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2013年2月:重点地区写字楼市场简讯
甲级写字楼网 发布日期:2013/2/20
数据显示,2013年1月,北上广深四大一线城市写字楼供应继续回落,环比减少36%。其中,深圳写字楼供应环比大幅减少50%,仅约10万平方米,但依然是近年来的供应高位。受供应回落的影响,1月份写字楼销售方面,环比也出现下跌,上述四大城市写字楼总计成交61.19万平方米,环比下降7%。除供应乏力之外,1月份土地市场上商业地块出让也表现一般。13个重点城市数据显示,2013年1月份商办用地供应面积环比下降约42%,较2012年月均水平下降约34%;1月份商办用地成交面积虽然环比大幅下降约32%。
 
尽管2012年外围经济的不确定性对在中国的跨国公司的租赁需求有一定的影响,然而整体强劲增长的趋势仍然持续,特别是在核心城市如北京和上海。在供应方面,在许多二线城市由于新供应相对多于其需求,其空置率仍然维持于高水平。核心城市和其他城市之间的不相称供应预计在未来3年仍会继续。
 
优质写字楼需求增长
 
尽管有迹象表明本年度经济增长放缓,2012 年第四季度国民生产总值(GDP)增长仍达到了7.80%。虽然不如过去三年增长迅速,但考虑到市场不断完善,政府着力强调增长质量,这一经济增长放缓状况仍在预料之中。 即使如此,预计2013 年和2014 年GDP 仍将有所提高。
 
2012 年全国写字楼总吸纳量达到204.9 万平方米,略低于2011 年水平,但延续了2010 年全球金融危机以来的大趋势。 今年,我们继续见证了国内公司随业务和全国范围内基本经济因素的相对强劲,继续推动优质写字楼需求的增长。
 
一线城市的需求尤其突出。以广州来说,2012 年下半年开幕的若干写字楼使该城市年净吸纳量达到507,666 平方米。 然而,租赁客户关注的重点还是在核心城市,如上海。作为中国金融中心,上海今年写字楼吸纳量达481,018 平方米。同样,首都北京今年的吸纳量为344,170 平方米。对于这两座城市,大部分吸纳量来自国内公司,与跨国公司相比较,其对写字楼的需求较不易受到国际趋势的影响。


由于华中地区物流业和高新产业的大发展,武汉写字楼净吸纳量达110,924 平方米,几乎是2011 年的两倍。然而,过去一年中,新写字楼需求逐渐向二线城市扩散的势头并不如预期的那样充足。市场关注的重点仍然是一线城市。
 
作为中国的主要金融中心,上海在2012 年的新供应量为全国最高达657,490 平方米,其次是其他一线城市(广州为374,800 平方米,北京为283,857 平方米)。不过值得注意的是,主要二线城市之一的成都,今年新供应写字楼达426,668 平方米,位居全国第二。
 
接下来的一批二线城市,今年都推出了大量新写字楼。例如,杭州为239,960 平方米,接近北京的水平。然而,如果比较各城市新供应量与现有存量水平,情况就大为不同。成都的大量新供应写字楼(相当于现有存量的44%)使其位居全国首列。重庆、大连、青岛等诸多二线城市也位居前列。
 
相比较而言,一线城市则略显失色。例如,北京2012 年的新供应写字楼仅为283,957 平方米,相当于现有存量的4%。同样,上海的新供应相当于现有存量的11%。
 
这意味着,在这些一线城市,虽然业务带动的需求较高,但新供应仍相对紧张。因此,这些核心城市空置率非常低。例如,北京在所有城市中的空置率最低,仅为2.8%。上海总体空置率为7.4%。
在部分二线城市中,由于政府采取一系列措施推动写字楼物业开发,有时候造成新供应过剩,因此推高总体空置率。例如,成都目前的空置率为45.3%,位居上述所有城市之首。青岛空置率也达到30%,位居全国第二。
 
北京最优租金增长居全国之首
 
由于相对供应有限加之国内公司业务拓展带来的较高需求,北京最优租金增长居全国之首,与去年同期相比上涨了22.4%  。北京的最优租金为每平方米每月人民币326 元,紧密追赶上海(人民币348 元)。虽然在此高租金水平下,2012 年下半年租金上涨减慢,业主在要价时也更趋理智,上涨的压力始终存在。
 
跨国公司表现不佳,但国内公司的良好表现弥补了这一需求上的不足,因此上海写字楼市场仍保持稳定发展态势。尽管中心地段租金13.8%的年增长率仅处于国内的温和水平,但最优租金348 元仍位居全国之首。
 
对于其它城市,相对大量的供应量继续影响着租金增长趋势。例如,在青岛和成都,由于大量新供应量加上较高空置率,租金增长速度放缓至6.1%和2.5%  。在广州,2012 年下半年出现在中央商务区的新供应和租金折扣使年增长率出现负增长趋势。
 
杭州和南京等城市最优租金年增长也出现负增长,分别为4.2%和5.5%,显示企业预算在融资压力下保持较低水平。因此,我们认为,短期内仍可能出现部分租金调整。需求的不确定性加上大量新供应出现,将减缓租金进一步上涨。
 
北京最优租金将于2014年超过上海
 
展望2013 年,中国主要城市的租金上涨水平仍取决于相对供应量的幅度。北京和上海的租金增幅仍然将远高于其他城市。
 
2013 至2015 年间,北京将有1,756,429 平方米新供应量,但仅占目前现有存量的26.24%。同期,上海新供应量将达到5,083,457 平方米,相当于目前现有存量的88.16%。


南京、西安、天津、成都等部分二线城市与之形成鲜明对比,这些城市未来新供应量与现有存量比例将超过140%。但是相对紧缺的供应量仅是故事的一方面。2012 年,优质写字楼需求仍大部分集中在北京和上海,国有企业仍偏爱将这两座城市作为业务发展的目的地。
 
因此,我们预测2013 年北京租金上涨水平将位全国之首,达到10.5%。展望未来五年,我们预测北京和上海的最优租金将分别平均上涨8.5%和6.2%。鉴于以上调整后的预测,北京最优租金将于2014 年超过上海。同时,大部分其它城市中,租金上涨水平将保持稳定趋势。
 
进入2013 年,我们预计政府将更积极地采取措施刺激国内消费和生产。因此,国有企业对优质写字楼的需求将进一步增长。相对来说,外部不确定性仍将减缓许多跨国公司拓展办公空间的活动,至少不会远离核心城市市场。另一方面,由于地方政府对其土地资源增值的需要,部分城市的甲级写字楼供应量将继续高于需求。因此,将需求从核心城市向区域性城市群的转移,是缩小全国租金增长差距的必要举措。
 
 
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