前在公开场合表示:“我们从历史数据来看,北京的办公楼空置率只有2%。基本上北京就没有空着的办公楼,这是从来没有过的。就办公楼来说,空置率一般会在10%、8%或7%,而北京现在只有2%。北京的办公楼租金在不断上涨,这也是市场变化的规律。所以我们在租办公楼的时候一点儿都不发愁,尤其是那些有地铁经过的繁华地段。”而实际上,由于近年来北京老牌写字楼聚集区的租金不断升高,一些“老客户”已经不断搬离寻找写字楼“价格洼地”。
 
由于世道不好,不少金融机构已经无力承担位于北京金融街的老牌办公地。一位基金公司负责运营的副总经理在接受媒体采访时曾无奈地表示:“租金压力真的很大。这两年成立的基金公司几乎无钱可挣,而租金却是节节上涨。考虑到股东们的盈利指标,对于这些公司来说,搬迁是一个现实的选择。”
 
继2011年北京写字楼租金大幅上涨后,2012年北京的写字楼市场表现依然抢眼,不仅以年内租金累计上涨21%领跑一线城市,CBD、金融街等区域的写字楼租金水平甚至排进了全球最昂贵写字楼场所前10名。近两年来,北京的高档写字楼空置率一直很低。北京中原地产市场总监张大伟认为,租金连续两年猛涨,主要是北京写字楼开工和施工量同比下降,导致写字楼供应量紧俏。而在现有的核心商圈写字楼租赁市场显著凸显供不应求,涨价在所难免。因此一些企业已经不再只顾“面子”,而是选择性价比更高的区域设立办公场所。位于北京西南五环的诺德中心便是一些企业的重点选择之一。一位文化企业负责人郭先生告诉记者,他之所以把公司从繁华的东二环搬至诺德中心,就是看中这里的升值空间:“我购买的面积一部分做自我办公室用。一部分我用于出租。这要比投资住宅安全高效。
 
写字楼投资收益
 
由于写字楼投资收益是一个未来事件,牵扯到很多因素,至于收益计算方法,更是公说公有理,婆说婆有理。为此,本刊搜集了四种不同的计算方法,以供与投资写字楼相关的读者参考。
 
租金回报率法
 
公式:(税后月租金—按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。
 
优点:考虑了租金、价格和前期主要投入。比租金回报率分析法适用范围广,可估算资金回收期长短。
 
不足:未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题,且由于其固有的片面性,不能作为理想的投资分析工具。
 
租金回报率分析法
 
公式:(税后月租金—每月物业管理费)×12/购买商铺总价。这种方法算出的比值越大,就表明越值得投资。
 
优点:考虑了租金、房价及两种因数的相对关系,是选择“绩优地产”的简捷方法。
 
不足:没有考虑全部投入与产出,没有考虑资金的时间成本,因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
 
内部收益率法
 
公式:累计总收益/累计总投入=月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他费用+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。
 
上述公式以按揭为例;未考虑付息,未考虑中介费支出;累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
 
优点:内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因数。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可以理解为存银行,只不过我国银行利率按单利计算,而内部收益率是按复利计算。
 
不足:通过计算内部收益率判断物业的投资价值,都是以今天的数据为依据推断未来,而未来租金的涨跌是个未知数。
 
简易国际评估法
 
基本公式为:如果该物业的年收益率×15年=房产购进价,则认为该物业有所值。这是国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
 
写字楼投资收益案例
 
一般认为,投资写字楼的年收益率能达到5%,就比较理想了。以合肥为例,计算一下写字楼的收益率。以目前12000元/平米的售价计算,在合肥中心城区购买100平米写字楼需花费120万元。目前合肥中心城区的写字楼每月每平米租金为60元平米到75元,如果按65元计算,100平米写字楼一年的租金为7.8万元。这样计算下来,现在合肥投资写字楼的年收益率高达7.5%,而且这一收益是比较稳定的。
 
写字楼买卖税费计算:

1、业主交税列表:
a、营业税=合同销售价减去原购入价的差额×5%
b、城市建设维护税=营业税×1%
c、印花税=合同价×0.05%
d、个人所得税=差额×20%
e. 交易手续费:3元/平方米
 
2、买客交税列表:
a、印花税=合同价×0.05%
b、契税=合同价×1.5%
c、登记费:80元
d、房产证贴花:5元
e. 交易手续费:3元/平方米
 
 
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