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北京CBD办公室租金成本过高
甲级写字楼网 发布日期:2012/11/6
 
英特尔走了,连堪称CBD地标的惠普也准备搬离。随着CBD房租的不断上涨,一些老牌跨国企业有些吃不消。而一些股权投资基金、银行等则接连进驻CBD。全世界写字楼租金涨幅第一的名头并没有吓走接盘者,反而让CBD变得一房难求。
 
CBD平均租金半年上涨两成
曾经作为CBD地标的惠普将离开CBD,惠普大厦也将成为过去。而在此之前,每到中午,惠普大厦楼底下一群群身着考究、挂着惠普工牌的年轻人围聚着抽烟的场景几乎是这十年CBD最热闹的景象。在此之前,惠普这家公司最多时租下了惠普大厦8-18层,如果按照目前的房租测算,仅房租一项租金就要过亿。
今年,惠普和酒仙桥亨通商务园签订了租赁协议,即将搬入北京的东北角。
惠普不是唯一搬走的巨头。2011年,曾经的处理器巨头英特尔公司还在北京嘉里中心有三层办公楼,现在再去已经物是人非了,这个公司已经搬到了北三环的环球贸易中心。IBM是走得最早的,早在2010年,他们就搬到了北四环的盘古大观。
而现在,正准备将自己的办公区域全部或部分搬离CBD的还包括甲骨文、路透社、奥林巴斯、燕宝等。对这些公司来说,越来越拥挤的CBD已经不是最好的选择了,不断上升的租赁成本成为他们不得不考虑的因素。近半年平均租金就涨了两成,一些热门写字楼租金涨幅更大。
 
根据统计, 2011年第四季度,CBD甲级写字楼的平均租金为每月每平方米265.77元,但是今年二季度,CBD的平均租金已经上涨至每月每平方米320.45元,涨幅达到20.57%。自2011年以来,由于东二环、金融街等北京传统商圈无新写字楼供应,呈现饱和,带动整体市场租金飙涨,一些以IT业、制造业为主的企业,承受不住租赁成本的压力,纷纷撤出核心商圈,转向非核心商圈。“无论是英特尔还是其他公司,租金最多只是一个促发因素。虽然其中有些公司已经过了最黄金的时期,但房租还是承担得起的,瘦死的骆驼比马大,只是相对一些新兴的商圈和写字楼,CBD性价比不高而已。”CBD写字楼经纪人小张告诉记者。
 
京城写字楼现井喷行情
现在全北京写字楼涨声一片,但就在两三年前,北京根本就没有办法消化大量空置的写字楼。
2010年10月,本应2009年开业的国贸三期主塔楼国贸大厦全面开业。这正应了摩天大楼定律——每一次创纪录的摩天大楼出现都是危机的前兆。
 
2008年,金融危机来袭,各行业普遍受挫,写字楼出租市场大受影响。正好又赶上大批写字楼竣工,一时间高档写字楼市场跌入谷底。在上海陆家嘴,写字楼空置率一度达到25%。北京也是坏消息不断,到2008年第四季度,CBD写字楼空置率达到35%,创下了5年来的新高。到了2009年,北京、上海、广州甲级写字楼租金与2008年底相比分别下滑9.24%、16.96%、9.27%,据了解,这也是国贸三期会暂缓开业的一个重要原因。
 
经济的困难没有度过,但写字楼的春天却提前来到了。到了2010年最后一个季度, CBD和金融街租金开始大幅上涨,当时CBD第四季度的租金一下就比2008年同期上涨了27%,而金融街涨幅更大,达到了31.3%。
 
2011年则是凯歌高奏。根据高纬环球最新发布的《2012全球最贵写字楼排行榜》,2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年的高价,跃居全球第五位、亚太第三位。该租金同比增长75%,是2011年全球写字楼租金增长最快城市,比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。
从今年开始,写字楼完全进入了卖方市场,有限的供应量也推高租金。第一太平戴维斯今年发布的二季度市场报告称,北京甲级写字楼空置率创有史以来最低。
 
而低空置率又让房租进一步上涨,根据仲量联行的数据,截至二季度末,北京优质写字楼租金达到每平米每月326元,同比上涨34%,其中,CBD涨势最猛。对持有写字楼的物业公司来说,这是一个良性的循环。而对租户来说,这是巨大的成本开支。但要留在甲级写字楼,这是必须的代价。
 
根据北京市统计局数据显示,1-7月北京写字楼完成投资额同比继续大幅上涨, 涨幅为35.9%,达到了218.2亿元。中原地产李文杰表示,写字楼供应量依然处于小幅攀升阶段,截至上月底,写字楼开工和施工量同比涨不足15%,而竣工面积更出现同比下滑37%的情况,可见北京写字楼市场供应紧缺的状况继续延续,未来租金仍将上涨。
 
