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亚太地区甲级写字楼市场简报
甲级写字楼网 发布日期:2013/1/6
 
亚太地区办公楼租金,2013年初结束连续一年的上涨。其中,租赁需求放缓对租金市场造成一定影响,但相关的写字楼交易仍在进行,净吸纳量远高于10年来的季度平均水平。尽管承租者尤其是金融和银行业,继续持谨慎态度,但专业服务、IT、保险、电信、物流和资源等领域仍然活跃。另一方面,中国国内各主要市场,特别是在二级区域和非中心地区,对小面积办公空间的扩租需求仍保持强劲。
 
刚刚过去的2012年中国内地办公楼市场的总体需求放缓,第四季度,北京、上海、广州、成都四大内地城市的办公楼租金均缓解上涨。2012年北京三季度有少量租户退租,现在一些业主正开始感受到租户对高租金的抵制;另外,更具竞争力的非中心地区办公楼项目也正在将传统商业区的租户吸引过来,这些因素均迫使业主在协商租金时作出让步,从而吸引优质租户并维持现有租用率。上海地区企业对迁址和扩张计划十分谨慎,所以大多数企业决定续租。另外,鉴于目前交易量和租赁咨询量均处于低水平,大多数业主继续采取观望态度,这将使办公楼租金维持稳定。广州市场的租金将环比小幅下降约1%。尽管大部分租赁业务以削减成本为目的,但本季度中还是可以看到一些国内企业的扩张需求;但跨国企业仍将保持谨慎态度,在年底前不作出任何房地产决策;业主们则热衷于提前签订租约,并在租金谈判中变得更加灵活。成都市场的甲级办公楼平均租金也将微跌1%成都市场供大于求的局面将逐步显现,甲级办公楼的空置率平均水平也将持续走高,并达到历史最高值。开发商的议价能力也因此被极大削弱,加上去化速度低于预期,部分开发商已开始调低其租金预期。但另一方面,随着市场成熟度的不断提高,不同区域间以及不同品质项目间的资产表现差异化也会更加明显。例如,品质更接近国际甲级办公楼的项目,其产品的市场同质化程度更小,资产表现仍然稳中有升。
 
2013年重要地区写字楼市场预测
 
中国,一线城市写字楼市场的高租金以及有限的供应量促使租户逐渐将其办公地址从北京和上海转向供给充足、租赁条款更具吸引力的二线城市。尽管如此,北京和上海依旧是国内外投资者最青睐的城市。随着保险基金新政的出台,商业地产市场将看到更多来自保险公司的资金流入。与此同时,国外投资者将面临来自国内购买力强大的投资者的激烈竞争。北京写字楼的租金增长速度将在接下来几个季度有所放缓,由于未来两年新增供给量有限,吸纳量预计将保持平稳。根据政府最近公布的数据显示,中国经济将伴随着中国政府平稳换届的过渡,迎来新一轮的增长。未来两年,上海顶级和甲级写字楼的供给将不能满足需求的增长。基于目前市场需求水平,我们预计2013年至2014年上海甲级写字楼租金继续上涨。香港,2012年写字楼租赁市场表现出两种态势,在中环以外地区,租赁需求表现出健康发展趋势,租金开始上涨,而中环地区则经历了需求减弱和租金下滑。从2012年第一季度开始,写字楼投资市场开始表现强劲。投资者旺盛的需求保证了价格及资本价值的上涨。
 
新加坡,随着CBD地区租金增长趋缓,租户开始考虑写字楼扩租,或者对租赁条款的重新谈判。今后两年,郊区地区的写字楼质量将不断提高,从而将成为企业扩张或重新选址的极具吸引力的选择。投资市场的未来依旧看好。由于流动资金的增长,以及经济和房地产市场的健康发展,明年投资交易量有望增长。直至2015年,写字楼资金收入有望以稳健的增长率不断攀升。2013年的平均收益率预计持续走低。
 
澳大利亚,写字楼市场发展保持平稳。一些投机项目的资金转而投资于目前在建的一些开发项目。租赁需求在今年二、三季度保持平缓,这一态势体现在悉尼CBD地区和主要城郊区域。尽管国际地产投资者对悉尼甚至整个澳大利亚表示出强大兴趣,但交易水平依然处于预期水平之下。
 
印度,大量供给即将入市。在一些密集市场,开发商将控制供给从而确保过度供给的局面不会出现,并通过获得最低增长从而控制租金的稳定。印度经济预期增长率高于全球平均水平,为写字楼需求和占有率的稳定增长提供了良好基础。根据租金及资本价值都将呈稳定发展态势的预期,该地区收益率有望成为全球最高地区,市场投资机会极具吸引力。
 
印度尼西亚,随着租户需求不断上升,空置率水平持续下降。无论对现有租户续租还是对未来新租户,业主都对出租率抱有充足信心。面对市场中即将出现的有限的投资机会,投资者需要随时做好准备,在必要时迅速作出判断,甚至需要考虑一些比较激进的投资回报方案。
 
日本,预计2013年末租金开始上涨。在此之前,甲级写字楼相对较低的租金带来了潜在机会。紧随空置率的下降,资本价值有望伴随着租金的上涨而增长。
 
韩国,2013年随着几个大体量写字楼项目的入市,预计空置率继续上升。从低档写字楼升级入驻顶级写字楼的相关租赁交易有望增长。未来几年,韩国首尔甲级写字楼市场仍将是租户市场。由于当地投资者积极在核心写字楼市场寻找新的投资机会,投资收益率预计与现有水平持平或更低。同时,投资者也将扩大视野,积极在例如零售及酒店领域的非写字楼市场寻找机会。
 
越南,由于新供给即将入市,租户将有机会寻找到更合适的空间、获得更有利的租赁条款。业主需要对写字楼进行常规整修,从而保留现有租户以及吸引新租户。同时,业主还需要能够提供灵活的租赁条款,并执行强有力的市场策略方案。
 
 
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