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深圳写字楼将进入频繁成交期
甲级写字楼网 发布日期:2013/2/27
2013年前积蓄已久的写字楼租赁市场需求已经呈现逐渐释放趋势,近期客户的需求性与目的性很强,后期的租赁市场将会迎来一个小高潮。
 
深圳写字楼二级销售市场成交面积为953.79㎡;同时,二级租赁市场相对年前逐渐回升,成交面积为941.59㎡。深圳三级销售市场成交105㎡,成交项目为罗湖区的国贸商业大厦。三级租赁市场成交4104.59㎡;其中罗湖区租赁成交1086㎡,成交项目为鸿昌世纪、深华商业大厦、地王大厦等;福田区租赁成交面积857㎡,成交项目为卓越时代广场、江苏大厦A座、诺德中心等;南山区租赁成交面积为910㎡,成交项目为海岸城东座、海岸城西座等。宝安区租赁成交面积150㎡,成交项目为荣超滨海A座;龙岗租赁成交面积160㎡,成交项目为天安数码城。
 
深圳将新添33座甲级写字楼
 
从今年起到2014年,深圳将新增写字楼项目约33个,同时,即将入市的大型商业项目数量将达19个,写字楼和商铺市场供应提速。据分析,由于空置率压力大增,商业地产整体租金和售价将可能出现下滑,投资客需谨慎入市,但随着深圳经济的发展和商业形态的进一步成熟,未来商业地产发展仍充满机遇。
 
写字楼面临空置风险
 
一方面,写字楼供应洪峰到来,空置率将被推高;另一方面,受宏观经济影响,写字楼租赁需求以成本节约型为主,甲级写字楼租赁需求明显下降。看来,今年深圳的写字楼市场不会平静。
 
2013年—2014年深圳将有33个写字楼项目供应,入市体量达402万平方米,供应洪峰将推高写字楼空置率。其中,今年的甲级写字楼市场将有46万平方米新竣工,相当于2012年的4—5倍,供应量压力大大增加。
 
分析认为,供应量的压力加上租户承租能力下降,将导致深圳甲级写字楼,特别是中心区租金水平较高的甲级写字楼空置率压力加大,原因是越来越多的租户将倾向于续租或迁至租金较低的写字楼。未来新增供应的持续增加将会使市场竞争更加激烈,租户主导性会更加明显。在市场大环境影响下,预计未来短期之内甲级写字楼租金将面临向下调整的压力,而空置率会有所上升。同时,受到抑制的投资需求影响,投资市场将继续被看淡,预计2013年写字楼平均售价会小幅下滑。按目前的发展形式,经济恢复将经历一个缓慢的渐进过程,企业多持谨慎调整策略,因此预计萎缩的写字楼需求将在短期内持续,回暖的步伐会比较缓慢。
 
商铺租金靠优质项目支撑
 
据研究机构不完全统计,2013年—2014年深圳即将入市的大型商业项目将达19个,将增加商业面积170万平方米以上。项目类型将以综合体为主,兼有少量购物中心以及规模较大的社区商业。
 
可以预见,未来除了城市中心商业蓬勃发展外,区域中心商业及社区中心商业也将遍地开花。我市商铺市场的面貌将发生大的变化,同时不可避免要面对同质化竞争。2012年,深圳商铺市场呈现供应增加,成交减少的态势。2012年我市批售一手商铺40.03万平方米,比2011年增加42.86%。随着调控影响趋弱,市场转暖,商业批售也渐渐增加,到年底达到高峰;而一手商铺成交10.40万平方米,比2011年减少15.6%。
 
在价格上,去年全市商铺成交均价为每平方米40759元,较2011年上涨27.66%。随着城市规划的进程,原特区外物业的价格上涨的空间和动力逐渐显现。
 
据统计,今年优质商铺市场将有新增供应40万平方米。大量新增供应将使空置率上升,从而制约整体租金上升的空间。但优质商场的租赁会有较佳表现,将带动整体租金升幅,支撑整体市场平稳发展。大量优质商铺的入市将带动租金上扬,然而,新商业项目入市前必然要考虑招商的压力。有研究分析,去年受新商场入市的影响,深圳优质商铺市场整体空置率上升1.7个百分点至4.6%。今年新竣工的商业项目为应对供应量增加、竞争加大的风险,部分住宅开发商整体出售商业项目的可能性增加。
 
后市仍有新的增长点
 
去年底,我市出台的存量非住宅类物业按评估价征税政策让整个二手商业地产一度冰封。业内人士预计,今年第一季度二手商业物业成交仍将在低位徘徊,随着对政策的逐渐消化,二季度可现转机,下半年有望回升至正常水平。与此同时,二手市场的调整将给一手市场带来短暂机会,促成部分投资转向。
 
大面积的新增供应也将带来新的机遇。短短几年内,海岸城、KKMALL、欢乐海岸等项目的相继出现,使深圳的商业格局发生了翻天覆地的变化,随着城市配套的逐渐完善,深圳各个区域的商业中心不断形成,宝安、龙岗等区的商业价值将逐渐凸显。正在发展中的蛇口港和前海深港现代服务业合作区将在激励政策下吸引更多投资,为深圳写字楼市场后市发展助力。
 
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