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担忧商业地产的爆炸性开发
甲级写字楼网 发布日期:2013/1/25
2010年住宅市场全面限购以来,众多品牌房企宣布拓展商业地产领域。数据显示,自2010年开始,国内商业地产的月均开发增速达到了25%以上,是同期住宅开发投资增速的1.5倍,2012年上半年更是扩大到2倍。两年过去,商业地产热潮仍在持续,土地市场上商业地块接连出现地王。这一轮的商业地产井喷式发展,也引发业界对于供应过剩的担忧。
 
2012年以来,商业营业用房投资开发比重有逐月提高的趋势,已达到14%上下。对比数据可以发现,发达国家人均商业物业面积是1.2平方米,而在中国,上海、广州等一线城市人均商业物业面积已经超过了这个数字,不少二线城市也在快速向这一数字靠近。截至2012年12月31日,上海商业地产(不含办公)可售面积717.14万平方米,按照最近6个月平均销售面积,去化周期为44个月。本轮商业地产爆发式增长或将导致以下后果:大量激增的商业地产项目得不到客群的支撑,商业地产项目同质化现象严重。
 
2013年有可能是供求关系和租售关系转折的关键年。对于部分开发商对今年商业地产售价、租金都要降的分析,是给购买商铺、写字楼的投资者、投机者、储蓄者的警告,也是对房地产商的提醒,但对真正的商业地产商来说不是坏消息。显然,整体经营的购物中心和统一出租的写字楼受市场波动的影响较小,物业长期升值趋势可期。
 
商业地产商要真正开发经营好商业地产产品或项目,还是要遵循“三一原理”:在开发经营购物中心时,整体规划的商场一平方米都不能卖,开发经营资金一元钱都不能缺,经营管理团队到位一分钟都不能晚。
 
套用地产关于选址的名言,要想在2013年赢得竞争,做真正的商业地产商,第一是管理团队,第二是管理团队,第三还是管理团队。2013年,对于商业地产商,商业物业散售价格下降是机会,商业物业租金下降是挑战,整体持有经营管理是基础,突破同质化善于创新是考验,建设经营管理团队是关键。
 
在近日举行的一场商业地产沙龙上,面对商业地产爆发式的发展,专家说,中国的开发商做商业地产是被迫为之;中介服务商说,商业地产与其他行业一样面临中国式产能过剩;开发商则说,我只管做好自己。其中过半企业提到,今年以及未来将布局或加大在商业地产领域的投入。
 
 
在深圳,今年将有约15个商业地产项目入市,总面积接近150万平方米。包括海雅缤纷城、欢乐海岸购物中心、中航世纪汇、皇廷IA MALL等。
 
深圳的情况一定程度上是中国商业地产近年来爆发式发展的一个缩影。据中国购物中心产业资讯中心主任、亚洲购物中心协会轮值主席郭增利表示,预测到2015年,当年全国新增商业购物中心数量将突破400家。这在全世界任何一个发展中的市场都不会有。
 
由于一个商业综合体开发到运营大约需要4-6年的时间,未来5年的中国商业地产市场如何,将取决于市场需求的分配。
 
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