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中国重点城市写字楼市场情报
甲级写字楼网 发布日期:2012/6/24
北京: 2011年第一季度至2011年第四季度,北京写字楼租金的环比涨幅分别为9.46%、9.4%、10.72%以及8.59%。直至今年第一季度,其环比涨幅再度攀高至12.64%。同比来看,2011年一季度,北京甲级写字楼的平均租金为每月每平方米187.35元。这也就意味着,今年一季度的数据同比去年,涨幅达到了48.16%。,在全球147个城市中,北京的写字楼租金上涨幅度位居全球首位,涨幅可谓惊人。尤其是CBD区域,在今年成功超越金融街,成为北京写字楼租金最贵的区域,平均每平方米的租金价格已经升到了304.91元,涨幅达14.73%。而曾经一度高达30%的空置率如今则只有5.81%
 
2011年北京CBD顶级写字楼以130美元/平方英尺/年的高价,跃居全球第5位、亚太第3位。该租金同比增长75%,是2011年全球写字楼租金增长最快城市,比涨幅排名第二的莫斯科高出34个百分点。
 
上海:上海核心CBD区域国际超甲级写字楼整体供应稀缺,空置率同比下降21.92%,达到8.61%。国际超甲级写字楼租金继续拉高,平均租金达到12.30元/天•平方米,环比增长8.8%,同比大幅上扬31%。其中浦东尤其是小陆家嘴区域,国际超甲级写字楼平均租金达到11.83元/天•平方米,环比增长7.55%。更值得注意的是,个别国际超甲级写字楼的成交面价甚至达到了14元/天•平方米的历史高价。
 
今年5月上海的写字楼市场成交看涨数据显示,全市写字楼共计成交1181套,环比4月上涨33%;成交面积132413平方米,环比上涨82.2%。5月上海写字楼成交额21.5亿元,环比上涨34.2%。
广州:仲量联行发布报告称,由于国内经济增长放缓以及外围金融市场不明朗,加上国内信贷仍然收紧,广州甲级写字楼需求大幅下滑,今年一季度净吸纳量自去年第四季度起持续下滑至约4万平方米,是自2009年后金融风暴复苏以来的季度新低点。同期,由于部分新增供应推迟于下季度,整体空置率仍然平稳,维持在11.3%。
 
深圳: 2012年第1季度甲级写字楼租金呈现惯性的缓慢增长,微幅上扬0.1%至每月每平方米177.8元。”而来自中原近期发布的写字楼报告中也显示:“2012年3月,深圳市甲级写字楼的平均月租金为194.92元/平方米,环比略降1.32%。
 
深圳甲级和准甲级写字楼租金均价约160元/平方米,在全国范围内来看处于高位,“但深圳有大量以高科技、贸易为主的民营企业,这些企业令整个市场得到一定的支撑,租金应该不会出现大幅的回落。”
5月二手写字楼市场主动让价、诚意出售的业主增多,议价空间增大,成交价格普遍较之前的挂牌价格降低10%~15%。预计后市将有更多的笋盘出现,定价合理、区位较好的写字楼物业成交量将逐步上升。
 
天津:天津主要写字楼的租用率已经超过90%。天津的大型项目,如天津环球金融中心,也已经出租或出售了大部分的面积,开发商可以免于因为市场压力而降低租金。预计在2013年上半年,和记黄埔新开发的10万平方米的写字楼、世纪都会商厦入市以前,写字楼市场将不会出现大面积的租赁成交,因市场已没有足够的空间给写字楼租户进行扩张。
 
在仅有约5,000平方米低成交量下,乙级写字楼在本季度成为市场吸纳量的主要推动力,其成交面积约占市场总成交的80%。此外,内资租户仍然是市场租赁的主导力量,其中专业服务类公司为天津写字楼市场需求的主要来源。
 
今年一季度天津优质写字楼物业市场表现大致平稳,平均空置率继续下降,租金按季小幅上涨。具体而言,市场整体平均空置率跌至15.81%,环比下降1.73个百分点,同比下降3.31个百分点。“部分业主降低租金预期,致使租金增长速度延续自去年第三季度以来的放缓趋势。”高力国际表示,不过优质写字楼物业的资产价格继续上扬,内资金融机构仍是购买主力。
 
