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写字楼投资技巧与解析
发布日期:2008/6/17
地产随着住宅楼市场的持续升温,写字楼也逐渐成为房地产市场热点。近几年,长春的写字楼市场也发生了质的改变,品质以及物业形态都得到了提升。但是,目前长春写字楼的参差不齐,也是不可忽视的问题。写字楼投资可以看做是个人投资的新“金矿”,那么,应该如何进行投资,什么样的写字间适合个人投资者,其中又有些什么技巧呢?

 

写字楼投资技巧一:算好投资回报率

 

写字间虽然会有较高的投资回报率,但同时,由于写字间投资总价高,变现期长,对于投资者来说就需要理性地分析,谨慎投资。每个想投资写字间的人,可能都会问到“哪个区域最容易升值”,固然,升值潜力很重要,但业内专家提醒:投资者在投资写字间的时候,还是应该首先从个人的资金情况而选择,首先确定自己能买得起什么价位的写字间,之后再在这个价位区间内选择投资环境相对较好的写字间,在这个过程中,投资回报率是一定要注意的问题。那么如何计算写字间的投资回报率呢?根据现在通用的计算公式:购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价。例如,现有一处写字间,面积约110平方米,售价约为7000元/平方米,根据此处写字楼周边的物业分析得知,月租金约为4000元,计算得知,这处写字间的投资回报率为6.2%。投资者即可根据投资回报情况,控制自己资金流。

  

写字楼投资技巧二:好地段、好物业

 

目前,投资写字间的队伍不断壮大。典石广场营销总监吕宝华在接受记者采访时表示,虽然中小企业喜欢租写字间,因为这样需要的资金少,而且还可以根据公司的发展情况进行选址,但随着近几年房地产市场的发展,一些中小企业主看到了投资写字间的好处,开始尝试自己购买写字间的越来越多。如今,投资写字间的有这三类人群:想改善办公环境的公司;中小企业主;纯投资者。业内专家认为,写字间投资特别要看准其地段价值,尤其要注重该地段的发展潜力,诸如其今后是否会有更多的商业房产出现在周围。对于纯投资者而言,其不仅要考虑写字间是否租得出去,还要想好要租给什么人。例如,长春目前的几大商圈中,桂林路写字间的业主多为时尚类经营者为主,红旗街写字间的业主多以IT类经营者为主,西安大路沿线写字间的业主多以大中型企业为主。另外,写字楼所处的交通位置及便利程度也尤为重要,如果地理位置偏远,交通不方便,相对来讲就不适宜投资。如果写字楼周边交通线路发达,价位又合适,那就可以投资。专家建议投资者可以选择在交通状况比较理想,同时又靠近商业区的地段进行投资。因为这类地区的写字间会依赖成熟的配套而迅速被市场接受,同时,又可为日后获得稳定的回报打下良好基础。作为投资型物业,写字间的增值、保值要通过物业管理服务来实现。物业公司管理的好坏,直接决定写字楼的用水、用电是否顺畅,垃圾清运是否及时,以及车位管理的好与坏等方方面面的问题。相信不会有公司喜欢在脏乱差的环境中办公,因为这不仅会影响到办公的情绪,也会影响到公司的形象。因此选择投资写字间时,调查物业公司的管理情况亦不容忽视。除此外之,写字楼所拥有的停车位多少也很重要。

 

写字楼投资技巧三:预测投资风险

甲级写字间与住宅都可以进行投资,但因为两者功能属性不同,所以在写字间出租情况不好的时候,只能闲置,而住宅却可以自己住。因此,投资写字间要承担贬值风险。写字间的贬值大概由两种原因造成:一是写字楼本身所处的地段,由于一些市政或其他类似原因的冲击;二是写字楼所处的区域,在未来几年里涌现出过多的新楼盘,从而对现有写字楼市场构成冲击。

特别提醒:投资写字间这些费用要了解

水费和电费一般都按办公标准收取,采暖费是28元/平方米,高于住宅。物业费则根据不同的物业管理情况收取。明细费项可在出租时与租客约定,由实际使用者承担。需要注意的是,写字间属于投资型物业,在出租过程中,难免会有空置的时候,但物业费是要照常交纳的。因为写字楼属于非住宅,因此在办理产权证的时候所交费用与住宅不同。契税为成交价的5%(住宅为1.5%或3%),物业维修资金为成交价的2.5%(与住宅相同),手续费为成交价的0.3%(住宅为3元/平方米),登记费65元/件(登记建筑面积超100平方米的,每平方米加收0.3元,住宅是80元/套)。

 
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