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2011第四季度亚太重要地区写字楼市场简报
甲级写字楼网 发布日期:2011/12/12
预计2011年第四季度香港和新加坡的甲级办公楼租金将会下跌,亚太地区其它市场的租金增长也将放缓。香港和新加坡将进入租金调整期,预计今年最后一个季度香港甲级办公楼租金将下降5%-6%,新加坡将下滑4%(分别降至每年每平方米1643美元和786美元)。预计第四季度亚太地区部分办公楼市场的租金将继续保持增长,但增幅将较之前放缓,如北京(大约增长5%,增至每年每平方米814美元)和悉尼(增长4%-5%,增至每年每平方米470美元)。此外,亚太地区大部分市场的租金与上季度相比总体将保持平稳,包括墨尔本、孟买、德里、首尔和东京在内。
 
香港:中环与其它区域的表现迥异。银行和金融业的租赁活动显著放缓,预计这些行业的部分企业将于2012年开始裁员,但规模应该小于2008年和2009年。预计律师事务所和一些其他行业将适当扩张,他们倾向于选择搬迁至成本相对较低的楼宇中办公。由于空置率较低以及非中央商务区甲级办公楼的兴起,预计2011年第四季度香港办公楼市场租金不会出现增长。
 
新加坡:净新增需求走弱,二手市场供应的吸纳速度也十分缓慢。尽管一些主要金融机构出现部分过剩的办公空间,但主要行业并未出现大规模裁员。
 
中国:北京,2009至2010年间,国有企业是市场上的主力租客。在2011年,尽管国有企业依然活跃,跨国公司和本土中小企业的租赁需求亦有明显增加。2011年甲级写字楼散卖市场增长显著,尤其在一线城市,开发商通过转手部分项目来快速回笼资金。写字楼需求上升主要来自两方面:其一,由于住宅市场的紧缩政策,一部分投资者将目光转向写字楼市场;同时,一些公司也倾向于购买写字楼以应对不断上涨的租金。2011年写字楼回报率继续下降。国有企业购买写字楼自用,越来越多投资者将写字楼整购散卖,国际投资机构重返市场等种种因素都在推动写字楼资本价值上涨。然而随着租金持续上涨,写字楼回报率下降趋势将减缓。
 
中国:上海,在空置率较低和新增供应有限的市场情况下,业主持续提高租金报价。由于日益担心中国经济发展放缓,很多租户,特别是跨国企业近来更加关注租赁成本。在北京,办公楼租金持续上扬,但与此前12个多月的快速上涨相比,增幅已有所放缓。在现有租户和更多新设立企业扩大办公空间需求的带动下,北京租赁需求仍然保持坚挺,但部分业主在租赁方式上开始采取更为灵活的方式。
 
明年上海甲级写字楼新增59万方租金持续上涨
据上海商报报道,明年,上海预计将有10栋甲级写字楼入市,新增供应面积将达59万平方米,较前三年平均供应量多出约11%。其中,澳门赌王何鸿燊旗下的澳娱中国和酩悦·轩尼诗-路易·威登集团持股的欧洲LRE房产公司在虹桥上海城附近共同出资开发的尚嘉中心预计将于明年二季度交付,租金预计为9元/平方米/天。
 
