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未来5年深圳甲级写字楼集中入市竞争加剧
甲级写字楼网 发布日期:2012/12/5
 
深圳近期写字楼销售动态
2012年11月深圳全市一手写字楼在新入市项目的推动下,成交出现较大涨幅,销售面积环比上涨227.43%,成交套数大涨136.78%。新入市的产品类型涵盖了办公楼、商务公寓,导致这两种类型物业成交环比都有较大增长,而厂房成交则出现下滑。新入市项目壹海城一区和农科商务办公楼所在区域盐田和福田,成交量均得到极大带动。全市一手写字楼均价为30765元/平方米,较10月波动不大。
 
深圳摩天写字楼现状
深圳高达441.8米的深圳第一高楼京基100大厦,其标杆高度仅仅在保持一年多之后就有可能易主。
深圳华润集团总部大厦今年10月下旬奠基开工,这座新的摩天大楼500米的规划高度将一举超过京基100大厦。不过,这个高度也不能站上深圳最高建筑的顶点。在深圳已规划和在建的项目中,“春笋”的高度仅仅排名第四位。在全国范围内掀起的摩天大楼热潮中,深圳已建加上规划或在建的200米以上超高层建筑合计达到100座之多,数量将超过香港和上海。但与香港、上海不同的是,深圳超高写字楼虽然打造了这座城市的新高度,但却难以在这个城市树立起租金标杆。即便是现有的京基100大厦,其租金水平仍无法做到深圳最高。代表深圳最高租金水平的写字楼反而是中心区不过200米的嘉里建设广场。超高写字楼爆发深圳的经济量级仍无法与香港、北京、上海相匹敌,尚难以在短期内承载起大量超高写字楼的井喷。
 
从目前情况来看,深圳目前最高建筑京基100在未来仅能排名深圳建筑高度的第五名,而排名在它之前的分别是高度666米的晶都酒店改造项目、高度660米的平安总部大厦、高度518米的佳兆业环球金融中心。
 
上述几大项目中,平安总部大厦已经在建,佳兆业环球金融中心预备建设中,而京基集团投资的晶都酒店改造项目尚处于规划审批中。
 
2012年统计深圳200米以上的超高层建筑已经建成的有37座,加上规划或在建的74座,合计有111座,将超过香港的40座和上海的63座。深圳未来5年甲级写字楼集中迎来入市期,深圳新增的写字楼建筑面积约为600万平方米,而深圳市场每年对写字楼的消化量则小于80万平方米。这600万平方米仅指到目前为止已经报了规划并且确认了指标的项目,并不包括大量的城市更新项目、“工改工”项目,以及目前正炙手可热的前海深港合作区项目。前海的供应量其实是可以无限级增长的,企业需要多少,只要那块地盖得了,就可以建多少。100米高的楼不够,就建200米、300米,甚至更高。
 
最贵租金之王
 
根据一般规律,超高写字楼的租金往往都高于普通写字楼,其承租率也相对较高,基本不会出现大量空置的状态。
 
在北京,苹果公司的办公室设在月租金最高可达每平方米1500元的国贸中心三期,高330米的国贸三期是北京最高建筑。上海浦东最高建筑环球金融中心的租金水平,让周围的普通写字楼难以望其项背。但在深圳这个高楼林立的金融中心,租金最贵的写字楼不是280米高的卓越世纪中心和深圳第二高楼地王大厦,也不是荣膺华南第一高楼的京基100大厦,而是今年上半年刚刚开始招租的嘉里建设广场二期。目前京基100大厦租金均价约为每月每平方米260元,地王大厦写字楼的月租金在每平方米140到180元之间。而2008年入市的嘉里建设广场一期平均月租金为每平方米260元,今年推出市场的二期,中低区的月租金在每平方米280元,高区租金超过每月每平方米300元。除了前期建设需要投入巨额资金,开发商还必须考虑建成后超高层建筑如何实现良好效益的问题,不能盲目追求高度。品质比高度更重要,超高写字楼的租金水平也不一定最高,租客更看重写字楼的综合品质。嘉里建设广场一期高度仅为100米,二期的高度200米,这在高楼林立的深圳并不显眼,但美国苹果公司在深圳却选择了嘉里建设广场。毫无疑问,嘉里建设广场二期入市,直接将深圳写字楼市场的租金带入“300”时代,与此同时,普通写字楼租金价格却出现不同程度下跌,加速洗牌。
 
2012年9月,华润深国投信托有限公司正式从深国投广场搬迁至嘉里建设广场二期办公,在这座深圳最贵的写字楼内租下了整整四层办公楼。而昔日的深圳第一高楼地王大厦,其租金水平目前也已经沦落到市场较低水平,空置率也一直居高不下,这意味着低租金也未必能留住优质租客。尤其是高端租客正日益向顶级写字楼集中。目前,嘉里建设广场被誉为世界500强的深圳总部,仅嘉里建设广场一期的租赁企业就有81家,其中80%的企业是外资企业,17家是世界500强企业,约占整个福田CBD世界500强企业数量的三成。
 
写字楼市场分化
虽然租金全城最贵,但在深圳要想与苹果在同一栋写字楼里办公并不容易,一些试图在嘉里建设广场二期租楼的客户常被婉拒。在很多业内人士看来,一方面是部分乙级写字楼设法降低租金吸引中低端租客,另一方面是高品质超级写字楼开始招商选客,深圳写字楼市场两极分化趋势日益加速,而嘉里建设广场二期则成为深圳写字楼市场的分水岭。而这两类写字楼也代表着两种不同的开发模式,一类是由民企主导的分割散售,另一类是统一业权、管理良善的只租不售。国内很多写字楼被散卖,会对后期的物管、业态、交通以及环境产生一定破坏。散售的盈利模式容易导致整体经营一致性的欠缺,无法获取价值最大化。今年以来,SOHO中国的经营模式从此前的“开发—销售”转型“开发—自持”,而卓越世纪中心由此前的全部持有转向“出售+持有”模式。深圳业权分散的写字楼占到60%,这些业权分散的写字楼,对于大公司来说,不便于其统一协调管理。
 
而深圳租赁型的写字楼比例只占40%,其中与嘉里建设广场同档次水平的超甲级写字楼的数量不足10%,堪称稀缺。这两者模式带来的影响不容小觑,戴德梁行在一份研究报告中称,对比位于福田中心区内相邻的两栋甲级写字楼物业,两者在区位和建筑外形上没有明显区别,但之间租金水平差距达30%,值得深思。
 
除了租金价格上升空间受限外,散售也把深圳的写字楼市场带入另一个困境:空置率难以有效降低。有业界人士称,目前福田中心区写字楼的空置率达15%左右。租金最高的嘉里建设广场却一直保持高出租率。嘉里建设半年报显示,嘉里建设旗下的国内办公室物业的出租率为82%,其中嘉里建设广场一期以99%的出租率位列第一位,而2011年末一期的出租率达到100%。
 
 
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