沈阳:沈阳市房地产信息提供的近五年商品房非住宅项目的成交数据对沈阳这五年商业房地产所呈现出的跳跃式发展给予了充分的证明。沈阳的商业房地产,特别是商业网点的销售面积在五年的时间翻了一番还多,由2007年的将近78万多平方米的成交面积增长到了2011年的近161万多平方米。可以说在沈阳房地产市场稳步发展的带动下,商业房地产也呈现出了较好的发展趋势。
 
但是对比近五年内沈阳商业房地产成交量在商品房成交数量中所占的比例不难发现,其实沈阳商业房地产的发展与住宅市场的繁荣是密切相关的。如果单单从近几年商业房地产各类型产品的成交情况上看,除了与住宅密切相关的网点与车库外,以写字楼为代表的纯商业项目发展起伏不定,可以说沈阳的商业房地产尚未进入成熟发展期。
 
 
成都:成都主城区2009年甲乙级写字楼仅有83.2万平方米供应,2010年写字楼销量整体呈增长态势,供应总量约173万平方米,销售总量约111.28万平方米;时至2011年,成都仅纯写字楼供应量就高达130万平方米左右。2012年成都写字楼的新增供应预计更将达到创纪录的257万平方米,而此前尚未消化的存量还有近281万平方米。如果将近年来成都的写字楼供应量做成曲线图的话,将会看到在图表上原稳步上升的曲线在2012年将会拐出一个向上接近90度的直弯。而激烈的竞争导致多家机构预测,2012年底,成都写字楼整体空置率将在20%~23%之间。
 
重庆:相关数据显示,2009年重庆写字楼建面成交均价9646元/平米,2011年则为13920元/平米,涨幅高达44.3%。而甲级写字的销售价格更是一路攀高,2012年第一季度,重庆甲级写字楼在售均价为27000元/平米,销售指数较上季度上涨了2.3%。2011年重庆甲级写字楼租金均价为每月73.0元/㎡,同比上涨了15.7%。据戴德梁行华西研究部调查,2012第一季度,重庆市租金为每月77.73元/平米,环比上涨2.28%,同比涨3.64%。渝中区和南岸区的租金变化最为明显。两个区域2012年第一季度租金分布为84.56元/平米和56.73元/平米,环比分别上涨3.4%和3.17%。位于观音桥以及新牌坊区域的优质写字楼强劲的需求表现是促进市场租金增长的主要原因。观音桥商务区优质写字楼有效租金环比平均增幅达到9.2%,新牌坊商务区优质写字楼有效租金平均环比增幅约为8.0%,都高于市场整体增幅。2012年第一季度,重庆甲级写字楼的空置率为17.81%,较上季度下降2.19%。其中,渝北区甲级写字楼的空置率下降最为明显,相较上季度下降20.19%。其他各地区的空置率仍维持在低水平,无明显变化。
 
青岛:2012年第一季度青岛三栋优质甲级办公楼竣工入市,新供应充足。租赁需求持续旺盛,企业新建、扩张、升级三大因素使得青岛办公楼市场交易活跃,大宗交易明显增多。甲级办公楼的平均租金虽受新增供应的影响有所下降,但整体办公楼市场平均租金稳中有升,达到每平方米每月87元,环比上涨2.4%。
 
青岛的整体经济在第一季度保持稳定增长,推动了办公楼需求的持续增加。尽管受新项目入市的影响,整体市场空置率微涨至18.3%,但乙级办公楼的空置率持续走低。企业搬迁升级、扩租、以及新公司设立等需求均较为活跃。一季度,青岛办公楼市场的平均有效租金微幅上涨至每平方米每月87元。乙级办公楼在过去一年没有新增供应的情况下,受到稳定需求的推动,租金有小幅上涨。但甲级办公楼的有效租金则环比下降4.4%,至每平方米每月133元。
 
 
郑州:从2004至2012年一季度期间,郑州写字楼供应量、需求量一直呈现增长的势头,除了2009年的郑州楼市寒冬期,写字楼市场的供求量跌至21万平方米近年来的最低位以外。踏入2010年,郑州写字楼市场进入快速发展期。供应量、需求量呈现快速上扬的势头。其中供应量更是首次达到78万平方米的水平。而2012年,市场供应量将达到200万平方米的水平,是2010年全年供应量的2.5倍,2011年的2倍,“井喷”现象非常明显。
 
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