尚嘉中心还未启动预租已有客户咨询。2007年2月12日,长宁100街坊16/1商业用地以14.32亿元的高价成交,楼板价达到1.9万元/平方米,在当时创下拿地新高,大赢家正是澳门赌王何鸿燊旗下的上海华天房地产开发有限公司与法资公司ShangholdInvestmen组成的联合竞买组合。据了解,华天由何鸿燊旗下游娱乐有限公司全额投资成立,而另一竞买伙伴ShangholdInvestmen实际上隶属于经营名牌消费品的LV集团旗下。据介绍,这幅占地1.88万平方米的地块位于仙霞路遵义路交叉口的东北角,隔仙霞路与真正的虹桥开发区相望,北面紧临紫云路,横亘于虹桥上海城与虹桥开发区之间。当时,信德集团执行董事陈伟能指出,将来澳娱地块将合并虹桥上海城,使其成为一个整体组合的商业区。目前,坐落于长宁100街坊16/1地块之上的综合体项目尚嘉中心已经动工,整幢大楼拥有4.42万平方米的甲级写字楼面积,在项目底层还拥有约4.78万平方米的商铺面积。这一项目由上海力仕鸿华房地产发展有限公司开发,而力仕鸿华为港澳旅游娱乐集团旗下澳娱中国集团,以及酩悦·轩尼诗-路易·威登集团持股的欧洲LRE房产公司共同出资建立,其中,澳娱中国集团将主要负责写字楼部分的开发运营,LRE房产公司则将重点放在项目商铺部分。据了解,尚嘉中心项目预计将在明年第二季度交付使用。当前尚未正式启动预租,但已有不少意向客户前往咨询。其写字楼租金预计将达到9.0元/平方米/天的水平,物业管理费已定为35元/平方米/月。第一太平戴维斯方面向商报记者指出,不利于尚嘉中心的一点是,其距离附近的地铁站较远,步行至最近的2号线娄山关路地铁站和10号线伊犁路地铁站都需要10-15分钟左右。这使得尚嘉中心在与离地铁站更近的新增项目竞争时处于不利地位,这些新增项目包括古北国际财富中心二期和金虹桥国际中心,这两个项目预计分别将于2012和2013年交付。不过,从长期来看,酩悦·轩尼诗-路易·威登集团独特的设计将帮助提升尚嘉中心品质。
 
上海甲级写字楼租金持续上涨
事实上,包括尚嘉中心在内,2012年上海甲级写字楼市场将要交付使用的项目不在少数。2011年11月,上海甲级写字楼市场并没有新的项目入市,截至11月底,全市甲级写字楼的总供应量为57.05万平方米,预计今年到年底前还有1栋甲级写字楼项目入市。这一项目就是地处浦东陆家嘴的招商银行大厦,总建筑面积约为5.8万平方米。据悉,招商银行大厦大部分面积都为招商银行自用。今年到年底前的甲级写字楼市场预计都将继续前三季度需求大于供给的趋势。2011年前三季度,上海甲级写字楼市场需求量超过供应量15%。截至第三季度末,全市甲级写字楼空置率下降至8.7%。不过,由于许多原计划在今年入市的项目延期至2012年上半年入市,2012年供应激增,去化压力较大。目前,上海甲级写字楼市场预计有10个项目都将在2012年入市。其中大多数位于浦西,将为写字楼市场新增59万平方米的供应面积,较前三年平均供应量约多出11%。另一方面,上海甲级写字楼的租金水平正在持续上涨。2011年11月,上海甲级写字楼市场租金上涨1.0%,进入第四季度的前两个月,甲级写字楼租金已合计上涨2.1%,延续第三季度租金整体上涨3.3%的势头。尽管2011年前三季度新增供应量较大,且预计明年供应量也相当可观,但业主在面对市场强劲需求时,仍做出加价决定。
 
澳大利亚:在悉尼,由于优质供应趋紧,加之主要用户升级或迁至CBD,市场的租金持续增长。租户决策时间延长,但部分有确定需求的租户仍在做出搬迁的决定。市场对4000-10000平方米以及500平方米以下的办公半间有着持续的需求,对转租空间的需求也在微幅增长。在墨尔本,市场需求谨慎,租户正在考虑利用替代工作场所的策略,以降低其租用空间的可能性。开发活动仍在持续,但投机性办公楼项目供应量相当有限。
 
日本:东京核心商务区的办公楼业主在地震之后迎来了市场对新开发项目的良好需求。由于空置率相对较低,预计租金不太可能继续下滑。但是,由于日元走强、欧元区经济的不确定性以及全球经济发展速度可能放缓等因素使办公空间的需求受到抑制,预计未来1-2个季度东京市场租金增长的可能性不大。
 
韩国:国内企业的需求强劲,但跨国企业则表现得更为谨慎。在首尔,最近竣工的楼宇空置率很高,从而抑制了中央商务区的租金。如果出现经济衰退,则可能加剧当前首尔供过于求的状况,从而推迟租金的复苏步伐(尤其是在境外金融机构云集的中央商务区)。
 
印度:在孟买和德里,市场新增需求疲软。由于供应充足,预计本季度办公楼租金上涨的可能性不大。在孟买,由于经济发展前景不明,部分租户已推迟迁至次级商务区的决定。
 
 
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