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中国二季度写字楼租金仍呈上涨趋势
甲级写字楼网 发布日期:2012/5/29

2012年4月各地甲级写字楼租金指数普涨,其中北京、上海租金环比涨幅分别达到4.48%5.65%,其余6大城市甲级写字楼租金涨幅则小于1%

 

除深圳、杭州外,其余6大城市的空置率均呈现环比持平或下降,北京、上海的空置率降幅分别达到14.42%31.87%。今年前四个月,北京、上海、广州、成都、南京的空置率均出现下降。

 

统计显示,4月北上广深四大城市写字楼供求环比均小幅回落,总供应面积50.39万平方米,环比下降23%;销售面积为32.75万平方米,环比下降32%1-4月,四大城市写字楼供应面积同比增长54%,而成交面积同比减少17%,供求比为1.18:1,呈现供略大于求的格局。在此背景下,各大城市写字楼价格出现分化。其中,深圳受写字楼价格偏高及未来经济走势不明朗等因素的影响,投资者心态日趋谨慎,4月写字楼价格环比下跌4.75%。目前价格从高位已滑落10%。相比之下,成都的写字楼价格则延续了上升趋势,4月价格环比增长1%,前四月已累计上涨4.23%

 

在住宅市场宏观调控后,写字楼等商用物业市场明显升温。目前,写字楼租金的回报率已超过住宅市场。但需要注意的是,由于近两年的过量投资,写字楼市场可能出现分化,位置、品质相对较差的区域价格可能会出现下调。北京甲级写字楼平均空置率环比下降0.2个百分点,至4%的历史新低,同比下跌3.9个百分点。多数商务区空置率较上季度大致维稳。其中CBD区域空置率在强劲需求推动下下跌1.9个百分点至3.2%,而CBD周边则受新增供给影响空置率攀升3.1个百分点,至8.4%。租金方面,截至第一季度末,甲级写字楼平均租金环比增长6.1%,至每平方米每月295.3元,同比攀升38.6%,为过去6个季度以来最缓环比涨幅。IT、金融、工业及专业服务等行业的企业仍是主要需求来源,更多企业在非核心商务区寻求租赁成本相对较低的办公楼宇,由此推动新兴区域继续录得8.1%最快租金涨幅,第一太平戴维斯研究及顾问咨询部董事王琼表示,其中尤以望京区域表现最佳,达到12.1%

2012年第二季度,仅有一个位于金融街区域的项目预计将交付使用,为市场新增6.9万平方米可租赁供给。此外,鉴于2012年后三季度仅有18.1万平方米供给入市,预计全市空置率将稳定在4%-5%的低位,随着经济放缓及市场需求的削弱,届时,租金涨幅也将由2011年的44%放缓至15%左右。

2012年第一季度,北京写字楼租赁市场表现活跃,需求总量高位运行,租金继续上涨,空置率下降。本季度北京优质写字楼租金报价为每月每平方米387元,较上季度升幅达10.6%,本季度写字楼整体5%的空置率为1995年以来最低水平。

 

写字楼租金继续上涨 每月每平387

 

2012年第一季度,北京写字楼租赁市场表现活跃,需求总量高位运行,租金继续上涨,空置率下降。本季度北京优质写字楼租金报价为每月每平方米387元,较上季度升幅达10.6%,而本季度写字楼整体5%的空置率是1995年以来最低水平。

 

市场供不应求,空置率持续下降

第一季度北京没有写字楼项目落成,季内吸纳量超过10万平方米,在强劲的市场需求带动下,写字楼整体空置率下降,到本季度末,北京优质写字楼平均空置率为5%,较上季度回落1.3个百分点。供应逐渐减少,需求不断上升使得北京优质写字楼平均空置率到本季度已下降至1995年以来的最低水平。自2009年开始,北京优质写字楼供应量逐渐下降,同时,市场需求在中国经济持续平稳发展的带动下大幅增长,使得北京优质写字楼整体空置率连续下降,到本季度已下降至历史较低水平。

 

市场吸纳量渐趋平稳

2012年第一季度,北京优质写字楼需求多来自外资公司,行业涉及化工、制造、专业咨询和食品等多个行业。康明思和巴斯夫分别在佳程广场租赁2500平方米写字楼,雀巢在位于酒仙桥的颐堤港承租了2500平方米,Latham & Watkins LLP律师事务所在国贸二座租赁了1100平方米。同时国内公司在一季度也有所表现,方正证券在金融街太平洋保险大厦承租了4000平方米,福建汇省担保有限公司在环球金融中心租赁了2500平方米。由于市场整体空置率处于较低水平,可供租赁面积减少,导致市场吸纳量趋于平稳。

 

2012年第一季度,CBD写字楼空置率降到7.8%。作为北京写字楼市场最重要的组成部分,CBD市场整体空置率自2005年以来第一次降到10%以下。从2005年开始,CBD市场迎来前所未有的供应高峰,区域整体供应从当年初的56万平方米,增至2011年底的近274万平方米,七年间共增加3.89倍,短期供应量巨大,其间更是遇到金融危机,CBD写字楼市场受到冲击,到2009年底该区域写字楼空置率达36.9%,市场所承受的压力可见一斑。经过三年的吸纳,到2012年第一季度,CBD写字楼空置率已降到7.8%,区域市场已进入业主主导的市场。

 

写字楼新增供应明显不足 年内仅26万平米

预计年内,北京仅有26.6万平方米写字楼供应,新增量明显不足,供应吃紧的压力将依然持续。而需求总量将在高位运行的趋势表现明显,市场空置率将随着空置面积逐渐减少持续走低,这也预示着北京写字楼租金在2012年内仍将呈上升趋势。

 
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