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长和系90亿港元售上海写字楼
发布日期:2013/12/5
放弃出售百佳超市的李嘉诚,没有让同样的变数发生在抛售上海写字楼一事上。和记黄埔近日公告称,由长江实业与和记黄埔各持50%权益的东方汇经中心已锁定买家,并将以89.5亿港元出售。
李嘉诚“卖楼”再度引热议
 
8月29日晚间,李嘉诚的和记黄埔有限公司发布公告,拟以32.68港元的价格出售位于广州的西城都荟项目。而此前,“长和系”以60亿人民币挂牌出售上海东方汇经OFC。联系到此前早已被炒得沸沸扬扬的出售百佳超市,“长和系”抛售三大项目回笼超过300亿元现金成为各界关注的热点。
 
对于李嘉诚集中抛售亚洲资产,外界分析莫衷一是。不少评论人士称,这是李嘉诚要“逃离内地香港入驻海外”,更有分析认为华人首富的举动昭示了国内商业地产的风险已经很高。国内房企老大万科的董事长王石就在其微博上评论道:“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!”
 
在9月17日对于炒得沸沸扬扬的“撤资中国,移情海外”事件,李嘉诚出来公开回应说:“不会从内地撤资”。而如今上海东方汇经OFC已经以90亿港元锁定买家,顿时激起业内一片哗然。
 
东方汇经中心位于上海浦东新区陆家嘴环路333号,东面正对“上海中”,项目办公楼总建筑面积约8.8万平方米,目前尚在建设中,预计将在2014年竣工。
 
东方汇经中心为长江实业在上海打造的首个写字楼项目,颇具象征含义。六年多来,该项目一直传闻缠身,2009年曾传出转让消息,不过长江实业与和记黄埔选择于近期作出最终的出售决定,仍然让外界感到惊讶。
 
李嘉诚为何此时出售上海房地产项目呢?莱坊中国区董事杨松认为,李嘉诚出售此项目,或许代表他对内地市场的一种看法。由于未来几年上海商业地产市场将迎来高供应局面,会带来一定的消极作用,这可能也是选择此时出售的一种考虑。
 
根据莱坊近日发布的一份报告预计,2015年上海甲级写字楼空置率极有可能上升至13%。“内地市场正在告别高增长阶段,出于对更高投资回报率的追求,做这样的资产处置有其商业逻辑。”莱坊中国区董事杨松认为出售东方汇经的决定,从某个角度来看,符合其对于内地商业物业一贯的套现处置方式。
 
分析
 
国内商业地产风险已渐高
 
由于近期内地土地市场异常火热,李嘉诚抛售内地资产的举动也成为业内“空军”拿来分析楼市风险加剧的论据。包括万科董事会主席王石在内的不少人士认为,李嘉诚抛售内地物业的行动无疑是一个信号,暗示内地的楼市风险已经较高。
 
业内人士指出,近年来,随着国内住宅市场的“限购”、“限贷”等一系列严厉的宏观调控政策的出台,不少开发商扎堆“转型”,杀入商业地产领域。2011年后,不少地方的城市综合体的数量进一步攀升。
 
尽管商业地产在调控闸门之外,但商业地产全国“大跃进”似的开发已经暴露出“过剩”危机。当初在住宅市场遭遇宏观调控之时,很多房企盲目转向商业地产,这些建起的商业地产将在未来两三年集中上市,让商业地产面临更加激烈的竞争,风险明显加剧。
 
以李嘉诚此次撤离的上海为例,根据莱坊近日发布的一份报告,截至2013年上半年,上海超甲级和甲级写字楼存量达到620万平方米。其中,浦东小陆家嘴所占比重最大,达到26%。
 
而未来数年,随着虹桥、后世博区域以及徐汇滨江争相打造新兴商务区,上海写字楼新增供应还将大大增加,空置率也将相应增长。特别是2014年至2016年,包括上海中心等一批项目的入市,上海甲级写字楼供应将出现激增态势,2015年新供应将达到200万平方米的新高。莱坊预计,2015年上海甲级写字楼空置率极有可能上升至13%。
 
除了逐渐隐现的“过剩”危机之外,令人比较担扰的是我国城市综合体的商业模式一直没有创新,千城一面,各开发商推出的产品大同小异,同质化严重。
 
此外,传闻不断的房产税征收即将扩容的消息,也为房地产尤其是商业地产蒙上一层阴霾。有消息称,房产税扩容将率先从经营性物业入手,这也再次拉低了商业地产投资者的投资预期。
 
2013年12月初,据媒体报道,此次李嘉诚上海项目的接盘方为目前总部位于该项目附近的交通银行。据目前公开的信息,该写字楼交易价格为11.55亿美元。如果消息属实,这有望成为中国近年来规模最大的写字楼交易之一。据媒体报道,消息人士称,交通银行将向李嘉诚旗下的和记黄埔及其关联公司长江实业收购位于陆家嘴金融贸易区的东方汇经中心。这座大楼高31层,建筑面积11万平方米,预计2014年中竣工。
 
不过,尽管和记黄埔上周五已发布公告证实将作价11.55亿美元出售该写字楼,但并未透露买家的信息。公告称,和记黄埔将从这笔交易中取得大约18.39亿港元未经审核收益,而购买方“主要从事投资控股”,并未指明买家就是交通银行。
 
对于这一说法,交通银行方面表示“不予置评”。
 
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