“旧人”搬出“新人”争相搬入
不过,虽然惠普、英特尔、IBM都从CBD搬离了,但不要认为CBD就会出现空心化,相反,这里的写字楼越租越贵,出租率高得离奇。
 
根据柏斯环球监测数据,截止到7月,CBD甲级写字楼中,出租率最低的中海广场为90%,租金达到每平米520元/月,而其他甲级写字楼出租率都在95%以上,其中国贸三期均价最高,达到750元,国贸二期紧随其后。这一由国贸中心和郭氏兄弟集团联合投资建设的写字楼一直是CBD区域的标杆,长期把持着CBD租金和出租率的头把交椅。
 
SK大厦、LG大厦、华贸中心这些写字楼紧随其后,租金在每平米500-550元/月。比这些写字楼略差一些的是远洋光华国际、北京IFC大厦、金地中心等,租金也要在400-500元之间。目前在这一区域,泰达时代中心是租金相对较低的,基本维持在280元左右,不过相对于其他写字楼,它的便利性要大打折扣。北京一直有写字楼商圈的概念,虽然这几年望京、燕莎等地也有不少甲级写字楼,但整体来说依然是“3+X”格局,其中3是指金融街、CBD、中关村,在这其中,CBD因为是北京第一代写字楼出现的区域,无论是价格还是出租率都一直领跑整个北京写字楼市场。
 
“虽然这里有北京最拥挤的地铁站,还是北京最难打车的区域,中午吃饭的地方少得可怜,但依然有不少新贵挤破头想进入CBD。”现在去看国贸的企业门牌,这里多出了许多私募股权基金、国际金融集团,以国贸三期为例,美国凯来投资、工商银行私人银行部都将办公地点设在这里。
 
“这也符合国外顶级写字楼的格局,咨询、金融等高利润率的公司占据纽约最贵的写字楼。而一些科技类公司、制造类公司则倾向在空旷地区建独立办公楼,更加注重工作环境的舒适度,这是办公郊区化的趋势。”中介张先生告诉记者,早在2008年,诺基亚和敦豪就搬到了亦庄,摩托罗拉搬到了望京,这些公司无一例外都选择了独栋办公楼。后起之秀金融街写字楼基本满租“这里有证监会、银监会,周围都是大型的金融行业,如果您的公司搬到这里,别人自然会对您的公司高看一眼!” 位于金融街的中介王小姐满脸自豪地介绍。
 
金融街的富贵来源于1993年国务院批复的《北京城市总体规划》,里面提出在西二环阜成门至复兴门一带建设国家级金融管理中心,集中安排国家级银行总行和非银行机构总部。经过十五年的发展,金融街已经成为对中国金融业最具影响力的金融中心区,当然租金也就不是一般的高。“如果是个金融机构,你在金融街没有一栋楼,别人问你在哪里办公,你都不好意思说。”目前,金融街的楼基本都被国内的金融巨头把持着,仅有几家非金融行业企业在金融街有着独立的写字楼,如移动、大唐电信等超级国企。各种基金公司、私募公司、投资公司隐没其中,数量达上千家。
目前,金融街的租金约为500元/平方米/月左右(早期进入的合约价较低,许多公司的签约价都在200元以下),不仅如此,还要支付30元/平方米/月的物业费,如果按照一家中型公司1000平方米的办公需求计算,每个月光是房租成本就要接近50万。此外,你还得忍受最少每两年上涨10%的房租递增。中介人员告诉记者,金融街的空置率相当低。数据显示,目前金融街基本都在满租状态,仅凯晨世贸中心入驻率就在99%。
 
一位基金公司人士向记者透露,他们一直都在寻找合适的时机“进驻”金融街。因为与他们来往的很多政府部门、公司、客户都集中在金融街附近。除此之外,基金公司需要专门机房放置大型服务器,因此空调排风系统是基金公司在选择写字楼时的重要参考指标,其实可选的写字楼并不多。不过,也不是所有公司都能够扛得起金融街的房租。最近两年,股市萎靡不振,许多私募基金日子过得很苦。由于只有业绩创新高才能提取业绩提成,不少私募已经两年没收过钱了。而每年几百万的房租却一分都不能少。从绝对租金和均价角度,CBD自然要比金融街更胜一筹。但由于金融街的规划特性,对非金融企业有着天然门槛,“血统”上更为纯净。而且金融街的写字楼大都被国家金融巨头买断或整租,所以在房源上要比CBD少很多,流出来的少量房源租金自然越租越高。
 
 
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