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2013年1月:中国重点城市办公楼市场简讯
甲级写字楼网 发布日期:2013/1/25
 
北京
 
2012年北京甲级写字楼空置率维持在9.8%,创历史最低记录。同时,国内外经济的不确定性、空置面积稀缺以及租金不断创新高均造成了2012年净吸纳量下滑。2012年第三季度已经有少数租户提前退租,而目前业主更愿意在租金等条款上让步以吸引高质量租户。
 
2012年第四季度部分区域甚至出现下降的局面。由以下因素影响:第一是业主年底冲业绩,议价空间松动;第二是欧洲的次贷危机、国内经济的增速放缓促使部分租户选址和需求的萎缩;第三迫于成本压力,部分租户选址范围开始向次级商圈转移。
 
由于2013年由于中国政府对经济平稳发展充满信心,外资客户依然加大力度在华投资,以及中国国企的对优质办公楼的刚性需求,对优质甲级写字楼的需求仍然以国企和外资为主。在有限的优质写字楼新供应量来看,2013年北京写字楼租金走势应该趋于平稳发展。
 
上海
 
2013年上海写字楼有70万平方米新供应量,基本接近于2012年的表现这些新品写字楼主要位于虹口、普陀、闸北等非中央商务区,将为上海写字楼租赁市场带来新的亮点。自2012年以来,有一些在CBD办公的企业基于成本等方面的考虑,开始逐步向次中心区域转移,如从静安寺、南京西路、人民广场等中心地段搬迁到普陀等区,上海写字楼租赁市场的去中心化趋势愈加明显。
 
但随着经济的趋稳,上海大力发展第三产业等利好,预计2013年下半年起上海写字楼租赁市场将会逐步回暖。考虑到2014年起上海将进入新一轮的写字楼供应高峰,2013年租金预计呈现上半年平稳,下半年适度增长的态势。
 
广州
 
2012年广州甲级写字楼整体吸纳量约6.88万平方米。珠江新城的吸纳面积为3.79万平方米,占全市总吸纳量的55%;而体育中心商圈也占据了25 .6%的市场份额,吸纳量约为1.75万平方米。2012年广州甲级写字楼整体吸纳量达到49.3万平方米,为历年之最。受上述原因影响,截至去年底,广州甲级写字楼整体空置率下降至8.6%。
 
 
深圳
 
2012年第四季度深圳甲级写字楼市场供应虽少但需求稳定,该时段净吸纳量约7.8万平方米,平均空置率环比继续下降至10.8%,租金环比回升0.6%。预计今年深圳甲级写字楼新增供应面积达90万平方米,平均租金保持平稳或微幅下跌,而全市空置率将小幅升高。2012年第四季度深圳优质写字楼市场有两栋写字楼入伙,分别是大中华国际金融中心的A栋和C栋,共计6.6万平方米新增供应,全市甲级写字楼市场净吸纳量约为7.8万平方米。得益于少量供应和稳定的需求,本季度全市平均空置率环比继续下降0.8个百分点至10.8%。
 
租金方面,在前一季度租金下降的情况下,第四季度全市甲级写字楼租金环比回升0.6%至每平方米每月189.7元,同比上涨0.7%。甲级写字楼平均售价连续第五个季度环比持续下降,本季度下降2.4%至每平方米人民币45,333元。在租金和售价持续反向波动的情况下,第四季度全市回报率环比继续上升15个基点,至约5.06%
 
2013年深圳市场共有12栋甲级写字楼入伙,共计新增供应面积约90万平方米。如果这些项目能如期入伙,全市甲级写字楼的存量被大幅推高34%。在新增供应的压力较大情况下,预计2013年全市平均租金保持平稳或微幅下跌,而全市空置率将小幅升高。
 
天津
 
相对于2012年写字楼市场15.85%的空置率, 2013年这一数字将增长至30%左右,2014年空置率更有可能高达45%,这一数字将达到天津写字楼市场近年来的高点。2012年下半年天津甲级写字楼市场没有新项目入市,总存量面积维持在85.06万平方米。位于天津中心城区的8个甲级写字楼新项目有望在2013年进入市场,预计带来49万平方米的新增供应,其中有三成的项目有望在上半年投入使用。第一太平戴维斯项目及开发顾问部经理王浩表示,随着供应压力激增,未来入驻率也将受到下行压力影响,特别是一些新建项目的业主方将被迫降低其租金预期,同时新项目的入市也将使得现有项目的租金上涨受到抑制。
 
成都
 
成都甲级写字楼市场租赁需求仍保持增长趋势;成都甲级写字楼新增供应创历史新高,总存量增至129.4万平方米。随着成都甲级写字楼的市场存量快速增长,优质物业竞争优势日渐凸显。伴随着成都写字楼市场的逐步成熟,区域市场间的差异也将更加明显。
 
未来两年成都都将会有大量新增供应,2013年新增供应预期将超过100万平方米,其中大部分位于天府新城区域,因此,世邦魏理仕预测未来几个季度租金和空置率都将承压。不仅如此,供应井喷的成都写字楼市场在2012年已经表现出整体销售疲软,未来写字楼售价方面,受到大量的新增供应的影响,将冲击散卖的写字楼市场,导致售价下降。
 
武汉
 
2012年武汉甲级写字楼租金涨幅在全国14个重点城市中居首位,全年上涨22.4%至每平方米每月94.1元。 其中,外资企业争相落户武汉,带动了甲级写字楼市场需求。武汉甲级写字楼吸纳量超过过去三年的总和,为11.09万平方米,创下历史之最。虽然22.4%的租金涨幅在北、上、深、广等14个全国重点城市中居首位,但由于起步较晚,武汉甲级写字楼的平均租价并不高,在14个城市中排名倒数第二。目前,甲级写字楼主要分布在武广商圈、建设大道金融街、武昌滨江和汉口沿江一带。租金最低的是中南商圈,71元/平方米/月;最贵的是武昌滨江和汉口沿江甲级写字楼,平均租金110元/平方米/月。
 
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